안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 등기부등본에서 확인할 수 있는 위험신호는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.먼저 등기부 등본을 볼 줄 알아야 합니다. 등기부 등본은 크게 표제 부, 을구 로 구성됩니다. 전세 사기 등 위험 신호를 파악하기 위해서는 주로 갑 구 와 을 구로 자세히 살펴보아야 합니다.표제 부 확인 : 계약하려는 집의 주소와 면적 등이 등기부 등본과 정확히 일치하는지 살펴 보아야 합니다갑 구(소유권 관련 정보)확인 : 현재 소유자가 누구인지 확인하고, 계약하려는 임대인의 신분증과 등기부 등본 상 소유자가 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 소유권 변동 이력도 살펴보는 것이 좋습니다.가등기, 신탁 등기, 압류/ 가압류, 소유권 이전 등기 가처분 등이 있는지 봐야 합니다.을 구 (소유권 외 권리 관련 정보)확인:근저당 설정 : 이 부분은 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 금액을 나타냅니다.근저당 금액이 높다면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.전세 보증금과 근저당 설정 액 의 합 이 부동산 시세의 80%(또는 그 이하)를 넘지 않는 것이 일반적인 안전 기준으로 여겨집니다.안전 하게 계약할 수 있는 방법으로 몇 가지 제시해보면 : 등기 사항 증명서 상 임대인과 계약을 해야 합니다. 그러므로 계약 시 실제 소유자인지, 대리인이라면 정당한 위임장을 소지했는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.임대인의 국세 및 지방세 납세 증명서를 통해 임대인의 세금 체 납 여부도 확인하는 것이 중요합니다.등기 사항 증명서는 계약 시, 잔금 시 필히 확인해 봐야 합니다.확정 일자 및 전입 신고 : 계약 후 바로 확정 일자를 받고 전입 신고를 완료해야 보증금을 법적으로 보호 받을 수 있습니다.전세 보증금 반환 보증 가입 고려 : 주택 도시 보증 공사(HUG)나 SGI서울 보증 등의 전세 보증금 반한 보증 상품에 가입하는 것을 고려해 보셔야 합니다. 이는 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관에서 대신 지급해 주는 제도입니다.결론적으로 등기부 등본은 중요한 서류이지만 이것 만으로는 모든 위험을 알 수 없으므로 계약하려는 부동산에 충분히 알아보고 체크해서 계약할 것을 권해드립니다.
부동산
Q. 주담대와 부동산 취득관련 질문합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신용 대출 1억 원 초과 시 규제 지역 주택 구매 제한에 대한 정부의 규정이 있습니다. 이는 2020년 11월 30일 부 터 시행된 규정으로, 1억 원을 초과하는 신용 대출을 받은 경우 1년 이내에 투기 지역이나 투기 과열 지구 같은 규제 지역에서 주택을 구매하면 해당 신용 대출이 회수 될 수 있다는 내용입니다.문의하신 내용에 대한 답변을 해보자면: 신용 대출을 일부 상환하여 9 천만 원으로 줄이면 강남구나 송파구에 집을 살 수 있는지 여부입니다.신용 대출 금액을 1억 원 이하인 9 천만 원으로 줄이신다면, '신용 대출' 1억 원 초과 시 1년 이내 규제 지역 주택 구매 제한' 규정의 직접적인 적용 대상에서는 벗어납니다. 따라서 이 규정 때문에 주택 구매가 불가능해지는 것은 아닙니다. 하지만 주택 담보 대출을 받으실 대는 총부채원리금상한비율(DSR)규제의 적용을 받습니다.DSR은 연간 총 소득에서 모든 대출의 원리 금(원금+이자)이 차지하는 비율을 의미하며,주택 담보 대출 뿐만 아니라 신용 대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리 금을 포함하여 계산됩니다.따라서 신용 대출 금액이 9 천만 원 이더라도, 이 금액에 대한 원리 금 상환 액이 주택 담보 대출 원리 금과 합쳐 저 DSR기준을 초과하면 대출 한도가 줄어들거나 대출이 어려울 수 있습니다.신용 대출이 1억 원이 넘더라도 마지막 대출 일로 부 터 1년이 지나면 강남 송파에 구입할 수 있는지 여부입니다.신용 대출 금액이 1억 원을 넘더라도 마지막 신용 대출을 받으신 날로부터 1년이 경과했다면, '1년 이내 규제 지역 주택 구매 제한' 규정은 더 이상 적용되지 않습니다.이 경우에도 마찬가지로 주택 담보 대출을 받기 위해서는 DSR 규제를 충족해야 합니다.신용 대출 금액이 1억 원이 넘는다면, 그 금액에 대한 원리 금 상환 부담이 DSR 계산에 크게 반영될 것입니다. 따라서 신용 대출 규모가 클수록 주택 담보 대출을 통해 마련할 수 있는 금액이 줄어들어 주택 구매에 제약이 따를 수 있습니다.결론적으로 1억 이 넘더라도 마지막 대출 일로 부 터 1년만 지나면 강남 송 파에 구입할 수 있지만 자금 계획을 꼼꼼히 세우시고 은행 등 금융기관과 상당하여 정확한 대출 가능 금액과 조건을 확인하고 진행하는 것이 정확합니다.
부동산
Q. 저수지나 바닷가에 빔을 설치해서 그 위에 골프장이나 호텔을 짓는 경우 건축물로 볼 수가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 등을 말하며, 고층 건축물은 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물을 말합니다. 문의하신 것처럼 저 수지나 바닷가 위에 설치되는 구조물의 경우, 육지가 아닌 수면 위에 위치하게 됩니다.이러한 형태의 구조물을 '플로팅 건축'이라고 부르기도 하는데, 현재 이러한 건축물의 법적 지위가 명확하지 않다는 연구 결과가 있습니다.따라서 저 수지나 바닷가 위에 지어진 구조물이 일반적인 토지 위의 건축물처럼 건축 법 상 건축물로 인정되고, 나아가 부동산 등기 법에 따라 소유권 등기가 가능할 지는 해당 구조물의 구체적인 형태와 설치 방식, 그리고 현행 법규 및 유 권 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 현재의 법 체계 하에서는 토지에 정착된 건축물과는 다르게 취급될 가능성이 높으며, 소유권 등기 절차 역시 일반적인 부동산 등기와는 다를 수 있습니다정확한 것은 해당 건축 과에서 건축물로 등 재해 주느냐 에 따라 달라지겠지만, 물 위에 떠 있어도 움직이면 건축물이 아닙니다. 고정되어야 하고 물 속에도 고정되어야 하는 데 이는 관공서의 관련 법규에 따라 정확한 의견을 듣는 게 정확합니다.
부동산
Q. 근저당이 없는 매물의 경우 안전한 매물이라고 보아도 무방한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.근저당이 없는 매물은 확실히 근저당이 설정된 매물에 비해 안전하다고 볼 수 있습니다. 근저당은 집을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정되는 권리이기 때문에, 근저당이 없다는 것은 집주인의 부채로 인해 집이 경매로 넘어갈 위험이 상대적을 적다는 의미입니다. 하지만 근저당이 없다고 해서 100%안전한 것은 아닙니다. 다음 몇 가지의 사항들을 추가로 확인하셔야 합니다.등기 사항 증명서 확인: 근저당 외에도 등기 사항 증명서에 압류, 가압류, 강제 경매, 신탁 등의 다른 권리 침해 사항은 업는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기 사항 증명서는 계약 시, 잔금 시에도 변동 사항이 있는 지를 확인해야 합니다.집주인의 세금 체 납 여부 확인 : 집주인이 세금을 체 납 했을 경우, 국세 등이 전세 보증금보다 우선 변제 될 수 있으므로 이 부분도 확인하는 것이 좋습니다.전세가 율 확인 : 집값 대비 전세 보증금의 비율(전세가 율)이 너무 높지는 않은지 확인해야 합니다.전세가 율이 80%이상으로 높게 형성되어 있다면, 집값이 하락할 경우 세입 자가 전세 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 "깡통 전세"의 위험 까지 고려해야 봐야 합니다.결론적으로 이러한 사항들을 종합적으로 확인하신다면 더욱 안전한 계약을 하실 수 있을 겁니다. 또한, 전세 보증금을 더욱 안전하게 지키기 위해 전세 보증금 반환 보증 보험 가입도 고려해 보시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 임대인의 신용상태를 개인이 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 부동산 법이 바뀌면서 계약 시 임차인은 임대인에게 등기 권리 증, 등기 사항 증명서, 토지 대장, 건축물 대장,지적도, 토지이용계획확인서, 확정 일자 부여 현황, 전입 세대 열람서, 국세납세 증명서, 지방세납 증명서, 그 밖의 자료가 있습니다.개인이 임대인의 개인적인 신용 점수를 직접 조회하는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 이는 개인정보 보호 때문에 일반적인 방법으로는 접근하기 어렵기 때문입니다.하지만 임대차 계약을 앞둔 임차인을 위해 임대인의 재정 상태와 관련된 일부 정보를 확인할 수 있는 방법이 마련되어 있습니다.임대인의 국세 및 지방세 납세 증명서 열람 및 체 납 정보 확인 : 임대차 보호 법 개정으로 인해 임차인은 임대인의 동의 없이 도 해당 주택에 대한 국세 및 지방세 납세 증명서를 열람하고 체 납 정보를 확인할 수 있게 되었습니다.이를 통해 임대인이 세금을 제대로 납부하고 있는지, 체 납 액은 없는 등을 파악하여 잠재적인 위험 요소를 어느 정도 가늠해 볼 수 있습니다.주택의 등기 사항 증명서 확인 : 계약하려는 주택의 등기부 등본을 열람하는 것은 필수적입니다.등기사항증명서를 통해 주택의 소유자가 실제 임대인과 일치하는지, 그리고 근저당이나 가압류 같은 다른 채권이 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.전세 자금 대출 심사 시 은행의 임대인 신용 평가 : 전세 자금 대출을 신청하는 경우, 은행이나 보증 기관에서 임대인의 상환 능력이나 신용 상태를 자체적으로 평가하는 과정이 포함될 수 있습니다. 하지만 이러한 서비스는 점차 확대 될 가능성이 있습니다.결론적으로 계약 시 임차인이 임대인에게 직접 요청할 수 있는 정보는 국세 및 지방세 체납정보를 요청할 수 있습니다. 이는 법적으로 임차인의 정당한 권리로 인정받고 있습니다. 그 외의 신용관련 정보는 임대인의 동의가 필요하거나 법적 공개 의무가 없을 수 있습니다.