전세사기 수법에 대해서 알려주세요.
최근 전세사기가 많이 일어나고 있는데. 이렇게 유명한 사기임에도 불구하고 사람들이 전세사기를 당하게 되는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전세사기라는게 계약당시에는 문제가 없다라도 실제 발생하게 되는 시점이 계약만기시 보증금 미반환에 따라 발생되거나, 거주기간중 경매나 다른 사유에 따라 보증금의 회수가 어려워지는 상황에서 발생하기 떄문입니다. 쉽게 말해서 계약시 아무런 문제가 없지만 실제문제 발생은 시간이 지난뒤에 발생되기에 100% 안전하다고 하기는 어렵다는 의미입니다. 그리고 전세사기발생에 따라 그 원인을 파악하고 제도로써 제지를 하고 있지만 전세사기 수법이 너무 빠르게 진화하고 다양화되면서 제도자체로는 이를 해결하기 쉽지 않다는 점도 임차인입장에서도 전세사기 위험이 늘상존재할수 밖에 없습니다, 그에 따라 임차인은 본인의 보증금보호를 위한 최소한의 안전장치 예를 들면 전입신고, 확정일자부여, 보증보험 가입등을 통해 보증금을 보호하는게 최선이라고 볼수 있습니다.
최근 전세사기가 많이 일어나고 있는데. 이렇게 유명한 사기임에도 불구하고 사람들이 전세사기를 당하게 되는 이유가 무엇인가요?
===> 전세사기를 당하는 이유는 젊은충들이 생각하고 있는 얼죽신(얼어 죽어도 새집) 사고와 정부에서 무질서적인 전세대출로 인해서 발생되는 병퍠라고 할 수 있습니다. 현재는 이러한 부분이 제도적으로 많이 보완되어 현실적으로 전세자금 대출이 불가해서 예방에 많은 진전이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기에는 다양한 방법들이 동원되고 있는데, 대표적인 몇가지를 살펴보면 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.
전입신고의 허점 이용은 같은 날에 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 다음날 오전 0시에 일어나므로 더 늦게 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있는 것이고,
갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 빌라의 경우 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려서 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것입니다.
신탁을 이용한 방법은 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘겨 주고 대출을 받는 방법이 있는데, 이렇게 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이되지만 이를 알지 못하는 임차인에게 자격있는 집주인 행세를 하여 전세계약을 하는 것인데 이렇게 되면 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.
그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황이 좋지 않아 세금을 내지 못해 공매로 가거나 전세가가 내려가서 후속 임차인을 구하지 못하므로 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는데 임대인이 돈을 구해보려는 노력을 하지 않고 무작정 기다리라고 하여 피해를 주는 경우도 있습니다.
다양한 방법의 사기 방법이 있기에 특히나 경험이 많지 않는 경우에는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하고 등기부등본 및 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 필요합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세사기는 전세보증금을 받지 못할 때 임차인의 입장에서 전세사기로 인정합니다
이러한 경우는 캡투자에서 많이 발생합니다
따라서 주변시세 70%이상의 전세계약시에는 전세사기의 우려가 있음을 각오하고 전세권 설정 및 보증보험에 가입하여 손실을 최소화시킵니다
그리고 전세사기 유형은 소유권자가 아닌자와 허위계약 한다 든지? 계약을 갈취한다든지, 중복계약을 한다든지 ,시세보다도 과도한 보증금으로 계약한다든지, 신탁회사에 위임된 물건을 승인받지 않고 계약하여 게약취소가 된다둔지? 여러유형이 있습니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기는 쉽게 말해서 임대인이 보증금 돌려줄 능력이 없는데도 전세금을 받고 돌려주지 않는 것이 전세사기 입니다.
따라서 반드시 전세계약을 하기전에 보증보험 가입이 가능한지 그리고 등기부등본상 선순위 대출이 있는지 그리고 임대인의 재산상태가 괜찮은지등을 미리 알아보고 계약을 하셔야 합니다. 보증보험 가입이 가능하다면 크게 걱정을 하지 않아도 됩니다. 이러한 점검을 하고 계약을 해야 하나 통상적으로 전세가격이 싸다던가 아닌 경우 빌라의 경우 시세 파악이 힘들어 시간이 지나면서 시세가 하락을 하게 되면 매매가보다 전세가가 높은 경우 발생이 되어 반환에 어려움을 겪을 수도 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세 사기의 수법이 기존 거래관계에서 자주 있을 수 있는 일이며, 부동산 가격이 높기 때문에 본인 자금에 맞는 주택을 선택하게 되는 공급자 위주의 시장이 되어 있기 때문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세사기의 수법은 여러가지가 있습니다
,깡통전세는 집값보다 전세금이 높은 경우입니다
집주인이 집을 담보로 대출을 받고, 세입자에게는 높은 전세금을 받습니다
이후 집값이 하락하거나 경매로 넘어가면 세입자는 전세금을 돌려받지 못한 경우가 많습니다
, 명의신탁 또는 바지사장 활용
실제 주인이 아닌 다른 사람 명의로 계약을 하게 만들어 세입자가 권리관계를 제대로 파악하지 못하게 합니다
,이중계약
이미 다른 사람에게 전세를 준 상태에서 또 다른 세입자와 계약을 체결하고 전세 계약과 동시에 매매 계약을 체결해 세입자를 속입니다
, 허위 임대인
건물 소유주가 아닌 사람이 임대인인 척하면서 계약을 체결하고 전세금을 챙긴 후 잠적합니다
,신축빌라 사기
감정가를 부풀려 높은 전세금을 책정한 뒤, 실제보다 훨씬 싼 값에 매매하고 세입자에게 전세금을 받고 나서 대출을 상환하거나 잠적하는 방식입니다
,사람들이 전세사기를 당하는 이유는
복잡한 등기 및 권리관계 이해 부족
일반인은 부동산 등기부등본이나 권리 분석에 익숙하지 않아 문제를 발견하지 못하고 공인중개사가 사기에 가담했거나, 검증 없이 신뢰한 경우 위험에 노출됩니다
전세보증보험을 가입하면 전세금을 어느 정도 보호받을 수 있지만, 비용 부담이나 복잡한 절차로 인해 가입하지 않는 경우가 많습니다
좋은 매물이 빨리 나갈까 봐 서둘러 계약하면서 충분한 검토를 하지 못했거나 부동산 경험이 부족한 청년들을 대상으로 한 저가 빌라들 이런 부분에 전세사기를 당하는 경우가 많았습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
공인중개사가 전세 사기에 가담하는 전세 사기 수법이 있습니다. 실제로 동아일보에 따르면 353억 규모의 전세사기 일당을 검거했는데 공인중개사가 총잭이였스니다. 이 사건의 수법은 전세값을 부풀려 매매 값과 비슷하게 만든 뒤 세입자가 낸 보증금으로 주택을 사는 무자본 갭투자였습니다.
이중계약이란 사기 수법이 있습니다. 이중계약은 한 목적물에 대하여 내용을 달리하여 계약을 두개를 맺는 것입니다. 부동산이 이중계약 전세사기는 공인중개사가 이중계약을 맺거나 임대관리업체가 맺거나 월세 세입자가 집주인인 척하며 맺기도 합니다.
신탁 부동산 사기도 있습니다. 부동산을 신탁하게 되면 부동산 소유권은 수탁자에게 부여되고 임대차계약 권리도 수탁자에게 있습니다. 예를 들어 집주인A 씨가 부동산을 B회사에 신탁하였는데 이를 숨기고 세입자와 집주인A씨가 계약을 맺는다면 권한이 없는 계약이 됩니다. 권한이 없으면 임차인은 무단으로 거주하는 불법 점유자로 간주되어 퇴거 요청을 당하고 보증금을 돌려 받지 못할 수도 있습니다.
깡통전세 주택이란 집주인의 주택 담보대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하여 집값 하락 시 세입자가 전세금을 반환 받지 못할 위험이 있는 주택입니다.
위와 같은 사기 유형이 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
최근 몇 년간 특히 수도권과 지방 신축 빌라·오피스텔을 중심으로 전세사기가 급증했는데요.
전세사기 주요 수법
어떻게 이런 일이 벌어지는지, 그리고 사람들이 왜 속게 되는지 정리해드릴게요.갭투자형 사기
집값(매매가)과 전세보증금의 차이(갭)가 작을 때, 갭투자자가 보증금으로 집을 사고 세입자를 들임.
이후 집값 하락이나 대출 연체, 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 날림.
허위 매물 & 시세조작
실제 시세보다 높게 전세가를 부풀려서 계약.
시세 확인이 어려운 신축 빌라나 외곽 오피스텔에서 많이 발생.
명의위장·법인 명의
보증금 받고 소유권을 다른 사람이나 법인으로 넘기거나, 사망자나 명의신탁인 명의로 둬서 책임 회피.
근저당·가압류 숨기기
세입자가 들어가기 직전, 근저당권이나 가압류를 몰래 설정해둬서 전세금보다 우선순위가 밀리게 만듦.
전세보증보험 미가입 유도
보험 가입이 어려운 집이거나, '보험 없어도 괜찮다'며 안심시키는 수법.
저렴한 가격과 큰 집
주변 시세보다 몇 천만 원 싸거나, 같은 가격에 더 넓고 좋은 집을 보여주니 욕심에 판단이 흐려짐.
신축 빌라나 외곽 주택의 정보 부족
신축 빌라는 KB시세나 실거래가 정보가 없어 시세 확인이 어려움.
공인중개사와 집주인에 대한 신뢰
등기부등본 확인을 제대로 안 하고, 중개업자의 말만 믿고 계약.
전세보증금 반환에 대한 막연한 믿음
‘설마 내가 당하겠어’ 하는 안일함.
복잡한 부동산 법률지식
우선순위, 근저당 설정, 확정일자, 전입신고 개념을 제대로 모르거나 헷갈림.
계약 전 등기부등본 확인
소유자 확인, 근저당 여부, 가압류 있는지 확인.
전입신고+확정일자 필수
대항력+우선변제권 확보.
전세보증금 반환보증 가입
특히 집값보다 전세가가 높은 경우.
해당 매물의 주변 시세 확인
KB시세, 실거래가 조회, 인근 공인중개소 문의.
공인중개사 자격증 유무와 중개사무소 등록 확인
한국공인중개사협회나 구청 통해 조회 가능. 참고하세요!!