안녕하세요 반갑습니다
부동산
Q. 깡통전세라는게 정확히 무슨뜻인가요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.원래 전세가는 매매가의 70% 이내로 시세가 형성되어야 안전한데전세가가 매매가랑 비슷하거나 더 비쌀 경우에 깡통전세라고 합니다.깡통전세매물이 경매로 넘어가게 된다면 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 발생할 수 있으니 그런 매물들은 조심하는게 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 부동산 매매시 국세 납입증명서가 필요한가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.세금체납으로 인한 법적문제가 발생 할 수도 있습니다. 따라서 매매계약을 체결하시기 전에 매도인에게 국세완납증명서 및 지방세완납증명서을 요구해서 등기부등본에 나타나지 않는 법적 권리를 꼭 확인해야 합니다. 그런데 요구하지 않아도 알아서 가지고 오신다고 하시니 세금 완납했는지 잘 확인해보시면 됩니다.
부동산
Q. 임대차계약시에 월세 미납 특약
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.법관이 아니기 때문에 이 사안에 대해 단정적으로 말씀드릴 수는 없지만 임대차보호법상 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 물론 임차인에게 불리한 모든 특약이 무효는 아니지만 임차인에게 현저하게 불리한 조건이라면 무효라고 보고 있습니다. 질문에 제시하신 임대차 특약은 1개월만 미납이 되도 법정 최고이자를 납부해야 된다는 점에서 임차인에게 불리하고 가혹하다고 판단할 여지가 있다고 봅니다.
부동산
Q. 국토부에서 좀전에 발표한 조정지역 해제 효과가궁금합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.포괄적으로 답변드리자면 일단 조정대상지역으로 지정하게 되면 금융, 세금제도, 청약 등 여러 측면에서 강한 규제를 받게 됩니다.하지만 조정대상지역을 해제하게 되면 기존에 받았던 여러 규제들도 같이 완화하게 될 것입니다.
부동산
Q. 집주인 실거주로 인한 2년만기 후 퇴거
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유(실거주)로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.해당 사안은 복비, 이사비 등 갱신거절로 인한 손해액을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대인에게 내용증명을 발송하고 배상을 하지 않을 경우 소송을 진행하셔야 될 것 같습니다. 소송절차를 밟으실때 변호사와 법률상담을 받아보시길 바랍니다.
부동산
Q. 전세 만기 후 집주인이 보증금을 안돌려주다가 갑자기 돌려주면 그 즉시 나가야 하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.원칙적으로는 계약만료일에 보증금반환을 받으셔야 되는데보증금을 늦게라도 돌려주었다면 합의가 없는 한 퇴거를 하셔야 된다고 봅니다.계약 끝나고 이사할 계획이 있으시다면 나간다고 확실히 말씀드리고보증금 돌려주기 어렵다는 임대인의 말이 조금 찝찝하시면 내용증명을 보내서 퇴거의사를 확실히 하시는 것을 권장드립니다.현 집주인과 보증금 반환과 이사날짜에 대한 원만한 합의가 이뤄지길 바랍니다.
부동산
Q. 아파트 단지 근처에 비슷한규모 신축 아파트 들어서면 호재일까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.주변에 신축아파트를 건설하고 아파트 뿐만 아니라 여러 편의시설도 같이 들어서게 되면보통 호재로 작용하게 됩니다. 다만, 금리인상 시기라서 부동산 시장이 침체되어 있기 때문에이 호재가 시세 상승으로 작용할 것인지는 지켜봐야 될 것 같습니다.
부동산
Q. 지방인데 조정지역해제되면 무엇이 바뀌게 되는가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.포괄적으로 답변드리자면, 일단 조정대상지역으로 지정하게 되면 금융, 세금제도, 청약 등 여러 측면에서 강하게 규제를 받게 됩니다.하지만 조정대상지역이 풀리게 되면 조정대상지역으로 지정하게 되서 받은 여러 규제들도 같이 풀리기 될 것입니다.
부동산
Q. 임대인이 자꾸 트집잡고 손해배상 운운하며 보증금을 미루고 있으면 어떤 법적조치를 해야하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.어떤 하자가 있어서 임대인이 저렇게 행동하는건지 몰라도 계약만료가 되면 보증금을 돌려줘야 하는 것이 당연합니다.임차권등기명령을 신청하거나 보증금 반환에 대한 내용증명을 보내셔야 될 것 같고그렇게 해도 돌려주지 않는다면 보증금반환소송도 불가피 할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 집값이 점점 떨어지고 있는데 집을 파는게 좋을까요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.금리인상으로 집값이 하락하고 있습니다.추가적인 금리인상도 배제할 수 없는 상황이니 하락이 더 나올 가능성도 충분히 있다고 봅니다.그러나, 현재 집을 팔기에는 매매거래량이 너무 위축된 상황이라 급매가 아니라면 거래가 어려울 수도 있고대출비율이 많거나 현금이 급한 상황이 아니시라면 일단 보류하시는 것을 권장드리고 싶습니다.