안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 각각 다른 내용의 2가지 임대주택 모집공고에 동시에 중복 신청 가능?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중복신청규정에 따르면 한사람은 한번에 하나의 신청만 가능하고 동일한 시·군·구 내에서의 복수 신청은 무효가 됩니다. 다른 구에서의 신청은 중복이 아닌 것으로 처리되는데 전국과 인천광역시는 중복될 수도 있으므로 센터에 전화해 보시거나 직접 방문하여 확인해 보시는 것이 좋을 것입니다.
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Q. 월세 사기 당하지 않으려면 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세는 보증금 자체가 작고, 전입신고로 대항력이 발생하면 소액임차인(서울의 경우 1억 6500만원이하)인 경우 최우선변제(5500만원이하)를 받을 수 있으니 웬만해서는 문제가 생기지 않겠지만, 문제에 휘말리고 집이 경매로 넘어간다면 돈을 받는다 해도 시간이 소요되니 그동안 경제적으로 정신적으로 피해를 입을 수 있으므로 다음의 내용들과 같이 확인하시는 것이 필요합니다. 먼저 등기부등본 확인이 필요한데, 가등기, 가압류, 압류, 경매 등이 있으면 피하시고, 선순위 저당권이나 후순위 포함한 다른 세입자들의 보증금 합계액(다가구 주택의 경우)이 집값에 비해 가급적 적은 것이 좋습니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 특히 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보시기 바랍니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고와 병행)는 기본적으로 획득해야 합니다.
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Q. 재건축아파트를 부부간 공동명의로 보유중인데 추후 입주할때 추가분담금도 지분대로 부담해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축아파트를 공동명의로 보유하고 있다면 추가분담금도 각각의 명의대로 지분만큼 나누어 입금해야 하며 일방이 모두 지불하게되면 증여에 해당되어 증여세가 과세될 수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사나 법무사 시험 아무래도 떨어질 가능성이 높을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시험이 어려우면 합격이 어려울 수 있지만 합격이 되면 그만큼 수익이 보장될 수 있습니다. 법무사 시험은 난이도가 높고 합격까지 이르기 어렵지만 합격후 대부분 개인 사업체를 운영하며 개인간의 큰 편차없이 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있습니다. 공인중개사는 법무사에 비해서는 난이도가 낮고 열심히 학습하면 합격에 이르기는 쉽지만 합격 후 개업을 했을 때 개인의 영업능력에 따라서 차이가 심합니다.
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Q. 전세사기 수법에 대해서 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기에는 다양한 방법들이 동원되고 있는데, 대표적인 몇가지를 살펴보면 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날에 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 다음날 오전 0시에 일어나므로 더 늦게 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있는 것이고,갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 빌라의 경우 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려서 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것입니다.신탁을 이용한 방법은 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘겨 주고 대출을 받는 방법이 있는데, 이렇게 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이되지만 이를 알지 못하는 임차인에게 자격있는 집주인 행세를 하여 전세계약을 하는 것인데 이렇게 되면 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황이 좋지 않아 세금을 내지 못해 공매로 가거나 전세가가 내려가서 후속 임차인을 구하지 못하므로 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는데 임대인이 돈을 구해보려는 노력을 하지 않고 무작정 기다리라고 하여 피해를 주는 경우도 있습니다.다양한 방법의 사기 방법이 있기에 특히나 경험이 많지 않는 경우에는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하고 등기부등본 및 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 필요합니다.