안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 생애 최초로 집을 매수하려는데 대출이 나올까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세자금대출을 받은 상태에서 생애최초 주택구입자금 대출(디딤돌 대출)을 받을 수 있는 지에 대한 질문인데요, 이때 기존 전세자금대출과 주택 구입대출의 관계입니다.디딤돌대출은 생애 최초 주택구입자를 대상으로 무주택자라면 지원이 가능합니다. 전세에 살고있따고 무주택자 조건이 상실되지는 않으므로 기본적인 무주택 조건은 충족합니다. 하지만 전세자금대출을 받은 상태에서는 주택구입대출을 받을때 전세자금대출을 상환해야 할 가능성이 큽니다. 따라서 기존 전제자금대출을 상환하고, 전세보증금이 회수되면 이를 주택 구입자금으로 사용하는 방안을 고려해야 합니다. 이는 중복 대출 방지 규정 때문인데요. 전세금을 돌려받고 나서 생애 최초 구입대출을 받는 것이 일반적이므로 매수 계획과 대출 상환 계획을 잘 조정하는 것이 중요합니다.
Q. 재건축이 어려운 아파트들은 나중에 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.재건축이 어려운 아파트들은 시간이 지나면서 노후화가 진행되고, 재건축이 필요해지는 상황이 오더라도 수지타산이 맞지 않거나 규제 등으로 인해 재건축이 어려운 경우가 종종 발생합니다. 이러한 경우에 다음과 같은 방식으로 처리될 수 있습니다.재건축이 어려운 아파트들은 유지 보수를 통해 수명을 연장하는 방법을 선택할 수 있습니다. 노후화된 부분을 개선하여 주거환경을 유지하고, 정기적인 보수작업을 진행하면서 아파트의 설비 및 안전기준을 충족해야 합니다.리모델링은 재건축을 대신하는 또 다른 대안이 될 수 있습니다. 아파트의 구조를 유지하면서 내부 설비나 공용공간을 개선하는 방식으로 최근 세대수 증가형 리모델링이 주목받고 있으며, 이를 통해 사업성을 확보할 수 있습니다.지자체가 주도하는 주거환경개선사업을 통해서 아파트 주변 환경이나 도로, 공공시설을 개선하는 방식도 있습니다.입주자 대표회의나 조합을 통해 정부나 지자체에 재건축 규제 완화를 요청할 수 있습니다. 안전진단 기준 혹은 용적률 등 규제를 완화하여 재건축이 가능한 상황을 만들려고 시도할 수 있습니다.아파트가 점점 노후화되면 안전문제가 대두될 수 있으며 지자체나 정부의 개입으로 재건축이 필요하게 되어 강제 재건축이 이루어질 수도 있습니다. 안전문제가 심각할 경우 재난 예방차원에서 재건축이 허가될 가능성도 있습니다.개인이나 기업이 노후화된 아파트 단지를 매입한 후 재개발이나 재건축을 추진할 수 있습니다. 이것이 민간 주도의 재개발 방식입니다.이처럼 다양한 방식으로 사업성을 개선하거나 유지하는 방식이 될 수 있습니다.
Q. 월세집 중도퇴실을 임대인께 고지 후 계약기간 끝나기 전, 새임차인이 입주할 때까지 제가 계속 월세를 내야 하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.일반적으로 월세계약 중도 퇴실시 새로운 임차인이 들어오기 전까지는 임차인이 월세를 계속 납부해야 할 의무가 있습니다. 계약 기간이 정해져 있는 상황에서 임차인의 사유로 중도 퇴실 사유가 발생하므로 이는 계약서에 명시된 계약 기간동안은 집을 사용하지 않더라도 원래 임차인이 월세를 계속 납부해야 합니다. 새 임차인이 들어오게 되면 기존 임차인의 월세 납부 의무는 종료되며 퇴실후 새임차인이 계약을 확정하기 전까지는 기존 임차인의 계약이 유지되므로 월세를 계속 납부해야 합니다. 방을 일찍 비우는 상황에서 집주인에게 빈집이 될 예정일을 미리 고지해주는 것은 좋습니다. 공실상태에서 새로운 임차인을 구하는 데 도움이 될 수 있기 때문입니다. 그리고 임대인과의 원활한 협의를 통해 중도 퇴실에 따른 문제를 해결하는 것이 가장 중요합니다.
Q. 임대사업자등록이나 사업자등록을 하지 않해도 무방하지 않을까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.임대사업자등록 및 사업자등록의 문제는 소득세 및 세무 관련 법적 의무와 연관됩니다. 임대사업자 등록여부는 소유하고 있는 주택의 임대목적과 임대 소득에 따라 결정되며, 등록하지 않았을 경우 발생할 수 있는 세금 문제와 혜택이 다를 수 있습니다.연간 임대소득이 600만원을 초과할 경우, 임대소득세를 신고해야 합니다. 즉 한채라도 월세 수입이 있거나 전세라도 보증금에 대한 간주임대료가 있는 경우, 임대소득에 대하여 세금신고를 해야 합니다. 임대사업자 등록여부와 관계없이 과세대상 임대소득이 있으면 신고는 의무입니다. 임대사업자등록을 하게 되면 취득세 감면, 양도세 감면, 종부세 합산 배제 등 다양한 세제혜택을 받을 수 있으며 임대소득세 신고시 필요경비를 공제받을 수 있고, 종부세에도 일부 완화 혜택이 존재합니다. 하지만 임대사업 목적이 아니고 임대소득이 크지 않다면 임대사업자 등록을 하지 않아도 될 수 있지만 소득세 신고는 필수입니다.임대사업자등록을 하지 않고 임대소득 신고를 하지 않으면 세무조사 가능성이 있으며 가산세가 부과될 수 있습니다. 그리고 세제혜택도 받을 수 없어 장기적으로 더 높은 세금을 부담할 수 있습니다.주택을 3채 보유할 경우 세제상 혜택을 받기 위해 임대사업자로 등록하는 것이 유리해보입니다. 다주택자로서 발생하는 종부세와 양도소득세 중과세 문제를 완화할 수 있습니다. 해당 문제는 세금과 직접적인 문제가 발생하므로 전문 세무사와 상담을 받으시는 것을 추천드립니다.
Q. 임대주택 신청시 사회취약계층중 주거급여 수급자는 어디에 속하나요
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.주거급여 수급자는 국민기초생활보장법에 따라 지원을 받는 대상 중 하나입니다. 하지만 주거급여는 생계급여나 의료급여와는 다른 항목으로 생겨의료 급여 수급자와는 구별됩니다. 문의 주신 내용을 살펴보면, 주거급여는 생계의료급여 이외의 수급에 해당하며, 주거급여 수급자는 차상위계층으로 분류될 수 있으므로 9번에 해당할 가능성이 높습니다.