안녕하세요 송재현 전문가입니다.
Q. 월세를 내지 않고 나가지도 않는 세입자는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.해당 사례를 보아하니, 월세를 보증금에서 충당한지 수 개월이 지난 것으로 생각됩니다. 보증금에서 월세를 공제하게 되면 그 이자분 만큼 월세가 감소하는 결과가 되어 임대인에게 불리합니다. 보증금으로 연체차임에 충당하느냐 그렇지 않느냐는 임대인의 자유에 속하는 사항이지 임차인이 임대인에게 보증금에서 월세를 공제할 권리는 없습니다.또한 "임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지불한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지불을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 없다."고 대법원에서 판시하고 있습니다.따라서 임대인께선 추후 보증금이 전부 소진되는 것을 막기 위해 계약해지 통지를 하시고 계약해지를 하시면 되겠습니다. 임차인 입장에서 보증금이 아직 여유가 있다고 계약해지가 부당하다고 주장할 수도 없습니다.임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.(민법 제640, 641조)임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. 그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다.(대법원판결)즉, 임대차 계약기간 중이라면 임대인은 보증금에서 연체차임을 공제할 것인지 말 것인지 자유롭게 선택할 수 있습니다.2개월분을 연체했다 해도 해지통지가 임차인에게 도달하기 전에 연체액을 다 갚았거나 2개월치 이하가 되도록 일부를 갚았다면 해지하기 어려워집니다. 따라서 임대인으로서는 임대차계약을 해지하려면 임차인이 2개월분을 연체하면 그 돈을 갚기 전에 해지통지(내용증명우편)를 보내야 해지할 수 있습니다. 해지통지가 임차인에게 도달한 뒤에는 임차인이 연체월세를 갚아도 유효하게 해지됩니다. 월세연체로 해지통지시에는 상당한 기간을 정해 이행을 최고할 필요가 없습니다(대법원판결).
Q. 전세 계약시 특약으로 넣어 둔 항목에 대해서도 원상복구 의무가 있나요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.이 경우에는 공인중개사로서 답변하기 곤란한 점이 많습니다.왜냐하면 의사표시가 서로 상대방에게 도달이 되었지만 잘못 해석되는 경우에 해당하기 때문입니다.사실상 임차인의 입장에서는 사전에 못을 박아도 된다고 문자나 전화를 하셨을 거라 생각되고,임대인의 입장에서는 못을 박는 것을 허용하나 자기 소유의 주택에 대해 당연히 원상회복을 기대하기 때문입니다.그리고 아쉬운 점은 특약 상 "임대인은 임차인의 프로젝터 스크린을 설치하는 것에 동의하며, 추후 도배비용은 청구하지 못한다."라고 특약하는 편이 더 정확하다고 할 수 있습니다. 따라서 임차인께서는 원상회복 의무에 의하여 도배비용을 부담하시는 것이 법률상 맞습니다.만일 이 점에 대해서 금액적으로 용납하기 힘든 경우에는 주택임대차 분쟁조정위원회(인터넷 사이트 신청)에 조정을 받아보는 방법으로 일부 면제를 받아보심이 어떨까 합니다.
Q. 상가 월세를 매년 5프로 인상 가능한가요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.묵시적 갱신의 경우와 계약갱신청구권 사용 후 또는 계약기간 중 차임을 증감할 수 있는지 나눠서 설명드리겠습니다.1. 묵시적 갱신전 임대차 계약과 동일한 조건으로 계약기간 연장이므로 임대인이 임대료 인상을 요구하더라도 임차인은 거절해도 됩니다.2. 계약갱신청구권임대인은 임차인에게 5% 이내의 증액을 요구할 수 있습니다. 다만 임차인 입장에서는 5%를 다 들어줘야 하는 것은 아니고 상호 협의를 통해 진행이됩니다. 상가임대차분쟁 조정위원회의 사례를 보게 되면, 임대료가 시세보다 낮은 경우에는 5% 증액이 보통입니다.3. 계약기간 중 차임 증감계약기간 중 차임 증감을 1년 이후라면 5% 이내에서 인상 할 수 있습니다. 이 경우에 임차인 입장에서는 5%를 다 들어줘야 하는 것은 아니고 상호 협의를 통해 진행하시면 되겠습니다.
Q. 세입자 주거 퇴실할때 청소는 어느정도 해놓고 가야하나요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.세입자의 주거 퇴실 청소비용은 대략 5~10만 원 사이로 대부분 특약으로 정해 놓습니다.따라서 특약이 정해진 경우 도의상 청소하시면 되고, 짐을 빼실 때 집 상태를 사진으로 잘 남겨 놓으시기 바랍니다.만일 특약으로 청소비에 대해서 정해진 바가 없다면, 집주인과 협의를 통해 정해져야할 사항입니다. 다만, 세입자는 집을 반환할 때 원상회복의 의무가 있으므로 통상적인 집의 수준보다 더럽다거나, 업체를 불러야할 정도의 청소가 필요한 상태라면 추가적인 청소비용을 임대인으로서는 청구할 수 있습니다.
Q. 주택 임대차 보호법에 따른 질문
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.우선 현재 대항력을 잃은 상태입니다.다만, 지금이라도 임차권등기명령 신청을 하루라도 빨리 하시기 바랍니다. 임차권등기명령이 되면 대항력이 있는 사람은 이사를 가더라도 그대로 효력이 유지되고 대항력이 없는 임차인의 경우 임차권설정등기가 되면 새로운 대항력이 생기기 때문입니다.조건: ✔️전입신고 된 상태 반드시 유지 , 임대차 종료준비서류: (확정일자 받은)임대차계약서 사본, 주민등록등(초)본, 건물 등기사항증명서(등기소발급), 부동산 목록 × 5부, 송달료 3회분 납부 영수증, 등록세 영수증작성: 주택임차권등기명령신청서비용: 송달료 × 3회분(공동임대인의 경우 1인당 3회분 추가), 등록세 7,200원, 정부수입인지 2,000원, 등기수입인지 3,000원접수: 등기 신청접수 *대법원전자소송사이트에서 가능(민사서류 탭 → 민사신청 클릭)소요기간: 2주~4주