안녕하세요 김혜진 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약시 건물이 경매에 넘어갈 위기인지 알수있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.계약 전 제일 먼저 등기부등본을 떼어보면 해당 주택에 근저당권 설정 여부를 알 수 있습니다.근저당권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 해당 주택 시세에 70~80% 정도라면 대부분 안전하다고 판단합니다.근저당권 설정이 없다면 전입신고 후 확정일자를 받아두면 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있으며확정일자 후에 임대인이 담보대출설정을 한다던가 했을 때 순위는 1순위가 임차인, 2순위가 은행이 됩니다.다만, 선순위 근저당권 설정이 있어 불안하시다면 '전세보증금반환보증' 이란 제도가 있습니다.전입신고 후 필요한 서류를 첨부해 가입하면(비용발생) 추후 계약만료일에 보증금을 돌려받기 힘든 상황이 되었을 때 보증보험에서전세보증금을 돌려주는 제도 입니다.꼼꼼히 확인하시어 안전한 계약 하시길 바랍니다 ^^
부동산
Q. 현재 1주택자인데 주택청약으로 당첨되었을경우 바로 판매가능한가요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.청약 지역이 어디냐에 따라 달라집니다. (입주자공고문에 전매제한이 나옵니다)비규제지역일 경우 계약 후 바로 분양권 매매가 가능 한 곳이 있고, 6개월~1년 이후 가능한 곳도 있습니다. 다만 조정대상지역, 투기과열지구의 경우에는 소유권이전시까지는 분양권 매매가 금지며 (일부 민간택지는 가능)소유권 이전 후에도 짧게는 1년 최대 10년까지 전매제한에 걸리기 때문에 우선 청약지역과 입주자공고문을 확인하시면 됩니다. * 분양권 매매의 양도소득세는 보유기간이 1년 미만일 경우 70%, 1년 이상 일 경우 60% 입니다. (조정, 비조정 관계없이 일괄)
부동산
Q. 요새 주택담보대출 되나여???
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.올해까지는 1금융권 대형 은행에 경우 주담대는 중지 상태입니다. 내년 1월부터 다시 재개 가능하구요.현재는 2금융권의 경우에는 가능합니다. 금리는 3~4%대 입니다.
부동산
Q. 유주택입니다. 청약통장 유지해야하나요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.청약 통장의 경우 납입 기간과 유지 기간이 중요한 통장으로 현재 유주택자라 당장을 쓸 일이 없을 것 같아 아까우신 마음은 이해하지만 추후 부동산 정책이 바뀐 후 다시 가입하시면 그만큼 또 시간이 흘러야 통장을 사용할 수 있고 (1순위의 경우 2년)유주택자라 하더라도 추후 1주택 처분 후 85제곱미터 이상의 추첨제 물량에 청약 도전해볼 수 있고비규제지역에서도 조건에 맞는다면 사용하실 수 있으니 적금이다 생각하시고 유지하시는 게 더 좋을 것 같습니다~
부동산
Q. 9억초과 아파트 중도금대출이 가능한가요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.중도금 대출은 시공사의 신용으로 은행을 알선해서 해주는 대출로이 대출은 담보가 없기 때문에 보증이 필요합니다. 이 보증을 우리나라에서는 HUG에서 해주는데 이 보증서 발급 조건이 9억 이하 주택만 가능합니다. 그래서 9억 초과 분양 주택의 경우 중도금 대출이 어렵습니다.간혹 시공사가 보증하는 방식으로 중도금 대출이 실행되는 단지도 있습니다만 극히 드뭅니다. 따라서 중도금 대출은 어렵다고 보시는게 맞구요. 대부분 청약시 입주자모집공고문에 중도금 대출 사항 여부를 알 수 있으니 공고문을 참고하시면 될 것 같습니다!
부동산
Q. 전세계약 갱신제도 , 전세연장
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 사용 가능합니다. 만약 쌍방이 2개월 전까지 서로 의사표시가 없었으면 묵시적 갱신으로 연장 된 것으로 보구요.이때는 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 간주됩니다. 따라서, 묵시적 갱신이 된 경우에는 2년 후 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다.
부동산
Q. 주택 전세보증금 5% 이상 증액
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.계약갱신청구권의 경우 5%이내 협의 증액이 원칙이지만,임대인과 임차인이 5%를 초과하여 상호 합의 한 금액으로 증액시 그 금액으로 재계약서를 작성하시면 됩니다. (확정일자 필수)단, 상호 합의하여 증액하였기 때문에 이 재계약에 관해서는 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니기 때문에추후 2년 후 계약갱신청구권을 1회 사용하실 수 있습니다 ^^
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Q. 부동산 복비를 절대 안깍아주네요...
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.중개수수료의 경우 대부분 잔금일에 일을 마무리 한 후 정산합니다. 고정 세율이 아닌 협의 세율이기 때문에 중개사분과 원만하게 조정 하시면 될 것 같습니다 ^^
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Q. 15년전부터 부어놓은 청약 깰까요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.청약저축통장은 기간이 오래될 수록 좋은 통장이긴 하나 (가점제 일 경우 점수 가산)현재 주택을 소유중이시라고 하니 필요 없다고 생각할 수도 있으나 추후 넓은 평수로 갈아타기 할 경우 1주택자도 청약 가능한 85제곱미터 이상의 평수에는 청약 기회가 있습니다. (추첨제 물량)따라서 적금 붓는다 생각하시고 유지하시는 것도 방법입니다 ^^
부동산
Q. 갭투자할때도 대출 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.갭투자의 경우 갭 금액은 현금으로만 가능합니다. 소유권 이전 완료 후 임차인의 동의를 받아 후순위로 설정하여 담보대출을 받을수는 있지만 임차인의 동의를 구하기도 어렵고, 대출 강화 정책으로 인해 한도가 대폭 낮아지거나 1금융권에서는 대출이 어려울 수 있습니다.