안녕하세요 전수진 전문가입니다.
Q. 임야를 매입후 골프연습장 허가를 받으려고 합니다.
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.골프연습장을 허가 받을시 사용면적이 500제곱미터가 넘으면 체육시설로 용도 변경해야 합니다.운동시설 '골프연습장'으로 용도변경하시면 됩니다.체육시설 설치시 타석갯수에 맞춰서 주차공간도 확보해야합니다.서울은 타석당 주차 1대지만 지역마다 다를수 있으니 해당 지자체에 문의하시는게 좋을듯 합니다.타석이 20타석 이상일시 생활체육지도사 2급 자격증이 필요합니다.직접 자격증을 취득하셔도 되고, 직원이 가지고 있어도 무방합니다.골프연습장 부지 조성공사중 주민 민원으로 공사중지 처분을 받은경우도 있으니 주변에 민원의 소지가 있는지도잘 판단해야 합니다.해당지역의 조례를 확인하셔서 골프장이 가능한 용도지역을 찾아야 하는데 주거지나 상업지 , 공업지역은 가격이 비싸서사업성이 없을수 있으니, 도시인근에 저렴한 생산녹지등, 그 지역에 개발가능한 용도지역중 저렴한 용도를 찾는것이 좋습니다.상권도 체크해야 하는데 수요가 있는 신도시나 아파트주변이나 도로접근성이 좋은곳, 도시에서 가까운 곳을 선택하는 곳이 좋습니다.실내골프연습장 창업비용은 브랜드에 따라 차이가 있는데,기계값이 1대당 1300~2000만원선으로 100평기준 창업비용은 대략 4~ 5억정도 예상이 가능합니다.인도어골프장같은 경우 최소 대지 3000평이상 예상하시면 되고 비거리는 100~150미터 나올것입니다.겨울에는 장사가 힘들고, 건축비는 10억정도 예상하시면 되는데, 보통 토지값 포함 30억정도는 있어야 창업하는데큰 무리가 없을것 같습니다. 위가격은 예시일뿐이며, 만약 평당 100만원짜리 3000평을 매입하시면 땅값만 30억이 들게되므로,원하시는 지역에 시세와 평수를 감안하시고, 건축업자에게 건축비 견적등을 받아보시면 더 정확할것입니다.인구가 밀집한 지역의 인도어골프연습장같은경우 매물이 100억이 넘는것도 많습니다.
Q. 상가의 임대차 최초 계약시 임대차기간은 몇년인가요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.2018년 10월16일 이후 최대 10년간 계약갱신요구권을 행사할수 있습니다.그 이전에는 5년이었지만, 2018년부터 임차인의 권리가 강화된것입니다.보통 통상적으로 2년계약으로 많이들 하시는데, 1년계약으로 하시던지 하는것은 본인의 선택사항이 될것입니다.상가임대차보호법에서는 계약기간이 1년미만이라고 해도 1년으로 보고, 임차인은 1년미만으로 주장할수 있다는 조항도 있습니다.임차인은 만기 6개월전에서 최소1개월전까지 계약갱신을 요구하면 됩니다.임차인이 상가를 인도받고 사업자등록을 하면 다음날0시부터 제 3자에 대항력을 갖추게 됩니다.상가임대차보호법에 의해 임차인은 대항력, 계약갱신요구권, 권리금보호를 받는데지역, 시기별, 금액내에 해당하는 환산보증금에 해당되고, 사업자등록증에 확정일자를 받으면, 소액보증금 최우선변제, 우선변제권, 5%임대료증액제한보호도 받을수 있습니다.우선변제권이란 경매시 환산보증금 기준에 해당되는 임차인은 우선변제받을수 있는 권리입니다.소액임차인 최우선변제란 법에서 정한 소액보증금에 해당되었을시,배당순위와 관계없이 선순위 근저당권보다 먼저 받을 있는 권리입니다.대항력: 상가인도+확정일자우선변제권: 대항력요건+확정일자최우선변제권은 대항력만 있으면 되고 확정일자 없어도 됩니다
Q. 아파트 같은 단지내에 3천만원 더 저렴한곳으로 전세 이사하는게 좋을까요? 현재 있는곳에 갱신하는게 좋을까요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.1.) 경제적인 이유더 저렴한곳으로 이사가게 될경우 2년동안 여유자금을 활용할수 있게 됩니다.만약 신용대출등의 빚이 있는경우 빚을 갚아서 대출이자를 갚을수도 있고,다른 투자처가 있어서 투자해서 돈을 불리는 방법도 있습니다.2.)이사로 인한 파손및 귀찮음 vs 불필요한 짐정리로 인한 마음의 여유포장이사를 한다고 해도 이사를 하면서 물건이 파손될수도 있고책이 많다던지 무거운 물건이 많다더지,운반이 어려운 운동기구같은것이 있으면번거로울수 있습니다.하지만 이사를 하면서 불필요한 짐을 정리하고, 짐의 구조나 가구등 배치를 바꾸면서새로운 전환점이 될수도 있을것입니다.3.)층이나 향을 바꿨을때 이득만약 어린자녀가 있는 집일경우 고층에서 1층으로 가는 경우는 이득이 될수 있습니다.아니면 현재는 앞에 전망이 맞은편세대가 보인다던지, 향이나 전망이 안좋은데, 이사갈집이향이나 전망, 구조, 편의시설같은 접근성등이 좋다면 삶의 쾌적성이 높아져서 이사를 고려할수도 있겠습니다.
Q. 미혼일경우 내집마련 디딤돌 대출 한도는 얼마까지인가요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.디딤돌대출 금리가 가장저렴하며 그 다음은 보금자리론 대출이 저렴합니다.디딤돌대출+보금자리론+신용대출 합쳐서 대출 진행하시는 분도 있습니다.여기다가 회사에서 해주는 대출까지 활용하는 분들도 있긴 합니다.미혼인경우 내집마련 디딤돌 대출은주거전용면적 60제곱미터이며,수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 면지역은 70제곱미터 이하의 주택으로대출접수일 기준 담보주택의 평가액이 3억이하인경우가능합니다.대출한도는 1억5천만원이내로 가능하나, 생애최초주택구입자는 최대 2억까지 가능합니다.DTI는 60%, LTV는 70%(생애최초 80%)가능합니다.
Q. 'Herstatt 리스크'는 어떤 리스크인가요?
안녕하세요. 전수진 경제·금융전문가입니다.에르스타트리스크(Herstatt risk)는 외환 거래시 외환 결제 과정에서 결제지역간 시차로 인해서 일어나는 원금리스크를 말합니다.1974년 독일의 에르스타트라는 은행이 파산하면서 시작된 말로, 에르스타트 은행이 파산하면서 미국은행이 결제 지역간 시차로 받아야할 달러를 받지 못해서 큰 손실을 입었습니다. 이후 BIS(국제결제은행)에서는 자기자본 비율규제를 만들어서, 규제를 받는 은행은 최소8%이상의 자기자본을 유지해야만 합니다.