안녕하세요. 인생중개 입니다.
Q. '전세권등기'를 하면 해당 건물(집)이 압류되어도 전세보증금을 바로 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.전세권설정의 경우 우선변제권을 취득하기 위함인데, 전입신고 및 확정일자를 통해 얻는 대항력과 같은 효력이 있습니다. 즉, 구지 전세권설정을 하지 않더라도 전입신고 확정일자만으로 보증금에 대한 우선변제권을 얻으실 수 있다는것입니다.또, 압류가되면 무조건 보증금을 받고 못받는 것이 아닌 순위에 따라 상이합니다. 기존 근저당권설정 등기에 기한 압류등기 이후 경매가 된다면 근저당권설정 등기의 후순위로는 모두 말소가 됩니다. 허나, 근저당권설정 등기 이전에 이미 우선변제권을 얻었다면 질문자님이 먼저 배당을 받아가게 되므로 압류등기가 있으면 무조건 못받는 일은 없습니다.
Q. 사람이 죽은(자살 또는 타살) 집이나 방은 가격이 더 저렴한가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.거주하던 사람이 안타깝게 운명을 달리한 집이 있더라도 그것을 부동산이나 임대인이 고지하지는 않을것입니다. 저도 아직 그러한 집을 중개해본적은 없으나, 그러한 입장이 되었을때를 가정한다면 그럴것 같습니다. 해당 집의 중대한 하자를 고의적으로 숨긴것이라면 계약파기가 가능하겠으나, 거주하던 자가 고인이 된것이 중대한 하자일지는 생각하기 나름일것같습니다. 주택의 중대한 하자라는 것이 통상 임차시설물에 대한것에 중점이 있다보니 터가 좋지 않다거나, 음기가 느껴진다거나 하는 물질적이지 않은 것들에 대한 것이 하자라고 보여지진 않을 것 같다는게 제 생각입니다.
Q. 겨울에 임대 잘 나가게 하는 방법 있나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.본인 눈에도 만족스러우면 손님들 눈에도 만족스럽다는 말이 있습니다.질문자님이 보셨을때 또, 거주하는 임차인의 입장이 되어 보았을때 이정도면 이 값을 줘도 되겠다 싶을정도로 내부 인테리어와 시설을 정비해보시는게 좋겠습니다. 겨울철이라고 무조건 계약이 어려운것은 아닙니다. 그 중에서도 잘되는 주택들은 이유가 있습니다. 타 주택보다 나은 임대가와 더 빠른 계약체결을 위해서는 그만큼 투자가 필요하다고 생각됩니다.
Q. 부동산중과세 제외되는 것들은 어떤것이 있는지 궁금합니다..
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.중과세를 피하려면 결국 주택이 아닌 상업용 건물로 눈을 돌리시는게 좋습니다. 상업용 건물의 경우 주택보유수와 무관하기때문이고, 수익률 역시 일반적으로 주택보다 좋습니다. 다만 취득세가 주택보다 높은편이며 임대를 놓으면서 생기는 임대수입으로 인한 소득세가 발생될 수 있습니다.
Q. 1가구 2주택은 무조건 중과세인가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.무조건 중과세라고 볼 순 없습니다. 일단 2주택자가 되었을 시 취득한 주택이 비규제지역이라면 종전 주택을 3년안에 처분할 경우 비과세를 받으실 수 있습니다. 또, 기준시가 1억 미만인 주택 역시 양도세중과 배제됩니다.