안녕하세요 김혜진 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 중개 수수료 및 동일 부동산 판매 및 구매수수료는 싸게 진행되나요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.부동산 중개수수료 요율을 거래금액을 기준으로 요율이 정해져 있습니다. 개편된 중개수수료 요율로 예시를 들자면)10억짜리 주택을 매매 했을 경우 0.5% 상한요율로 중개수수료는 최대 500만원입니다. 그리고 같은 부동산에서 10억짜리 집을 매도와 매수를 동시에 했을 경우 각각 계산되어 500만원 + 500만원 = 1,000만원의 중개수수료가 발생되지만 이 부분에 관해서는 중개사와 협의하여 금액을 정하실 수 있습니다.보통은 조금 할인해서 진행하는 경우가 대부분입니다 ^^
부동산
Q. 전세 대출 만기가 다가왔는데 연장을 하려면 부동산에 가서 다시 계약서를 작성해야 하나요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.은행마다 요구하는 서류가 다르긴 합니다만, 금액이 변동되지 않은 상태에서 연장만 하는 경우라면 은행측에서 임대인과 통화 후 연장이 가능합니다. 하지만 금액이 증액되는 경우라면 계약서를 다시 작성하시고 확정일자까지 받으셔야 하는데요, 굳이 부동산에 가지 않아도 인터넷에서 계약서 양식을 다운 받아 자필로 작성하셔서 도장 찍으시면 됩니다!
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Q. 부린이 질문입니다 답변해주시면감사하겠습니다
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.일단 6억짜리 아파트 매수시 지역이 중요합니다. 투기과열지구 / 조정대상지역 / 비규제지역 에 따라 담보대출 금액이 다르기 때문입니다. 투기과열지구의 경우 6억 매수시 LTV는 40%라 최대 2억 4천만원만 대출이 가능하구요. 조정대상지역은 50% (최대 3억), 비규제지역은 70% (최대 4억2천) 입니다. 따라서 대출금 제외 나머지 금액은 현금이 있어야 매수 가능합니다. 또한 신규아파트 분양권 매수에 관해 문의 주신 것 같은데요.비규제지역일 경우 일정기간이 지나거나 계약 후 바로 분양권 전매가 가능한데요. 분양권 매수시에는 매도인이 지급한 계약금 + 프리미엄 부분은 현금으로 지불하셔야 하며 중도금까지 지불한 상태라면 대부분 중도금은 대출로 진행되기 때문에 대출을 승계 받으시면 되구, 만약 중도금도 현금납부 한 상태라면 이것도 현금으로 지불하셔야 합니다 ^^ 혹시 투기과열지구나 조정대상지역의 분양권이라면 소유권 이전 완료시 매매가 가능하기 때문에 분양권 상태로 매매 불가능합니다.
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Q. 도움을 요청하고자 글 씁니다.
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.집주인이 바뀌었기 때문에 계약서는 다시 쓰시는 것을 권해 드리구요. 금액은 기존 보증금 + 증액 금액을 합쳐 쓰셔야 합니다. (예시) 1억 1천만원 그리고 새로운 주인과 체결한 증액 및 연장 계약서 지참하여 주민센터 가셔서 확정일자 다시 꼭 받으셔야 하구요~ 새로운 주인과 2년 연장 하셨으면 계약갱신청구권을 사용하지 않았을시에는 2년 후 1번 사용하실 수 있구요. 만약 지금 증액하시면서 계약갱신청구권을 사용하셨으면 2년 후에는 주인과 협의해서 연장 또는 퇴거 하셔야 합니다. 보증보험의 경우에는 새로운 계약서를 작성하신 후 가입하시면 됩니다~
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Q. 아파트 청약이 당첨되었을때 중도금 비용을 어떻게 마련하나요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.중도금은 대출 또는 현금납부로 진행이 됩니다. 중도금 대출에 대한 알선은 시행사에서 은행을 지정하면 그 은행에서만 대출이 진행됩니다. 중도금 대출 여부는 입주자모집공고문에 나와있으며 분양가가 9억 초과시에는 대출이 안되고 전액 현금납부만 가능합니다
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Q. 중개보수 요율 꼭 상한선으로 해야되는지?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.중개보수는 금액에 따라 차등 요율을 정하고 있지만 그 요율이 상한요율이지 고정은 아닙니다. 개편된 중개수수료 요율로 예시를 들자면) 10억짜리 집을 매매했을 경우 요율은 0.5% (500만원) 상한요율에서 중개업자와 협의하시면 됩니다 ^^
부동산
Q. 1주택자가 분양받으려면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.국민평형 85제곱미터 이하의 경우에는 모두 가점제로 청약이 가능하기 때문에1주택자는 청약기회가 아예 없구요.85제곱미터 이상의 평수의 경우에는 일부 추첨제 물량이 있습니다.추첨제 물량쪽으로 청약 신청하시면 됩니다~다만, 청약신청시 기존 주택 처분조건은 서명 하셔야 청약 가능합니다 ^^
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Q. 전월세 계약 후 확정일자 받는이유는?
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.확정일자는 임대보증금을 보호하기 위한 안전장치 중 하나입니다. 해당 부동산에 선순위 근저당권 설정이 없는 이상 세입자는 전입신고+확정일자를 받는것만으로도 1순위로 대항력이 생기고나중에 해당 부동산이 경매에 들어가거나 했을 경우 전세보증금이나 월세보증금을 지킬 수 있습니다.만약 확정일자 + 전입신고를 하지 않는다면 추후 임대인이 은행 대출 등으로 집을 담보로 근저당권 설정 후 채무 불이행으로 경매에 넘어갈 경우 선순위 은행에서 채권금액을 모두 가져가고 임차인은 임대보증금을 일부 또는 전부 돌려받지 못하는 경우가 생길수도 있습니다. 따라서 새로운 집으로 이사했을 경우에는 전입신고 + 확정일자는 꼭 받아두시는게 현명합니다. 그리고 질문자님이 말씀하신 사항은 확정일자와는 별개로 '주택임대차신고' 를 말씀하시는 것 같은데 이 법이 최근 신설되어 의무화 되었습니다. 거래 당사자(임대인, 임차인)에게 신고의무가 있으며 편의상 주민센터에 전입신고하러 (계약서 지참) 가시면 자동으로 신고까지 할 수 있습니다. 만일 주민센터에 방문하기 힘드시다면 인터넷으로도 신청 가능합니다. https://rtms.molit.go.kr/index.do
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Q. 세대분리 요건 적정 여부 판단 궁금합니다.
안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.년 단위로 환산해서 계산하시면 됩니다. 사업 중이시라면 2021년도 사업소득은 그 다음해 22년 5월에 종합소득세 신고하면서 2021년도 소득 금액이 잡히기 때문에 그 금액을 12로 나누어 환산하시면 됩니다 ^^
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Q. 신혼부부청약 혼인신고 후 집을 매매한 이력이 있으면 자격이 없나요?
네, 불가능합니다. 혼인신고일 이전에 취득한 주택에 대해서 혼인신고 이전에 주택을 처분하면 신혼부부 특별공급 청약이 가능하지만 혼인신고일 이후에 취득한 주택은 입주자공고일 이전에 처분했다고 해도 신혼부부 특별공급 청약은 불가능합니다.