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안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 다툼의 여지는 있지만 토지에 대한 저당권자는 일정 요건이 충족되면민법 제365조에 따라 토지와 함께 건물에 대해서도 “일괄경매”를 청구할 수 있습니다.즉 근저당 설정 당시 이미 건물이 건축 중이었고 그 건물이 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 정도라면 미등기·미완성 건물이어도 일괄경매 대상이 될 가능성이 높습니다.참고로 물상보증인이라는 사실 자체만으로 일괄경매의 제한 요소가 되지는 않습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 경매는 부동산 소재지 관할 법원에서 오프라인으로 입찰하는 것이고,공매는 한국자산관리공사에서 온라인으로 진행합니다.그 외에도 많은 차이가 있습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 원칙만 기억해 두면 됩니다.대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재하는 사건에서는 아무리 싸게 낙찰을 받아도 임차인의 보증금 이하로의 매수는 불가능합니다. 그러므로 대항력 있는 임차인이 얼마를 배당받는지 배당표를 작성할 줄 알아야 합니다.대항력이란 임차인이 전입신고 당시 등기부상 저당 근저당 압류 가압류 담보가등기 같은 등기가 없는 깨끗한 상태에서 전입했을 때, 대항력이 있는 것이고, 그렇지 않다면 대항력이 없습니다.대항력 없는 임차인은 어떤 경우에도 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하는(=물어주는) 일은 없습니다. 이해가 안되면 저희같은 경매 전문가에게 소정의 비용을 지불하고라도 권리분석 상담을 받은 후에 입찰하는 게 바람직합니다. 그것이 입찰보증금 수천 수억원을 아끼는 길입니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819 

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반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.경매가 진행중이거나 경매가 임박한 아파트라도 일반매매로 충분히 협의 매수 가능하며, 경매취하도 가능합니다.다만 매매계약시 주의해야 할 사항이 있습니다.1. 우선 등기부상에 나타난 채권액입니다. 등기부상 채권액 합계가 매수금액보다 낮아야 서로 협의가 됩니다. 높다면 매수자에게는 실익이 없습니다. 등기부상의 채권을 남겨두고 매매계약을 체결하면 언제든지 그 채권자의 집행으로 경매개시가 될 수 있기 때문입니다. 물론 매도인이 나머지 금액을 빌려와서라도 변제를 한다면 가능은 하지만 경매당하는 매도인이 그런 선택을 할 가능성이 없습니다.2. 다음으로 매수시 등기이전 스킬입니다. 매매과정에서 언제 또다른 채권자가 나타나 압류를 할지 모릅니다. 따라서 계약금과 잔금지급일의 시간을 최대한 줄여야 합니다. 하루이틀 사이에 돈을 정산하고 등기를 이전받아야 합니다. 그렇게 하려면 채권액을 모두 알아야 하고(물론 매도인의 협조가 있어야 합니다) 그 채권자들이 등기부상의 압류 가압류를 모두 해지할 수 있는 서류를 준비하게 하고, 채권액 변제와 동시에 서류를 받아야 합니다. 이때 매도인에게 이 돈을 직접 건네줄 것이 아니라 매수인이 직접 변제하도록 해야 합니다. 또한 등기부상에 존재하지 않는 채권자 즉, 임차인의 보증금 등도 정리 되어야 합니다.매매계약 전단계부터 법무사를 선정해서 진행하는 것이 합리적입니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.만약 신탁이 해지되고 위탁자 명의로 소유권이 회복되고 근저당이 선순위로 잡혀도 최우선변제금이 2800만원이라면 일단은 안심을 해도 됩니다.최악의 경우, 경매개시가 되면 월세 지급을 중단하면 됩니다. 경매개시일로부터 실제 낙찰과 배당까지 최소 1년은 소요되므로 600만원은 세이브됩니다. 이후 2800만원 최우선변제를 받게 되면 보증금은 지킬 수 있습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.경매를 통해 부동산을 취득해 매매를 통해 수익을 내는 데 있어, 별도의 자격증은 필요 없습니다. 다만 매매사업자 등록을 하고 사업을 영위하는 것이 바람직합니다.자격증이 필요한 경우는 타인이 경매를 통해 취득할 수 있도록 도움을 제공하고 그에 따른 보수를 받기 위해서는 자격증이 필요합니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819