안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 임대차 계약 시, 집주인 지분이 1/2인 경우는 그냥 그 중 한명으로 계약하면 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 소유자 지분이 각각 1/2 이라면 소유자 두명 모두 임대차계약 시 출석해야하고 두명 중 1명만 출석한다면 나머지 1명의 위임장과 인감 증명서가 있어야 합니다.추후에 나머지 한 명이 임대차계약 사실을 몰라 이의를 제기하여 계약이 취소 또는 해지 될 수도 있습니다. 민법 265조에 잘 명시되어 있듯이, 공유물의 관리 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정을 한다고 되어 있습니다. 즉, 관리라는 것은 어떤 물건에 대해 사용하고, 활용하는 것으로 이해할 수 있습니다. 따라서, '관리'에 해당되는 행위는 공유자의 지분 과반수가 찬성을 해야 할 수 있는 것이고, '보존'행위는 지분의 과반수 찬성 없이도 각자 할 수 있다고 민법으로 정해져 있는 것입니다. 여기서 중요한 것은 "지분의 과반수"로 되어 있다는 사실입니다. 공유자의 과반수가 아니라, 지분의 과반수가 넘는 사람이 "관리"에 대해 결정을 할 수 있는 것이죠
부동산
Q. 분양권거래에서 마피라는게 뭔가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.피는 프리미엄의 약자입니다.분양가 5억 원의 아파트에 당첨된 상황을 예로 들 어 보겠습니다. 통상적으로 10%만큼을 계약금으 로 직접 납부했을 것이며, 시기에 따라 중도금 대출 이 실행된 시점일 수도 있습니다.이때 분양권을 팔려고 한다면 우선 매수자를 구해야 합니다. 그런데 입지가 좋거 나 부동산 시장이 호황기일 때라면 살려는 사람이 팔려는 사람보다 많이 발생하고, 이른바 프리미엄 을 붙여서 팔 수 있습니다.부동산 시장이 불황기 일때는 팔려는 사람이 많이 발생하여 마이너스 프리미엄으로 팔 수 있습니다. 네이버 부동산에서 -6000p 또는 -p6000 또는 마 피 6000 등으로 표기되어 있는 매물들을 보신 적 있을 텐데, 마이너스 프리미엄의 약자입니다. (마이 너스피 라고도 부름) 그리고 분양가보다 낮은 금액 으로 분양권의 소유권을 이전하겠다는 뜻을 포함하 고 있습니다.분양가 5억 원의 아파트에 당첨된 동일한 상황을 가정한다면, 이때 마피 6000이라 함은 내(매도자) 가 6,000만원을 손해 본다는 의미입니다.그 5천만 원을 돌려받지 않을 뿐더러 1,000만 원은 매수자에게 별도로 지급해 주겠다는 것입니다. 분양권을 파는 사람이 아닌, 사는 사람이 돈을 받는 특 이한 상황인 것이죠.만약 -p5000이라면 계약금을 포기하겠다는 의미가 됩니다. 계약금 포기 매물이 바로 이 케이스이며, 전매 계약에 따른 가 계약금을 걸어두지 않은 이상 매도인과 매수인은 주고 받는 돈이 없습니다.만약 -p3000이라면 계약금 중 2천만 원이라도 건지겠다는 의지입니다. 매수자로부터 2천만 원을 받고 명의를 이전해 주는 것이죠.매수자든 매도자든 서로에게 지급하여야 할 돈은 명의를 변경하는 날에 서로의 계좌로 입금해 주면 됩니다.
부동산
Q. 등기가 안 된 신축아파트도 전세보증보험에 가입할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미등기 신축도 보증보험에 가입이 됩니다.등기부가 없기때문에 공급계약서를 준비해야 합니다. 집주인이 분양받을 때 받은 서류 사본이 필요합니다. 보증기관에 방문 전 필요서류를 문의하고 방문하기 바랍니다.
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Q. 임차인 전세집 훼손시 대응방안
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.은행에 전대대출을 반환하기 전에 임차인과 헙의하는 것이 좋아보입니다.입주 전 전세집 내부 상태를 사진 찍어 놓았다면 증거가 확실해서 임차인과 협의가 잘 되지만 사진을 찍어 놓지 않았다면 소송까지 가야지 원상복구 비용을 받을 수 있을 것으로 보입니다. 그리고 특약사항에 원상복구에 대한 내용이 있다면 임차인이 원상복구를 해야합니다. 임차인과 대화가 안 된다면 전세대출을 반환하고 손해배상청구를 진행해야 할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 전세금을 올리는 건 집주인 마음인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 차임증감청구권에 의해처음 계약하고 2년이 지나서 임대료의 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 인상할 수 있습니다. 임대료 인상에 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있습니다.(국토교통부의 입장)