안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 부동산 재테크를 위한 책 추천을 한다면 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 중심의 실전 투자책은 많지만, 토지나 건물 위주의 부동산 재테크는 조금 더 고차원적인 정보가 필요합니다.몇 가지 도서들을 추천 드립니다.1. 『대한민국 부동산 사용설명서』 – 김종율토지·수익형 건물 투자에 초점실전 사례, 부지 분석, 건축 인허가 등 현장 경험이 녹아있는 책.소액으로 토지 + 상가 투자를 어떻게 시작할지 매우 현실적으로 설명.추천 대상: 토지 투자 입문자~중급자2. 『기획부동산은 기획한다』 – 이현철 소장토지 사기 방지에 특화기획부동산이 어떻게 속이고, 어떤 토지는 피해야 하는지를 구체적으로 알려줌.진짜 ‘기획’이 무엇인지 깨닫게 해주는 책.토지 투자 전 반드시 읽으면 피 같은 돈 지킬 수 있음.3. 『나는 토지에서 답을 찾았다』 – 박종복실제 농지·임야·잡종지 등 비주거 토지 위주의 투자 사례 수록.보상, 토지이용계획, 지목 변경 등 세부 전략이 풍부함.추천 대상: 토지 중급 이상4. 『빌딩부자들』 시리즈 – 조영욱건물주들의 실제 인터뷰 + 수익형 부동산 운영 노하우특히 꼬마빌딩, 상가, 수익형 부동산 관련한 실전 내용이 탁월함.서울 강남~도심권 수익형 부동산 분석 사례 수록.5. 『토지 투자, 맨땅에 헤딩하지 마라』 – 이승훈토지 초보자도 기초부터 계획관리지역, 보상, 용도지역 등을 잘 이해하게 됨.실수 안 하는 법에 중점 → 실전 실수 방지용 교과서 같은 느낌.매우 체계적이고 깔끔한 구성.6. 『상가투자 이렇게 쉬웠어?』 – 김윤수월세 수익을 올리는 수익형 건물 투자 실전서.공실 피하기, 상권분석, 임대수익률 계산법 등 실용 정보가 많음.참고가 되셨기를 바랍니다.
Q. 아파트도 주택임대사업자 등록 가능할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트도 주택임대사업자 등록이 가능합니다. 특히 질문 주신 조건처럼 20평(전용 85㎡ 이하), 시가 1억 원 미만의 소형 아파트는 과거에 세제 혜택을 받을 수 있었던 대표적인 유형이었습니다. 다만, 최근 몇 년 사이 제도가 여러 차례 바뀌었기 때문에 현행 제도에 맞춰 신중하게 판단해야 합니다.현재 기준에서의 등록 장점은?현재는 세제 혜택보다는 다음과 같은 실익을 고려해야 합니다:소득세 신고 간소화: 임대소득 자동 신고로 소득의 누락 위험이 줄어듦.건강보험료 조정: 등록된 임대소득 기준으로 정산돼 불이익을 줄일 수 있음.계약 투명화 및 임대차 보호: 임차인 보호 측면에서 계약 신고 체계가 명확해짐.주의할 점임대사업자 등록은 의무사항과 책임도 큽니다.의무 임대기간(4년, 8년 등) 내 매도 제한임대료 인상 제한 (5% 이내)임대차 신고 및 갱신 관리 필요현재는 세금 감면이 거의 없기 때문에 단순히 보험료 절감만을 목적으로 등록하는 건 실익이 적을 수 있습니다.결론아파트(20평, 시가 1억 미만)도 등록 가능하며, 요건을 충족하면 주택임대사업자 등록을 할 수 있습니다.다만 2020년 이후로 세금 감면 혜택이 축소되어, 실질적 이익이 줄어든 상태입니다.건강보험료 조정이나 임대소득 합법화 목적이 있으면 등록이 도움이 될 수 있습니다.
Q. 전세랑 월세중에 어떤걸로 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트로 이사할 때 전세와 월세 중 어떤 것이 좋은가?는 본인의 자금 상황, 향후 계획, 투자 성향, 안정성 선호도 등에 따라 달라질 수 있습니다. 아래에 두 방식의 장단점과 선택 기준을 비교해서 알려드릴게요.1. 전세의 특징장점매달 월세 지출 없음 → 생활비 부담이 적음.목돈을 보증금으로만 걸고 만기 시 대부분 돌려받음.2년간 안정적인 거주 가능 → 계약 갱신청구권까지 활용하면 최대 4년.집값 상승기에는 매매 전환도 고려 가능.단점큰 보증금이 필요함 (억 단위가 대부분).전세금 반환 리스크 존재 (집주인 사정, 깡통전세 등).자금이 묶여서 다른 투자에 못 씀.2. 월세의 특징장점초기 자금 부담이 적음 → 소액 보증금 + 월세로 가능.이사 자유로움 → 단기간 거주에 유리.자본을 유동성 있게 활용 가능 → 남는 자금으로 투자나 소비 가능.단점매달 고정지출 발생 → 장기적으로 총 비용이 커짐.자산 형성이 어려움 → 전세보다 경제적 손실이 큼.심리적으로 내 집이 아니라는 불안정감.보증금에 대한 여유가 있고 고정지출 부담을 줄이고 장기적으로 거주를 계획을 하신다면 전세가 유리할 수 있으며,반대의 경우라면 월세가 더 유리할 수 있습니다. 월세를 장기간하게 될 경우 전세금을 초과할 수 있는 위험이 있기도 하니 기간에 대한 고려도 충부히 해주셔야 합니다.
Q. 톨게이트와 가까운 곳에 토지를 매입하면 이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.톨게이트(고속도로 IC, 즉 인터체인지)와 가까운 곳에 토지를 매입하면 다음과 같은 분명한 이점들이 있습니다. 이는 특히 개발 잠재성이나 수익성 있는 투자처로서의 장점이 큽니다.1. 우수한 접근성과 교통 편의성고속도로를 통한 광역 이동이 용이하여 물류, 유통, 관광, 산업 입지로 매우 유리합니다.특히 물류창고, 공장, 드라이브인 상가, 주유소, 휴게 시설 등의 수요가 높습니다.2. 개발 가능성 및 용도 전환 기대톨게이트 근처는 지자체에서 교통 중심지로 개발하려는 수요가 높아 도시계획 변경 가능성도 있습니다.농지나 임야가 상업용지, 준공업지역 등으로 변경될 수 있는 잠재성이 있습니다.3. 상업 가치 상승 가능성유동 인구나 차량 통행량이 많아지면 상업시설 유치 가능성이 높아지고, 땅값 상승 요인이 됩니다.예: 휴게소, 음식점, 카페, 주차장, 물류센터 등 입지 수요가 증가.4. 임대 수요 확보인근에 물류나 유통 관련 기업들이 입주하면 토지 임대 수익 또는 지상 건축물 임대 수익이 발생할 수 있습니다.주의할 점소음, 분진 문제: 톨게이트 인근은 차량 소음과 매연이 많아 주거용으로는 부적합할 수 있습니다.접근도로 유무 확인: 고속도로에서 진입이 쉬운 위치인지, 진출입로가 가까운지 확인이 중요합니다.개발제한구역 여부: 군사보호구역, 그린벨트 등이 있는지도 확인이 필요합니다.도로 계획, 확장 가능성: 도로 신설이나 확장 가능성 등은 토지 가치에 큰 영향을 미칩니다.위와 같은 장단점이 있을 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.
Q. 제가 안산에 살고 있는데요 안산에서 시험볼 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시험 종류마다는 조금씩 다를 수 있기는 하겠지만,공인중개사 시험의 경우 대부분 해당 지역에 시험장이 있기 때문에 안산 지역 내에서도 분명히 시험장이 있을 거라고 생각을 합니다.정확한 시험 장소는 큐넷 통해서 확인을 하실 수 있습니다.