안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 경매에 대한 프로세스에 대해서 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매는 부동산이나 다른 자산이 법원이나 공공기관을 통해 매각되는 과정으로, 주로 채무불이행, 세금 체납, 이혼 등의 이유로 이루어집니다. 경매에 참여하는 과정과 그 프로세스에 대해 단계별로 설명해 드리도록 하겠습니다.경매의 개요경매는 법원 경며와 공매로 나눌 수 있습니다. 법원 경매는 민사소송 절차의 일환으로 공매는 국가나 지방자치단체가 세금 체남 등의 이유로 자산을 매각하는 경우 입니다. 경매의 프로세스1) 경매 개시대출금을 갚지 못하거나 세금을 체납한 경우, 채권자는 법원에 경매를 신청합니다.채권자라 법원에 경매 신청서를 제출하고 법원은 이를 접수하여 경매 절차를 시작 합니다.2) 경매 공고경매 신청이 완료되면 법원은 해당 부동산에 대해 경며 공고를 합니다. 이는 공시된 날짜로부터 경매 입찰일까지 공고 됩니다.공고는 인터넷 경매 사이트와 법원 게시판에 게시됩니다. 공고문에는 경매 대상 부동산의 정보, 입찰일, 개찰일 등이 포함 됩니다.3) 입찰 준비경매에 참여하기 위해서는 입찰 보증금을 법원에 납부해야 합니다. 보통 낙찰 예상 가격의 10% 정도가 보증금으로 요구 됩니다.경매 참여자는 입찰 서류를 준비해야 하며, 주민등록증, 입찰 보증금 영수증 등을 제출 합니다.4) 입찰법원에 지정된 입찰일에 봉인된 입찰서를 제출하거나, 전자 입찰을 통해 경매에 참여할 수 있습니다.입찰자는 원하는 입찰가를 설정하고, 경매에서 해당 가격을 제시 합니다.5) 낙찰가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰자가 됩니다. 낙찰자는 잔금을 납부해야 하며, 낙찰 후 일정 기간 내에 잔금을 지불애햐 합니다.낙찰자는 잔금을 납부한 후 소유권 이전을 받게 됩니다. 잔금 미납시, 낙찰자는 경매에서 제외될 수 있으며, 입찰 보증금은 몰수될 수 있습니다.6) 잔금 납부 및 소유권 이전낙찰자는 낙찰가의 잔금을 법원에 납부해야 합니다. 보통 1~2주 내에 잔금 납부가 완료됩니다.잔금 납부 후 법원은 소유권 이전 절차를 진행하고, 낙찰자는 해당 부동산의 등기를 할 수 있게 됩니다.경매는 결과 예측이 어렵고 법적 문제 등 다양한 리스크가 있을 수 있으며,낙찰 대금 외에도 부대비용이 예산보다 많이 들 수 있어서 사전에 철저한 조사가 필수 입니다.시세보다 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있는 기회를 제공하지만, 리스크와 법적 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다. 경매 참여 전에는 부동산에 대한 철저한 조사와 경매 절차에 대한 충분한 이해는 필수 입니다.
공인중개사 자격증
Q. 전월세 전환율이 무엇인지 궁금하고 어떻게 계산하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전원세 전환율은 전세금을 월세로 환산할 때 사용하는 비율을 의미합니다. 주택의 전세금을 월세로 바꿨을 때, 그 월세가 어느 정도 수준인지 나타내는 계산식 입니다.일반적으로 전세는 월세로 전환할 때 적절한 월세 금액을 계산하기 위해 사용됩니다. 이는 전세금을 월세로 전환할 때의 수익률을 고려하는 지표로, 월세 전환을 원한는 집주인이나 임차인에게 유용 합니다.전원세 전환율 계산법전월세 전환율 = (월세/전세금) * 100전원세 전환율 예신전세금이 1억원이고, 집주인이 제시한 월세가 50만원 이라면...전월세 전환율 = (50,000/10,000,000) * 100 = 0.5%이 경우 전월세 전환율은 0.5% 입니다.전원세 전환율 해석전월세 전환율이 높을 수록 전세금을 월세로 전화했을 때 월세 부담이 커집니다.전환율이 낮을 수록 월세 부담이 상대적으로 적은 것입니다.정부의 전월세 전환율 상한정부는 전월세 전환율에 대한 규제를 두고 있습니다. 2021년 정부는 전월세 전환율 상한을 연 4%로 설정했습니다.전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적정 월세를 계산하는 중요한 지표 입니다. 이 비율은 집주인과 임차인 간의 협상에 따라 달라질 수 있으며, 법적 규제나 시장 상황에 따라 변동할 수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 중개 수수료 할인 가능 여부는 어떻게 물어봐야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개수수료의 경우 법적으로 최고 상한 요율이 정해져 있습니다.다만, 해당 상한 요율을 기준으로 하여,중개사 분과 협의하에 수수료 조정이 가능한 부분이 있기는 합니다.고액의 물건 거래시에는 어느 정도 협의가 될 수는 있지만,그 외의 경우에는 대부분 협의를 해주지 않을 수 있습니다. 중개인분과 잘 협의해 보시기 바랍니다.
전기기사·기능사
Q. 전기기사 자격증 취득을 위한 공부 방법과 필요한 준비물은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기기사 시험은 필기와 실기로 나뉘며,필기 시험의 경우 각각 과목에 대한 주요 문제 유형은 아래와 같습니다.전기자기학자기력선, 전기력선, 맥스웰 방정식 관련 문제자기유도, 자기장에 의한 힘 계산전력공학변압기의 효율, 동손/철손 계산변압기의 부하 상태에 따른 전압, 전류 변화 문제송전선로의 임피던스, 전압 강하, 전력 손실 계산송배전선로에서의 과전류 보로, 과전압 발생 원인.전기기기직류 및 교류 모터의 기본 원리, 기계적 및 전기적 특성전기기기의 보호 장치와 동작 원리배전반의 구성, 차단기와 퓨즈의 역할전기 설비의 설치, 점검, 유지보수 관련 법규와 안전 규정제어공학제어시스템의 기본 구성 및 동작원리PID 제어기의 동작과 설정 문제실기시험에서 중요한 건 기출문제의 반복적인 풀이 입니다. 계산 문제들이 복잡 다양해서 손으로 풀면서 어떠한 과정으로 계산이 되는지 알아가는게 중요하면 기사 문제, 산업기사 문제를 최대한 많이 반복적으로 풀어 보시는게 중요 합니다.서술형 암기 문제들의 경우 기출문에서 반복적으로 나오는 경우가 많기 때문에, 이부분도 직접 써보면서 암기를 해주시는게 중요 합니다.
부동산
Q. 전세가 월세보다 더 나은 선택일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세는 월세와 비교했을 때 돈이 나가지 않는 것처럼 보이지만, 실제로는 여러 측면에서 장단점이 있습니다.전세와 월세의 차이를 정리하고 전세의 이점과 주의해야 할 점을 설명해 드리도록 하겠습니다.전세의 장점1) 월세 지출이 없음전세는 일정금액(보증금)을 집주인에게 맡기고 매달 월세를 내지 않아도 됩니다.장기적으로 보면 월세를 납부하지 않으므로 월세 부담이 큰 사람에게 유리합니다.2) 자금 반환계약 만기 시, 맡겼던 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다.이 과정에서 금전적인 손실이 거의 없기 때문에 재산 보호 측면에서 유리합니다.3) 저축 효과전세금은 마치 큰 금액을 저축해 두는 것과 유사한 효과를 냅니다. 돈을 소비하지 않고 고스란히 보존할 수 있습니다.4) 재산 가치 상승 가능성집값이 오르면, 집주인과 재계약 시 전세 보증금도 상승할 가능성이 있습니다. 이를 통해 기존 전세금의 상대적 가치를 높일 수 있습니다.전세의 단점 및 주의점1) 큰 목돈 필요전세를 구하려면 보증금으로 큰 목돈이 필요합니다. 이를 위해 대출을 받는 경우, 이자 부담이 발생할 수 있습니다.2) 전세금 반환 리스크계약 만기 시, 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.(이런 경우를 대비해 임대차보증보험 가입이 추천 됩니다.)집주인의 재정 상태나 부동산 경기 변동에 따라 위험이 커질 수 있습니다.3) 기회비용전세보증금은 보통 은행에 예금하거나 투자할 수 있는 기회를 잃게 만듭니다.4) 집값 하락 리스크집값이 하락하면, 보증금을 돌려받이 어려운 상황이 생길 수도 있습니다. 특히 집주인이 대출을 많이 받은 경우 위험이 더 큽니다.전세가 더 좋은 경우목돈을 마련할 수 있고, 이를 다른 용도로 사용할 계획이 없는 경우안정적인 주거를 원하고, 매달 월세 지출 없이 저축 효과를 기대할 때.집주인이 신뢰할 만하고, 임대차 계약이 안전하게 보장되는 경우.월세가 더 좋은 경우목돈이 부족하거나, 목돈을 더 유용하게 사용할 계획이 있는 경우.투자 수익률이 월세 비용보다 높을 때.자주 이사를 가야 하거나, 장기적으로 특정 지역에 머물 계획이 없는 경우전세는 월세에 비해 초기 비용이 크지마, 장기적으로 보면 월세 부담이 없어 재정적으로 유리합니다. 다만, 큰 목돈을 묶어두는 만큼 전세금 반환 위험과 기회비용을 고려해야 합니다.본인의 재정 상태와 생활 계획에 따라 전세와 월세 중 더 적합한 방식을 선택하시면 됩니다.