안녕하세요 박진혁 전문가입니다.
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Q. 1억 미만 소형 아파트를 소유하고 있습니다
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.무주택으로 인정해주는 경우는 소형주택인경우 입니다. 전용면적 60제곱미터이하 주택공시가격이 1억3000만원 이하, 수도권 이외는 8천만원 이하
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Q. 임대사업자로서 임대보증보험 가입 방법 좀 알려주세요.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.전세보증보험은 주택임대사업자는 의무사항 입니다.주택도시보증공사(HUG)에서 대부분 취급을 합니다.은행에서는 취급하지 않으면 서울보증보험에서 취급할수도 있습니다.HUG에 문의 해 보세요.
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Q. 부동산을 사고 팔 때 발생하는 수수료와 세금에는 어떤게 있나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.매매는 매도 매수를 줄여서 부르는 것입니다. 매수를 하는 것인지 매도를 하는 것인지 구분이 안되네요.매수인 경우는 취득세와 등기비용. 법무사수수료. 중개보수료.매도하는 경우는 중개보수료와 양도소득세 입니다.
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Q. 양도세 매수자 부담 합법인가요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.양도세를 매수자가 부담하는 경우는 보통 분양권에서 있습니다.최후에 등기를 하는 사람에게 양도세를 부담 시키는 것입니다.합법이다 불법이다 말할수 없습니다. 그것이 싫으면 하지 않으면 됩니다.매수자는 양도세를 부담하고도 이익이 생긴다고 판단이 되면 매수를 하는 것이지요.
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Q. 공공임대가 5~10년 기간 끝난후 분양 우선순위잖아용
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.공공임대 5~10년후 분양을 하는 경우 현재 임차인이 우선분양 받을 권리가 있습니다.우선매수권은 사용을 해도 되고 사용하지 않고 이사를 가도 상관이 없습니다.다른 사람이 분양을 받고 임차인으로 있어도 됩니다.
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Q. 전세 계약시 꼭 넣어야 할 특약 알려주세요
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인을 위해서 만든 주택임대차보호법이 있기에, 특약사항에 임차인에게 불리한 약정을 해도 무효가 됩니다.걱정하지 말고 계약하면 됩니다."임차인이 주택에 입주 할 때까지 해당 주택에 대해 저당권 등 권리를 설정하지 않는다."는 특약을 넣으면 유리합니다.
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Q. 재건축 지역의 도로를 소유한경우 입주권을 받을수 있나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.재건축의 조합원은 토지와 건물이 있어야 합니다. 토지만 있는 경우나 건물만 있는 경우는 조합원이 될수 없습니다. 현금청산 대상이 됩니다.조합과 잘 협의해 보세요.
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Q. 주택 조합원은 무엇이고 청약과 어떻게 다른건가요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.청약과 조합원추가모집은 다릅니다.청약은 현제 제시한 분양가에 분양을 받는 것으로 가격이 변동이 없습니다.조합원 추가모집은 조합원이기에 모든 조합의 이익과 손실을 부담해야 합니다. 지금 가격이 나중에는 변경이 될 가능성이 많습니다. 지금은 가격이 싸도 나중에는 부담할 금액이 많아질수 있습니다.
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Q. 본인의 전세집에 동생이 전입, 계약자(본인)가 전출해도 대항력이 유지되나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.동생이 지금 전입을 하고 본인의 주민등록을 전출을 하면 처음에 생긴 대항력은 상실 됩니다.동생이 전입신고를 한 때에 대항력이 생깁니다.나중에 문제가 생겨서 다시 전입을 할때는 세대합가를 하면 됩니다.임차권 양도양수는 임대인의 동의를 얻어야 합니다. 전대차 계약도 임대인의 동의를 얻어야 가능 합니다.
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Q. 잔금은 무조건 집주인 통장으로 보내야되지 않나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.등기 명의자 이름의 통장으로 보내는 것이 원칙입니다.다만 계약시에 등기 명의자가 딸의 통장으로 보내라고 인정을 하면 상관이 없습니다.그렇지 않으면 위장을 받아와야 하고 소유자와 통화해서 확인해야 합니다. 녹음해 놓으세요