안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 보다 주택은 왜 대출이 적은지 궁금 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택에 대한 대출 한도가 아파트에 비행 적은 이유는 주로 담보가치 평가와 시장 유동성의 차이에서 비롯 됩니다.담보 가치의 안정성아파트는 비교적 표준화된 형태의 부동산으로 시장에서 거래가 활발하고 시세가 명확하게 파악됩니다. 따라서 담보가치가 안정적이라고 평가되어 대출 한도가 높게 설정 됩니다.주택은 위치, 구조, 건축 연도, 관리 상태 등 개별적인 요소가 담보 가치에 큰 영향을 미칩니다. 또한, 거래가 드문 경우가 많아 정확한 시세 평가가 어렵습니다. 이는 금융기관 입장에서는 더 큰 리스크로 간주 됩니다.시장 유동성아파트는 매매가 비교적 쉽고, 수요가 꾸준히 유지되는 특성이 있습니다. 만약 대출자가 대출을 상환하지 못할 경우 금융기관이 해당 부동산을 처분하는데 어려움이 적습니다.주택은 거래가 상대적으로 적고, 특정 지역의 주택은 수요가 한정적일 수 있어 처분이 더 어렵습니다. 이는 금융기관 입장에서 리스크를 증가시키는 요인 입니다.담보 인정 비율(LTV)아파트는 일반적으로 LTV 한도가 더 높게 설정됩니다. 예를 들어 아파트의 LTV가 70%라면, 같은 조건에서 주택의 LTV는 60%이하로 설정되는 경우가 많습니다.이는 주택의 가치 변동성이 더 크다고 간주되기 때문입니다.지역 및 환경 요인아파트는 주로 도시 지역에 위치하며, 교통, 상권, 교육 시설 등 부가적인 가치를 더하기 때문에 금융기관이 더 높은 가치를 부여합니다.주택은 도시 외곽에 있는 경우가 많고, 개발 가능성이나 주변 인프라에 따라 가치가 달라집니다.법적 및 관리 요인아파트는 관리빛체계, 시설 유지 등이 체계적으로 이루어지면, 담보 가치가 유지되기 쉽습니다.주택은 개별적으로 관리되므로 유지보수 상태에 따라 담보가치가 달라질 수 있습니다.주택의 대출 한도가 아파트보다 낮은 것은 금융기관이 담보의 시장성, 안정성, 변동성 등을 평가하면서 리스크를 더 크게 보기 때문 입니다. 그러나 구체적인 대출 조건은 금융기관과 정책, 그리고 개별 부동산의 특성에 따라 달라질 수 있으니 상담을 통해 자세히 알아보시는것을 추천 합니다.
부동산
Q. 이사 후 전입이 남아있으면 이사오는 사람은 전입?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네, 원칙적으로 한 주소에 두 명 이상의 세대주가 동시에 전입신고를 할 수 없습니다. 따라서 기존 집에 사용자의 전입이 남아 있는 경우, 다른 사람이 새로 이사 오는 집에 전입신고를 하려면 사용자가 먼저 기존 집에서 전출 신고를 해야 합니다.하지만 예외적으로 전입신고가 가능한 경우도 있습니다.세대분리 - 같은 주소지 내에서 세대를 분리하며 한 주소에 여러 세대가 전입신고를 할 수 있습니다. 이는 각 세대가 독립적인 생활을 하고 있다는 증빙이 필요할 수 있습니다.전출신고 미비 상황 - 만약 기존 거주자가 전출신고를 하지 않은 상태로 다른 사람이 이사를 오게 된다면, 새로운 거주자는 전입신고를 시도할 수 있습니다. 이 경우, 행정기관에서 기존 전입자의 상황을 조사하여 처리할 수 있습니다.새로운 거주자가 불편 없이 전입신고를 할 수 있도록, 현재 주소에서 전출시고를 진행하는 것이 좋습니다. 전출신고는 정부24 또는 주민센터에서 간단히 처리 할 수 있습니다.
부동산
Q. 3년 넘게 공실이어도 임대료를 안 낮추는 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대료를 낮추지 않아도 공실을 유지하는 데는 여러 이유가 있을 수 있습니다. 이러한 행동은 단순히 임대인의 고집 때문만은 아니며, 다양한 경제적, 심리적, 그리고 시장 상황과 관련이 있습니다.장기적인 가치 유지시장 기준 유지를 위해임대료를 낮추면 인근 상가나 유사 자산의 시세에도 영향을 미쳐 해당 지역의 평균 임대료 수준이 하락할 수 있습니다.임대인은 자신의 자산 가치가 낮아지는 것을 우려하여 임대료를 조정하지 않으려 할 수 있습니다.감정가 하락 방지낮은 임대료는 자산 감정가에 반영될 수 있어, 매매나 담보대출 시 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.특정 조건에 맞는 임차인 선호맞춤형 임차인 탐색임대인은 자신이 선호하는 사업 유형이나 신용도 높은 임차인을 기다리는 경우가 많습니다.특히 고급 상업 시설이나 특정 목적의 공간은 임대인이 까다로운 조건을 제시할 수 있습니다.장기계약 선호단기 임대보다는 안정적으로 오랜 기간 임대료를 지급할 수 있는 임차인을 찾는 것이 목표일 수 있습니다.임대인의 재정 상태공시을 감당할 여력임대인이 대출 의존도가 낮거나 자산 규모가 크다면, 공실 상태를 오랜 기간 유지할 여유가 있을 수 있습니다.이런 경우, 단기적인 소실보다 적정 수준의 임대료를 유지하며 장기적인 수익성을 확보하려고 합니다.임대 소득 의존도 낮음다른 수입원이 있어 임대 소득이 주요 수입원이 아닌 경우, 공실 상태는 유지하면서도 재정적으로 큰 타격이 없을 수 있습니다.심리적 요인임대료 하락에 대한 거부감낮은 임대료는 자산 가치를 깍아내리는 것이라는 심리가 작용할 수 있습니다.이전 임대료 수준에 집착하여 하향 조정을 거부하는 경우도 있습니다.체면과 자존심주변 임대인이나 시장에서 낮은 임대료를 제시한 사실이 알려지는 것을 꺼려할 수 있습니다.정책 및 법적 요인세재 혜택 공실 상태에서도 임대인은 일정한 세제 혜택을 받을 수 있어 즉각적으로 임대료를 낮추지 않을 수 있습니다.임대료 상승 제한임대료는 낮췄다가 다시 올리는 데 한계가 있는 경우 최초 임대료 수준을 유지하려는 경우도 있습니다.임대료를 낮추지 않는 이유는 단기 손실을 감수하면서 장기적인 가치를 유지하거나 특정 조건을 충족하려는 전략적인 선택에서 비롯될 가능성이 높습니다. 공실 상태가 장기화되더라도 재정적 여유가 있는 임대인이라면 이러한 방식을 선호할 수 있습니다.만약 임차인의 입장에서 협상하고 싶다면, 임대인의 입장을 이해하면서 현실적인 대안을 제시하는 것이 중요 합니다. 예를 들어 초기 임대료 할인 후 점진적 인상을 약속하는 조건 등을 제안할 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 투자에서 리스크를 최소화하기 위한 전략은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장의 변동성이 커질 수록 신중한 투자와 리스크 관리가 중요합니다. 투자처 선택 방법과 수익형 부동산, 자산 가치 상승 기대 부동산의 차이 및 각각의 리스크와 대처 방법을 정리해 봤습니다.투차처 선택 방법 - 리시크를 줄이는 전략시장분석 - 지역의 경제 성장 가능성, 인구 이동, 교통 인프라 등 거시적 지표를 분석 합니다.분산투자 - 자산을 다양한 지역, 목적의 부동산에 투자해 특정 지역의 변동성 영향을 최소화 합니다.재무 건전성 검토 - 대출 비융을 낮추고, 금리 변동에 대비한 여유 자금을 확보 합니다.미래가치 평가 - 지역으 인프라 계회, 교육환경, 주변 부동산 가격 상승 가능성 등을 면밀히 조사 합니다.수익형 부동산 vs 자산가치 상승 기대 부동산종합적인 리스크 관리시장변화에 대한 민첩한 대응 - 부동산 관련 정책, 금리 동향, 경제 흐름에 민감하게 반응전문가 조언 활용 - 변동성이 큰 시기에는 부동산 전문가나 금융 전문가의 조언을 적극 활용대출 비융 및 유동성 관리 - 비상금과 유동성을 충분히 확보해 예기치 못한 상황에 대비정확안 데이터 활용 - 부동산 빅데이터 플랫폼, 공공 데이터 등에서 최신 정보를 기반으로한 분석이러한 내용들을 참고하셔서 자신의 투자 목표와 상황에 맞는 전략을 설정하는 것이 중요합니다.원하시는 답변이 되셨으면 좋겠습니다.
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Q. 하남 교산 신도시 분양 일정이 매우 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한남 교산 신도시의 본 청약은 2025년 3월에 시작될 예정입니다. 이는 당초 계획보다 지연된 일정으로, 2027년 하반기 입주를 목표로 하고 있습니다. 또한, 하남도시공사에 따르면, 2023년 하반기에 공공두택지구 조성사업 공사가 착공될 예정이며, 2027년 3월에 최초 입주가 계획되어 있습니다.청약 1순위 조건거주 요건하남시 거주자 - 전체 물량의 30%가 하남시 거주자에게 우선 공급됩니다. 하남시는 투가과열지구로 지정되어 있으므로, 2년 이상 거주자에게 해당 됩니다.경기도 거주자 - 전체 물량의 20%가 경기도 거주자에게 공급 됩니다.수도권 거주자 - 나머지 50%는 서울특별시, 인천광역시, 경기도 거주자에게 공급 됩니다.청약 통장 요건가입 기간 - 청약 저축에 2년 이상 가입되어 있어야 합니다.납입 횟수 - 24회 이상 납입해야 합니다.무주택 세대주 요건무주택 세대주이어야 하며, 5년 이내 다른 주택에 당첨된 이력이 없어야 합니다.이러한 조건을 충족하면 하남 교산 신도시 청약에서 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 특히, 하남시 거주자는 전체 물량의 30%에 해당하는 우선 공급 대상이 되므로 청약 당첨 확률이 높아집니다.