안녕하세요 김혜진 전문가입니다.
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Q. 서울 1주택 7년 거주시 세금문제?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.1주택자 일 경우 9억 초과 부분에 대해서만 양도세가 부과됩니다. 아무래도 3년 더 거주하여 10년 거주하시면 장기보유특별공제 최대 공제율이 적용되어 공제금액이 더 커지기 때문에 세금 부분에서 유리합니다~ (7년 이상일 경우 28%, 10년 이상일 경우 40% 공제 적용 가능)
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Q. 전세대출 받을 때 두군데로 나눠받을 수 없나요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.네. 전세보증금대출은 상품 1개만 가능합니다. 그 보증금을 담보로 나오는 대출이기 때문에요. 금액이 모자라는 부분은 신용대출이나 다른 대출로 충당하셔야 합니다.
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Q. 부동산 제계약 후 퇴실 고지 후 3개월이 지난 후 퇴실이 가능할까요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.일단 결론만 말씀 드리면, 묵시적 갱신으로 인한 연장이 아닌 계약서를 재작성 하였기 때문에 임대기간은 지키셔야 합니다. 다만, 계약 기간 내 퇴거 예정이시라면 부동산에 집을 내놓고 새로운 임차인을 구해 이사날짜 협의해서 보증금을 반환 받으시는 방법이 지금의 상황에서 최선입니다. 이때 발생되는 중개수수료는 계약 기간 내에 퇴거이기 때문에 질문자님이 부담하셔야 합니다.
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Q. 확정일자 받고나서 보증금 반환
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.보통 임대인이 전.월세를 놓을 경우 임대보증금을 다른 곳에 사용하는데 (투자 또는 사업자금 활용)계약 만기 시점에 임차인이 나갈 경우, 임대인이 현금 여유가 있다면 만기일에 보증금을 돌려주겠지만대부분은 임대인이 새로운 임차인과 다시 임대차계약을 하고 새로운 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인에게 보증금을 반환합니다. 따라서 번거로우시더라도 보증금을 반환받기 위해서는 새로운 임차인과 이사날짜를 협의하여 보증금을 반환 받으셔야 합니다. 다만, 계약 만료시점에 퇴거하는 것이기 때문에 중개수수료는 임대인이 부담합니다!
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Q. 전입신고에 관해서 여쭈어볼게 있습니다?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.전입신고는 모텔 같은 곳은 해당이 안되며원룸이나 오피스텔 처럼 정식으로 임대인과 임차인이 작성한 계약서 첨부하여 주민센터 가셔서 전입신고 하면 됩니다.
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Q. 내년이 전세계약 만기인데 전세계약갱신구상청구권사용?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.계약갱신청구권 사용은 되도록 문자로 주고 받아 증거를 남겨두시는 것을 권하며,5% 이내에 증액 합의시 보증금 금액이 달라지므로 '계약갱신청구권 사용' 특약문구 기입하여 계약서 재작성 하셔야 합니다.
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Q. 전입신고는 언제 하는 건가요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.기존 살고 계신 주택이 전세라면 퇴거일인 12월 29일에 전세보증금을 반환 받고 매수하신 주택으로 전입신고 하면 될 것 같습니다. 굳이 12월 29일 아닌 그 이후에 하셔도 상관은 없지만 아마 기존 집이 전세라면 전출신고를 요청할 수도 있습니다!
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Q. 전세 임차인입니다. 임대인이 갱신권 쓴다고 하면 계약서 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.계약갱신청구권 사용에 임대인과 임차인이 동의하여 연장하는 계약이라면계약서에 '계약갱신청구권 사용' 하는 문구의 특약을 써서 계약서 재작성 하시면 됩니다.
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Q. 아파트 청약에 대해서 궁금한점이 있어요
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.청약 유형에 따라 달라집니다. 생애최초 특별공급의 무주택자는 태어나서 한번도 주택을 소유하지 않은 무주택자를 뜻하며일반공급의 무주택자는 입주자모집공고일 기준 무주택자를 뜻합니다. 따라서, 일반공급 신청시에는 이전에 집을 소유했더라도 공고일 기준 무주택자이면 청약 가능합니다
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Q. 주택 담보 대출의 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.전주의 경우 현재 조정대상지역으로 9억 이하는 LTV 50% 까지 가능하며 9억 초과부분은 30% 가능합니다. 주택담보대출은 대출 받는 시기에 KB시세에서 LTV 적용시키면 됩니다~