안녕하세요 박준형 전문가입니다.
Q. 평수 고민입니다. 현재 25평 전세중인데…
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.저의 주관적인 견해이니 참고만 바랍니다. 우선 저도 30평으로 매매하시는 것이 좋다고 생각합니다. 아파트에서 평수도 가격에 영향을 미치는 중요한 요인인데요. 통상 30-40평 사이가 가장 매매가 잘 일어납니다. 추가로 고려할 사항이 역세권이라고 다 좋은 것은 아닙니다. 역세권이라고 해서 갔더니 실제로 물리적인 거리는 역과 가깝기는 하나, 일빙통행, 해당 지역 사정상 실거리가 멀수도 있거든요. 그렇기 때문에 꼭 한 번 가보셔서 매매를 하는 것을 추천드립니다. 그리고 주변에 학군이 괜찮은지도 중요합니다. 역과 학군은 현 시점에서 가장 부동산의 가치를 보존해주고 높여주는 요인이기에 매수 하실 때 고려하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
Q. 전세 집 계약 만료전에 부득이하게 이사가게되면 새로운 세입자 구해줘야 하나요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.부득이하게 기간 전에 전세계약을 해지하여야 한다고 해도 다른 세입자를 구할 법적인 규정은 따로 없습니다. 다만, 구해주고 나가면 집주인 입장에서는 좋죠!그리고 이 경우 집주인이 전세 보증금을 어떤 식으로 보관하고 있는지가 중요합니다. 전세금을 투자하는데 썼을 수도 있고, 은행에 예금 후 이자를 받았을 수도 있기 때문이죠. 이러한 점을 볼 때 전세권이란 용익물권적 권능과 담보물권적 권능을 모두 지닌다고 볼 수 있습니다. 만약 전세금을 집주인이 돌려주기 어려운 상황이라면, 집주인이 다른 세입자를 구해 그 세입자를 통하여 전세금을 준다고 할 확률이 높습니다. 이럴 때는 피치 못하게 새로운 세입자를 빨리 구해야 하는 상황이 발생하겠습니다.
Q. 공공 임대 주택 청약 당첨되면 최대 몇 년 까지 살수 있나요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.공공임대 주택의 유형이 다양합니다. 따라서 어떤 유형인지에 따라 50,30,20년까지 2년 마다 갱신하여 거주 할 수 있겠습니다. 유형은 크게 다음과 같습니다. 1. 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택입니다. 보증금과 임대료가 주변 시가에 비해 30%선에 형성되어 있어 기초생활 수급자나 생계에 어려움이 있는 자에게 우선 공급됩니다. 2. 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택입니다. 이 경우 보증금은 시세에 비해 60~80%로 형성되고 전용면적 85제곱미터 이하의 규모에 소득분위가 2~4분위에 해당되면서 무주택 세대 구성원이 신청할 수 있는 주택으로 소득 기준은 백분위 100% 이하이고 총 자산의 규모는 28,800만원 이하인 요건이 충족되어야지만 신청이 가능합니다.3. 장기전세주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택입니다. 이 경우 보증금 임대료는 시세 대비 20-30%에 형성되고 전용 면적은 85제곱미터 이하로 대상이 되기 위해서는 소득 3~4분위에 해당되고 무주택세대 구성원이여야 합니다. 백분위 120% 이하, 부동산 재산 21,500만원 이하여야 하고 자동차는 2,764만원 이하라는 조건을 충족해야지만 신청할 수 있습니다.
Q. 안녕하세요 제가 요번 전세 나 매매 할려는데
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.1. 전세가율이 높은 주택은 피하시길 바랍니다. 전세가율이란 매매가 대비 전세가가 어느정도인가하는 비율을 말합니다. 전세가가 9억이고 매매가가 10억이면 전세가가 90%로 높은 편입니다. 왜 전세가율이 높은 것을 피해야하는지 알아봅시다. 지굼 같운 하락장에서 10억짜리 부동산을 소유하고 있다고 쳤을 때 언제 가격이 9억,8억으로 빠질 지도 모르는데 그렇게 높은 전세가를 놓는 데 이유가 있을 것이라는 것입니다. 그리고 그 건물이 경매로 가게 되면 경매에서 는 시가에 많이 못미치게 경락이 되므로 보증금을 못 받으실 수도 있는 위험이 있어 전세가율이 높으면 피하시라는 것입니다. 2. 전세계약은 가급적이면 오후3시 넘어서 하는 것을 추천합니다.이 방법은 혹시 모를 사태를 피하고자 하는 것입니다. 만약, 오전에 계약을 했다고 쳤을 때, 계약시에는 등기부를 봤을 때, 저당권 설정이나 다른 권리 사항이 없었는데, 나중에 다음날 보니 전세권 앞에 저당권이 설정되어있는 경우가 있을 수 있습니다. 왜 그렇냐면은 내가 전세계약을 하고 전세권 설정(전입신고)을 하면 그 날 밤 12시가 지나야 확정일자가 부여되고 효력이 있습니다. 그 사이에 계약 후 곧바로 집주인이 은행가서 저당을 잡은 것이죠. 설마 그런 사람있겠어? 하시겠지만 세상은 모릅니다. 은행 문닫을 시간이랑 가까운 3시 넘어서 계약하시는 것을 추천합니다.
Q. 개별공시지가는 언제 공고되는가요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.개별공시지가를 이해하기 앞서 표준지 공시지가에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 표준지공시지가란 부동산가격공시법에 의하여 국토교통부장관은 매년 모든 토지의 가격을 조사 평가하여야할 의무가 있습니다. 이 때 감정평가사들이 가격을 평가하게 되고, 매년 1월 1일을 기준으로 하여 2월쯤에 공시됩니다. 그리고 공고된 표준지공시지가를 보고 토지가격비준표를 대조하여 개별공시지가를 산정합니다. 이 때, 개별공시지가를 '평가'한다고 하지 않는 이유는 평가는 감정평가사만의 고유한 영역이므로 개별공시지가는 단순 산정에 불과하다는 의미입니다. 개별공시지가는 올해 4월 28일에 공시될 예정입니다. 그리고 공시지가의 역할 중 하나가 매년 표준이 되는 가격을 정하여 무분별한 가격상승과 저하를 방지하는 데 취지가 있는 점을 고려할 때 실제 거래가격에 미치지 못하는 경우가 많습니다. 그리하여 실제 감정평가사들이 토지를 평가할 때, 공시지가 기준법을 사용하는데 공시지가는 시가에 미치지 못하기에, 시가와 공시지가 간의 괴리를 좁히고자 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 그 밖의 요인비교를 통하여 시가에 미치지 못하는 공시지가를 시가 수준으로 보정하는 작업을 가집니다. 감사합니다.