안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 전세가가 매매가 보다 비싼이유??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세가가 매매가보다 높은 이유는 매매 수요가 적어 거래가 부진한 지역에서 매매가가 낮게 형성이 될 수 있습니다. 특히 부동산 경기 침체나 금리 인상으로 인해 매수 심리가 위축된 상황에서 전세가가 상대적으로 높게 유지될 가능성이 큽니다.또한 투자자들이 전세를 끼고 아파트를 매입하는 이른바 갭투자가 많은 경우 매매가는 억제되고 전세가는 높게 유지가 될 수도 있습니다. 갭투자가 활발한 지역에서는 매매가 대비 전세가 비율이 높아지는 경향이 있기 때문입니다.
부동산
Q. 배달의 민족처럼 배달비가 지급되기 시작한 것은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.배달료를 소비자에게 직접 부과하는 관행이 점차 등장하기 시작한 것은 대략 2000년대 중후반으로 특히, 피자 체인점이나 일부 음식점에서 주문량이 적거나 특정 지역 배달에 대해 소액의 추가 배달료를 청구 하기 시작 했습니다.이후 2010년 초반에 배달 앱이 본격적으로 등장하면서 배달료 체계가 더 구체화 됐고, 2020년대 초반 코로나 팬데믹을 격으면서 배달 수요가 폭증하고 인건비와 물가 상승을 이유로 배달료가 대폭 증가하게 됐습니다.
부동산
Q. 전세 연장계약서 작성 문의드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기존 계약서가 유효하지만, 임대인이 변경 되었거나 계약 조건이 변동 되었을 경우에는 새로운 계약서를 작성하시는 것이 임대인과 임차임 모두의 권리를 명확히 보호 할 수 있습니다.말씀 주신 것과 같이 단순 문자로만 연장 의사를 확인한 것만으로는 추후 분쟁 발생 시 증빙이 부족할 수 있으므로, 새로운 계약서를 작성하시게 되면 법적 효력을 명확히 할 수 있습니다.특히나 임대인이 변경된 상황이니 새로운 계약서에 현재 임대인의 정보를 명시해 두시는게 좋을 것으로 판단이 됩니다.그리고 금액 변동이 없더라도 계약을 갱신한 경우 이를 갱신 계약 신고로 관할 지자체에 제출해야 합니다. 이는 임대차 3법에 따른 신고 의무에 해당 합니다.
부동산
Q. 분양시 평단가는 누가정하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분양 시 평단가는 시공주체들이 결정하고 있습니다.예를 들어 재개발/재건축의 경우 시공사와 조합이 합의하여 분양가를 결정하며, 시공사는 공사비와 사업 이익을 고려하고, 조합은 조합원들의 이익 극대화를 위해 조율을 합니다.건설사에서 단독으로 사업 시행을 하는 경우 건설사가 단독으로 분양가를 결정하게 됩니다. 이 경우 시장 상황, 입지 조건, 주변 시세 등을 기반으로 책정하게 됩니다.국가나 지자체는 규제와 승인과정 등을 통해서 분양가에 간접적인 영향을 미치기도 합니다.
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Q. 부동산가격의 오름세와 내림세가 집권정권의 영향의 기한은 몇년정도인가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 가격은 정권의 정책과 관련이 있지만 정권 교체 직후 즉각적으로 변하기 보다는 말씀 하신 것처럼,정책의 실행과 시장 반응에 따라 2~3년 후에 영향을 미치는 경우가 많습니다.부동산 시장의 특성과 정책 효과의 시작부동산 시장의 비탄력성 - 부동산 시장은 단기간에 급격히 변동하기 어렵스니다. 건설, 거래, 투자 등이 모두 시간이 걸리며, 정책이 실질적으로 시장에 영향을 미치기까지 지연이 발생 합니다.정책의 실행 시차 - 새로운 정권의 부동산 정책은 취임 후 설계, 입법, 시행과정을 거리므로 실질적인 효과는 1~2년 이상 후에 나타나는 경우가 많습니다.과거 사례문재인 정부(2017년) - 정부가 강력한 규제 정책을 시행했으나, 초기에는 부동산 가격 상승세가 유지되었고, 본격적인 안정화 효과는 2~3년 후에 나타났습니다.이명박 정부(2008년) - 금융위기의 영향을 받아 부동산 가격이 하락했지만, 이후 경기부양 정책이 시행된 뒤 약 2~3년 후에 가격이 반등 했습니다.노태우 정부(1988년) - 부동산 시장 과열을 막기 위한 정책이 1989년에 시행이 되었으나, 실질적인 안정화 효과는 몇 년 후에 나타났습니다.정권 교체아 부동산 가격 변동의 일반적인 흐름1년차 - 정책 설계 및 시행 초기, 시장은 정책 방향에 따라 심리적으로 반응하지만, 거래량은 크지 않은 경우가 많음.2~3년차 - 정책이 구체적으로 실행되면서 공급, 수요, 거래가 정책에 영향을 받기 시작3년 이후 - 정책의 장기적 효과가 나타나면서 부동산 가격의 명확한 변화가 확인됨.다만, 정책의 강도, 시장 상황, 외부 경제 요인 등에 따라 다르게 나타날 수 있습니다.