안녕하세요 전수진 전문가입니다.
Q. 올해 국내 면세점산업 업황은 어떨까요?
안녕하세요. 전수진 경제·금융전문가입니다.우리나라 면세점산업은 매년 증가하다가 2020년 코로나로 인해 감소하였습니다.2021년 면세점 매출액 약 18조원에서 95%가 외국인 매출이었기때문에 외국인관광객이면세점매출의 대부분을 차지하고 있는 것입니다.특히 중국관광객과 보따리상의 방문이 감소하고, 고환율로 면세점의 가격경쟁력이 약화된것이원인이 되기도 했습니다.일부 면세점은 중국의 물류플랫폼과 국산품온라인 해외판매에 대한 업무협약을 맺어, 해외판로를 마련하기도 했습니다.역직구해외판매서비스를 오픈하여, 외국인들에게 인기가 높은 상품들을 판매하려는 것입니다.중국의 단체관광이 허용이 될 경우 국내여행산업의 큰손이 될것이며, 면세업종역시 큰 수혜를 받게 될 것입니다.2023년 하반기에서 내년 1분기쯤 중국의 리오프닝을 통한 방한 중국인관광객들이 많아질것이고, 이로 인해 면세점의 매출증가가 기대되고 있습니다.중국은 2월6일부터 해외 단체여행을 허가하였으나 아직 한국은 허가되지 않았습니다.4월 22일 제주에서 열린 강연회에서 박 전 국가정보원장은 '주한 중국대사가 한국관광에대해 진전될 것이라는 긍정적인 메세지를 보냈다'고 하였습니다.그러나 4월23일은 중국외교부가 홈페이지를 통해 윤대통령의 대만 발언에 대해 한국대사에게 항의했다고 합니다.단기적으로는 외교적인 분위기가 악영향을 줄수 있겠지만, 장기적으로는 리오프닝영향으로 중국단체관광객으로 인해 면세점의 매출 증가를 기대해볼수도 있겠습니다.
Q. 임대차계약을 신고해야 하는지 알고 싶습니다?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.금액변동이 없는 갱신은 동사무소에 신고하지 않아도 됩니다.금액변동이 있는 경우만 신고하시면 되고 인터넷으로도 신고도 가능합니다.기존에 2년이던 임대차기간을 2년 더 연장해 총 4년으로 살수 있게 되었습니다.2년간 거주후 1회에 한해 전세계약갱신청구권이 인정되는 것입니다.묵시적갱신은 임대인과 임차인 양쪽모두 임대차가 종료할것을 통보하지 않으면자동으로 연장되고, 기존조건과 동일하게 연장된 것으로 봅니다.임대인은 임대차기간종료 6개월전부터 2개월까지 통지를 하여야하고, 임차인은 임대차기간 종료2개월전까지 통지하여야 합니다. 하지만 임차인이 2기이상의 차임액을 연체하거나, 임차인의 의무롤현저히 위반한 경우에는 묵시적갱신이 되지 않습니다.묵시적갱신이나 계약갱신청구권을 통해 연장된 경우 임차인은 2년을 거주할수도 있고, 언제든지 갱신된 임차계약을 해지할수도 있으며 이 경우 임대인이 통지를 받고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.임차인이 전세계약갱신청구권을 사용하여 연장하게 되면, 집주인은 정당한 사유없이 거절이 불가합니다.전세계약갱신청구권을 사용해서 연장을 했을 경우 전세금의 변동이 있는 경우는 확정일자를 받아야하고,변동이 없는 경우는 확정일자를 받지 않아도 됩니다.전세계약갱신청구권을 사용할 경우 집주인은 기존 계약조건에서 5%이내에서 인상할수도 있습니다.때문에 증액이 있는 경우 확정일자를 받아야 하고, 금액이 변동이 없으면 확정일자를 받지 않아도 됩니다.2021년 6월부터 '전월세신고제'가 도입되어서, 보증금이 6천만원이상, 월세 30만원 초과한 주택임대차의경우 신규, 변경, 해제계약모두 신고대상입니다.갱신계약의 경우 금액의 변동이 없는 경우는 신고대상에서 제외됩니다.하지만 금액이 증액되는등의 변동이 있으면 갱신계약도 신고해야 합니다.전월세신고를 하게 되면 확정일자 신고의제가 되어 익일 대항력이 발생되게 됩니다.부동산거래관리시스템에서 온라인 신고도 가능합니다.2023년 5월까지는 계도기간으로 이 기간이 지난후 신고하지 않으면 과태료부과 대상이 됩니다.
Q. 올해 하반기 대규모 역전세 발생시 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.세입자가 전세집을 구하지못해서 어려움을 겪는것을 전세난이라고 하며, 반대로 전세공급은 넘치는데수요가 없는것을 역전세난이라고 합니다.요새는 깡통전세라고 해서 집을 팔아도 전세금을 주지 못하는 집이 늘고, 전세사기로 집이 경매로 넘어가전세금을 한푼도 받지 못하는 일도 많아서, 전세에 대한 기피현상이 나날이 커지고 있습니다.역전세난은 부동산경기가 안 좋아지고, 신규주택공급이 증가하여 매물이 많아지는 경우에도 생깁니다.과거에 서울 주택거래량의 과반수가 전세금을 받아서 갭투자를 하는것이였는데, 전세금으로 집을사는 고리스크의 투자 방법이었습니다. 하지만 전세금을 3억을 주고 입주했는데 만기시점에 전세 시세가 2억으로 떨어졌다면 당연히 전세금을 낮추거나 다른곳으로 이사를 가고 싶을 것입니다.그런데 전세금으로 집을 사서 갭투자한 소유주가 돈을 돌려줄 능력이 되지 않을때, 전세세입자에게 그 피해가 고스란히 갈수 밖에 없습니다. 그래서 역월세라고 해서 집주인이 전세보증금 이자를 준다고 제안하는 일도 생기고 있습니다.만약 하반기에 역전세난이 심화될 경우 집주인이 집을 급매로 내놓는 매도 물건이 늘어날수있고,세입자가 전세금을 받지못하거나 금융기관 연체로 경매로 넘어가는 매물의 수가 더 급증할 것으로 보입니다.다세대나 오피스텔을 살던 사람들은 기존의 전세금으로 더 좋은조건의 아파트나 신축으로 옮길수도 있기때문에 전세금을 받기를 원할것이기 때문입니다.
Q. 서울 소액임차인 최우선변제금액 5500만원을 받을 수 있나요??
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.담보물권이 설정된 날짜에 따라서 변제받을수 있는 금액이 달라집니다.등기부등본을 열람하셔서 가장 선순위에 있는 담보물권을 확인하셔야 합니다.소액임차인이 최우선변제를 받으시려면 보증금이 소액임차인의 범위에 들어가고 경매신청등기전까지 대항요건은 주택의 인도와 전입신고가 되있어야 합니다. 또 배당요구를 하거나 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.선순위나 후순위 관계없이 요건만 맞추면 무조건 최우선변제를 받으실수 있습니다.최우선변제금은 주택및 대지가액을 포함하여 2분의 1을 넘을수는 없습니다.1984년부터 2023년2월14일까지 총 12번에 거쳐 최우선변제금액이 변경되었습니다. 만약에 근저당날짜가 2016.3.31~2018.9.17안에 해당되있으면 서울시 기준 1억이하 세입자는 3,400만원까지 최우선변제 받을수 있습니다.근저당날짜가 2018.9.18~2121.5.10이고 서울시기준 1억1000만원이하 세입자는 3,700만원까지 최우선변제 받을수 있습니다.만약 내가 살고있는 다가구 원룸이 4억에 낙찰되었으면 그 2분의1인 2억까지 최우선 변제가 됩니다.그런데 임차인이 5명이면, 임차인5명이 2억에서 최우선변제금을 나누어야 합니다.최우선변제금이 내 전세금 모두를 보호해주는게 아니므로 전세보증보험제도를 이용하던지,현재 대출과 전세금 모두를 합해도 집시세의 80%이내인집등 까다로운 조건에 의해서 전세를 구해야 할것입니다.
Q. 요즘 반전세가 증가한다는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.깡통전세는 집을 팔아도 전세금을 갚지 못하는 집을 말합니다.또 의도적으로 사기를 치고 가치가 없는집에 전세를 놓아서, 경매로 넘어가서 돈을 한푼도 받지 못하는 경우도 있어서큰 사회문제가 되고 있습니다.그래서 요즘엔 전세를 기피하고 월세를 살거나, 반전세로 하여 위험을 낮추는 방법을 사용하고 있습니다전세보증금반환보증보험을 가입하기위해서 정해놓은 상한액이 있는데 상한액을 초과하는 금액만큼 월세로 받는 반전세가 급증하기도 합니다.