안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 최근 수도권 부동산 거래량 흐름이 어떠한가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 수도권 부동산 거래량은 감소세를 보이고 있습니다. 특히, 서울 아파트 거래량은 7월 9,098건에서 8월 6,411건, 9월, 3,044건으로 지속적인 하락 추세를 나타냈습니다.이러한 거래량 감소는 부동산 시장의 침체를 반영하며, 매수자와 매도자 모두 신중한 접근이 필요할 것으로 판단이 됩니다.
부동산
Q. 전세 들어가 있는 상태인데 너무 위험 한것같아요.. 어떻게 하죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 현재로서 파악 가능한 내용을 토대로 해서 의견을 드립니다.첫번째로... 현재 상황의 위험성에 대한 분석이 필요합니다.우선변제권 확인 - 지인이 전입신고 및 확정일자를 통해 우선변제권을 확보했는지 확인해 보시기 바랍니다. 우선변제권은 임대차 계약의 보증금을 보호하는 기본 요건 입니다.만약 확정일자가 없다면, 지인은 모든 채권자보다 후순위가 되어 보증금을 거의 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.채권순위근저당은 은행이나 금융기관이 담보로 설정한 채권으로 가장 먼저 우선권을 가집니다.임차권은 확정일자와 전입일에 따라 순위가 결정 됩니다.근저당과 상위 임차권자의 보증 총액이 10억에 가까운 상태라면, 지인의 1억 보증금은 위험하다고 볼 수 있습니다.두번째로... 전세금 반환 보장 확인임대인이 전세보증보험등에 가입했는지 확인해 보시기 바랍니다. 가입되어 있다면 보증금 반환이 보장 될 수 있습니다.임대인이 보증보험에 가입하지 않았다면, 지인이 직접 가능한지 확인 하시기 바랍니다. 다만, 근정당과 임차권 설정 상태로는가입이 어려울 가능성이 높습니다.전문가 상담부동산 전문 변호사나 주택도시보증공사 피해지원센터에 연락하셔서 법적 조치를 상담받으시는 것도 하나의 방법입니다. 전세사기 피해자로 판단될 경우, 법률 구조와 지원을 받을 수 있습니다.즉시 계약해지 요구임대인과 협상하여 계약을 조기에 해지하고 전세금을 돌려받을 방법을 모색해 보는 것도 방법 입니다. 전입 후 3개월이 경과했지만 해지가 가능할지 여부는 임대인의 의사와 계약 내용에 딸라 달라질 수 있습니다.계약 해지를 요구할 경우, 근저당과 상위 임차권을 이유로 보증금 반환 불가능성을 강조하시기 바랍니다.법적, 제도적 지원을 활용하는 방법도 있습니다.전세사기 피해자 구제제도 활용국토교통부와 주택도시보증공사에서 운영하는 전세사기 피해자 지원센터에 연락해 긴급 지원 및 상담을 요청 하시기 바랍니다.피해자로 인정될 경우 긴급 거주 지원, 대출지원, 법률 상담 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다.임대차 보호법 활용임대차 보호법에 따라 지인이 전입신고와 확정일자를 받았다면, 경매 절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러난 이는 상위 채권자 변제 이후 잔액이 남아 있을 때에만 가능하므로 제한적이기는 합니다.소송 준비임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우 전세금 반환 소송을 통해 채권을 확보하시기 바랍니다. 소송은 시간이 걸릴 수 있으므로, 추가적인 법률 전문가와의 상담을 병행하시는 걸 추천 드립니다.조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 서울에 빌라가 있는데요 거래 가격이 많이 오르고 있습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황이 정말 많이 어려우시겠지만, 재개발이 될 가능성이 있는 부동산을 보유하느냐, 매도하느냐는 매우 중요한 결정 입니다. 재개발 가능성, 경제 상황, 그리고 재정상태를 종합적으로 고려하셔서 판단 하시기 바랍니다.경제적 압박과 부동산 보유의 장단점을 모두 고려 했을 때, 장기적으로 감당이 어려울 것 같다면 매도를 신중히 검토 하시고, 그렇지 않다라고 하면 명확한 기준을 세우셔서 보유하시는 걸 권장 드립니다.주변에 중개사 분 등 전문가 분들이 있으시다면 관련 사항에 대해서 논의를 해보시는 것도 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 전세보증보험 제출 서류, 꼭 한달이내 서류여야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 주신 상황 이라면 새로운 계약서는 필요 없을 듯 보이며,등기부등본, 주민등록등본 등만 새롭게 발급받아 제출하시면 될 듯 합니다.혹시 모르니 HUG에 필요한 서류 목록을 다시 한 번 확인해 보시고,명시된 서류들은 발급일 기준 1개월 이내의 것으로 준비 하시면 될 것 같습니다.
부동산
Q. 지하철 적자를 보완하기 위해서는 요금 인상밖에 없을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대중교통 요금을 인상하지 않고도 지속 가능성을 확보하거나 서비스를 개선하는 방법은 여러가지 방법이 있을 수 있습니다.일단 정부에서 대중교통 운영을 위한 혜산 지원을 늘리면 요금 인상을 최소화 할 수 있으며, 특정 세금을 활용하여 대중교통 운영 비용을 충당하는 방법도 있을 수 있습니다.민간 기업을 통한 외부 광고를 늘려 추가 수익을 창출할 수 있고 지하철역과 같은 대중교통 허브에 상업공간을 활성화하여 임대료 수익을 늘리는 방안도 있을 수 있습니다.지자체와 협력하여 특정 지역의 대중교통 운영비용을 공유하거나 커뮤니티 중심의 이동 서비스를 개선하거나,시민들에게 대중교통 운영 상황과 개선 필요성을 공유하고 정책 결정 과정에 참여하게 함으로써 공공서비스의 신뢰도를 높여야 합니다.대중교통 요금을 올리지 않고 운영을 지속 가능하게 하려면, 공공 지원 강화, 운영효율성 개선, 수익 다각화, 이용자 확대 등의 방법을 종합적으로 활용하면 충분히 가능 할 것으로 보입니다.