안녕하세요 박진혁 전문가입니다.
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Q. 실거래가와 전세가 똑같을 경우
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.매매가와 전세가가 같은 경우에 임대차계약은 상당히 위험합니다. 기간이 만료되어 나갈때에 들어올 임차인이 없으면 보증금을 돌려받기가 힘듭니다. 당연히 전세보증보험도 가입이 안됩니다. 다시 생각해 보세요.
부동산
Q. 임대사업자(단기임대) 자동말소 후 실거주 가능?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.주택임대사업자 등록이 자동 말소가 되면 이제는 주택임대사업자가 아닙니다. 의무사항이 없습니다.그래서 소유자가 실거주해도 상관이 없습니다. 다만 나중에 매도를 할때 중과세 배제혜택을 받으려면 임대가 계속 유지되어야 합니다.
부동산
Q. 월세 보증금 조정시 비율이 궁금합니다?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.주택임대사업자는 전월세 전환율 연3%를 따라야 합니다. 대략 보증금 3000만원이면 50여만원 정도 되는데.월세는 부동산과 협의를 해보아야 합니다. 그정도에 임차인이 있을지 협의해보세요.
부동산
Q. 1년 이내 매도시 양도세가 몇 퍼센트인가요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.단기매도는 규제지역에 관계가 없습니다.1년이내는 70% 1~2년은 60% 양도세가 부과 됩니다. 2년이 지나야 조정지역과 비조정지역이 달라집니다.
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Q. 전세보증보험 가입이 가능한가요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임대인이 주택임대사업자이면 전세보증보험에 의무적으로 가입을 해야 합니다. 가입하지 않으면 과태료를 물기 때문에 가입을 해야 합니다. 위반건축물이라면 가입이 좀 어려울듯 합니다.임차인이 임대인에게 요구하지 않아도 임대인은 의무적으로 가입을 해야 하므로 임대인이 대책을 세울것으로 보입니다.
부동산
Q. 전세 보증보험 관련 문의드립니다
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인은 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받으면 후순위채권자보다 먼저 받을수 있는 우선변제권이 생깁니다.임차인 전입날자보다 앞선 근저당이 있다면 근저당 다음으로 보증금을 받기에 보증금을 다 받지 못할수도 있습니다. 확정일자를 받았더고 보증금 전액이 보호되는것은 아닙니다. 후순위라면 보증금을 다 돌려받지 못할수도 있습니다.
부동산
Q. 전세 거주 중 문고리, 전등 수리비용은 집주인이 해주나요.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인이 생활을 하면서 노후로 인해 파손된 것은 임차인이 교체수리 해야 합니다.전등 문손고리는 사용을 했기에 고장이 난것이므로 임차인이 부담을 해야 합니다.
부동산
Q. 취득세 잘아시는분 도와주세요..
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.2022년말에 잔금을 치르면 아마도 2020.8.12 이전에 분양권을 취득했을 것으로 보입니다.2020.8.12 이전에 취득한 분양권은 잔금시에 주택수를 산정합니다. 잔금시에 주택이 없으면 1주택으로 1.1% 입니다.정확한 내용을 알고 싶으면 구청/시청에 문의해보세요.
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Q. 매도자의 양도세 일반세율 2년 보유를 위해 매수자가 전세세입자로 들어가는 계약 질문
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.매수자 입장에서는 아주 불리한 계약입니다.잔금까지 다주고 2년후에 등기를 한다는 것입니다. 가능하면 계약하지 않는것이 좋겠습니다.2년동안에 매도자의 사정이 어떻게 바뀔지 모르니까 계약하면 안됩니다.
부동산
Q. 신축 아파트의 경우, 매매시 양도소득세율 궁금합니다.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.양도소득세는 조정대상지역과 비조정대상지역에 따라서 다릅니다.우선, 비과세를 받으려면 2년은 지나야 합니다.그리고 양도차익이 있을때에 양도차익에 대한 부분에 세금을 내는 것입니다.양도차익이 없으면 양도세가 없습니다. 신축다세대이면 아마 양도차익이 거의 없을 것 같습니다.