안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 임차인 연락두절일때 퇴거는 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2기차임에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인과 연락이 되어 임차인이 연체한 월세를 지불할지 퇴거할지 의사를 확인하여 정리하면 되지만 임차인이 연락이 안 된다면 임대인이 마음대로 임차인의 방 내부로 들어가면 안 되고 짐도 강제처분하면 안 됩니다. 이 경우는 명도소송을 진행해야합니다. 법무사를 통하거나 변호사를 통해 명도소송을 진행하면 됩니다. 명도소송은 최소6개월 정도가 소요됩니다.
부동산
Q. 전세->월세로 재계약 후 3개월 뒤 이사
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금이 어느정도 큰 월세 1년 계약도 가입조건에 해당되면 보증보험에 가입이 가능합니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야합니다.
부동산
Q. 상가 월세 계약은 복비 계산은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가 중개보수는 요율이 0.9%입니다.중개보수 = 환산보증금 × 요율*환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)*부가세 별도 10%, 4%, 없음중개보수료 = 765,000원부가세10% 76,500원부가세4% 30,600원계약갱신시에 부동산에서 계약서 작성시 대필료를 지불해야합니다. 대필료는 법에서 정한 금액이 없어 부동산마다 다를 수 있습니다. 보통 5~20만원으로 그 이상도 가능합니다. 부동산에서 갱신계약서를 작성하려고 한다면 먼저 대필료 금액을 물어보기 바랍니다.
부동산
Q. 1층은 상가이고 2층은 일부 주택인 건물을 매입했습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이 때 이 상가주택이 12억원이 넘는 고가주택 일 경우에는 주택과 상가(점포) 부분을 별도로 봅니다. 즉 상가부분은 상가로, 주택부분은 주택으로 계산됩니다.만약 층별 면적이 동일한 건물이 1층은 상가, 2~4층은 주택이라면, 25%는 상가이고 75%는 주택이 되는 겁니다. 시세가 20억원 이라면 주택분 시세는 15억원이 됩니다.반면, 시세가 12억원 이하의 상가주택은 주택 의 면적이 주택 외의 면적보다 크다면 건물 전 체를 주택으로 보아 건물 전체에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.*고가의 겸용주택 양도차익 계산 방법 개정내용(22.1.1. 시행)실지거래가액이 12억원을 초과하는 겸용 주택의 경우, 주택 부분과 주택외 부분을 분리하여 주택부분만 주택으로 보아 양도차익을 계산하도록 개정되었으며, 고가주택에 해당하지 않는 겸용주택은 개정 전과 동일함• 개정 전 주택 연면적≤ 주택외 부분 연면적→ 주택부분만 주택으로 본다. 주택 연면적>주택외 부분 연면적→ 전부를 주택으로 본다.• 개정 후주택부분만 주택으로 본다.※주택면적이 상가면적과 같거나 상가면적 보다 작을 경우주택과 상가를 분리해서 과세 - 1가구 1주택은 주택 비과세 적용, 상가 양도세 적용※주택면적이 상가면적 보다 더 클 경우1.시세 12억원 이하 : 전체를 주택으로 봄. 1가구 1주택은 주택 비과세2.시세 12억원 초과 : 주택과 상가를 분리해서 과세. 1가구1주택 주택 비과세. 상가는 양도세 적용
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Q. 집주인 이체한도로 전세금 일부만받고 이사해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금을 모두 돌려 받을 때까지 끝난 것이 아닙니다. 이사를 가고 기존 전세집에 짐을 모두 뺀 후 임대인이 추후에 보증금을 반환한다면 괜찮지만 보증금 중 일부만 반환하고 나머지를 반환하지 않는다면 문제가 될 수 있습니다. 짐을 모두 빼면 대항력이 없어집니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 대항력을 잃지 않기 위해 보증금 모두 돌려받기 전까지 새전세집에 전입신고를 하지 않고 기존 전세집에 짐(옳기기 쉬운 짐 등) 일부를 남겨두고 이사를 가면 됩니다. 짐일부를 남겨두는 것으로도 점유로 인정합니다.