안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 건설에 있어서 공공과 민간의 차이점?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 청약에서 “공공”과 “민간”의 차이는 단순히 공급 주체뿐만 아니라, 분양 방식, 자격 요건, 당첨 방식, 분양가 등 거의 모든 면에서 다릅니다.공공 vs 민간 아파트 청약 차이공급 주체 - LH, SH 등 공공기관 / 대형 건설사 등 민간 기업분양가시 - 세보다 저렴 (분양가상한제 적용) / 시세 수준 (자유로운 책정)청약 자격 - 무주택자, 소득·자산 제한 등 엄격 / 청약통장 보유 및 지역, 기간 조건 중심가점 방식 - 가점제 + 추첨제 혼합 / 가점제 비중 높음 (특히 85㎡ 이하)특별공급 비율 - 높음 (60~85%) / 낮음 (20~30%)청약통장 인정 조건 - 가입 1년 이상, 매월 납입 기준 / 가입 2년 이상, 납입 횟수 또는 금액 기준어떤 사람이 어떤 청약에 더 유리할까?무주택 실수요자, 소득 중하위 - 공공분양 / 자격 요건은 까다롭지만 분양가 저렴가점 높은 무주택자 (40~50대) - 민간분양 / 청약 가점으로 당락 갈리므로 가점 높을수록 유리신혼부부, 다자녀 가구 - 공공·민간 특별공급 / 양쪽 다 특별공급 존재, 공공 쪽이 더 유리한 편공공분양은 정책적 지원이 들어간 분양으로 실수요자 보호가 중심이며,민간분양의 경우 시장 논리로 운영이 되고 경쟁이 치열하고 가격도 높게 형성이 되어 있습니다.
Q. 원룸같은 건물 1층에 상점이 들어올수있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.원룸 건물 1층에 상점, 술집 등 영업시설이 들어올 수 있습니다. 단, 이는 건축물 용도, 용도지역, 건축법 및 지자체 조례에 따라 달라지며, 무조건 허용되는 건 아닙니다.1. 법적으로 가능한 이유대부분의 원룸 건물(도시형생활주택 등)은 “준주택” + 근린생활시설 복합건물로 지어집니다.이 경우 1층은 근린생활시설(상가)로 허용 가능상가의 예: 편의점, 미용실, 음식점, 카페, 술집 등2. 술집 같은 유흥업소도 가능할까? >> 경계선이 존재합니다:일반음식점, 호프집 - 대부분 가능 / 근린생활시설 1·2종 안에 포함됨단란주점, 유흥주점 - 불가능한 경우 많음 / 근린생활시설로 불가, 일반상업지역에서만 가능함즉, 단순한 음식점 형태의 술집(예: 호프집, 치킨집)은 가능하지만, 음악·노래·춤 등이 있는 유흥업소 형태는 제한됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
Q. 아파트는 20층보다 10층이 더 좋나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 10층이 20층보다 낫다라는 말은 절대적인 정답이 있다기보다는 각 층의 장단점이 다르기 때문에, 개인의 생활 스타일, 우선순위, 지역 특성에 따라 달라집니다.10층 장점화재·정전 등 비상시 유리 - 계단 이용 가능, 구조 접근성 좋음현관 출입 속도 빠름 - 엘리베이터 대기 시간 짧거나 계단 이용 가능실외 소음 덜함 - 저층(1~5층)보다 도로 소음, 벌레 적음바람·추위 영향 적음 - 고층보다 외풍 적음, 겨울 따뜻함20층 장점전망 우수 - 탁 트인 시야, 조망권 확보로 심리적 만족도 높음소음 거의 없음 - 도로, 놀이터, 상가 소음 적음햇볕 많이 듦 - 일조량 충분, 습기 적음 (특히 남향일 경우)해충·벌레 거의 없음 - 모기, 바퀴 등 저층보다 훨씬 적음고려해야 할 변수엘리베이터 속도와 개수: 느리면 고층 불편동/호수 구조: 남향 10층 > 북향 20층일 수도풍경/뷰 중시 여부: 전망이 주요 관심사면 20층어린 자녀 유무: 고층은 안전사고 주의 필요노후 시 거주 고려: 고층은 정전 등 비상 시 불편실용성·접근성 중시: → 10층이 더 좋을 수 있고, 전망·조망, 조용함 중시한다면 20층이 더 유리할 수 있습니다. 특히 남향 고층 + 좋은 조망이면 프리미엄도 붙는 경우 많습니다.
Q. 부동산 매매 대금을 할부로 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 부동산 매매도 할부로 받을 수 있습니다. 다만, “대금 일부를 나눠 받는 계약”으로 법적 처리하며, 보통 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.할부 매매 시 일반적인 방식분할지급 매매 계약 - 매매대금을 일정 기간에 걸쳐 나눠서 지급 / 잔금일 없이 매매 계약 후 할부조건 명시소유권 이전을 “완납 후”로 조건 - 대금 완납 전까지 소유권 이전 안 함 / 안전하지만 매수인은 금융 이용 불편소유권 이전 후, 근저당 설정 - 매수인이 등기 후 할부금을 지급하고, 매도인을 보호하기 위해 담보권 설정 / 흔히 사용하는 방식계약서 작성 시 필수 포함 내용총 매매금액 및 지급 스케줄연체 시 이자율 또는 위약 조항소유권 이전 시점 (전액 완납 후 또는 일부 지급 후 이전 등)담보 설정 여부 (근저당, 가등기 등)계약 해제 조항 (지급 지체 시 소유권 회복 가능 여부)주의사항신용불량자나 금융기관 이용 어려운 매수인과 거래할 때 활용되기도 하지만, 매도인 입장에서는 연체 리스크, 소송 비용, 권리 보전 문제 등이 큽니다.반드시 법무사 또는 부동산 전문 변호사를 통해 계약서 검토를 받으셔야 합니다.부동산 매매에서 “할부로 대금을 받는 것”은 법적으로 가능합니다. 다만, 일반적인 매매와는 다른 위험요소가 있기 때문에 특별한 계약 구조와 담보 장치가 필요하다고 볼 수 있습니다.
Q. 공공분양에 청약을 넣을 경우에 청약통장 자산기준?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공공분양 청약을 넣을 때 청약통장의 자산(납입금액)과 무주택 기간은 모두 중요한 심사 기준입니다. 1. 청약통장 납입금액이 중요한 이유공공분양에서는 가점제 또는 우선순위 선정을 할 때 청약통장의 납입 횟수 또는 총 납입 금액이 중요한 기준이 됩니다.▶︎ 어떤 청약이냐에 따라 기준이 다릅니다:공공분양 (가점제) - 납입 횟수 / 매월 1회 인정, 최대 24~60회까지 가점 반영특별공급 (신혼, 다자녀 등) - 총 납입 금액 / 납입액이 동점자 처리 기준 또는 우선순위 기준이 되기도 함민영분양 (지역·시공사 따라 다름) - 납입 횟수 또는 금액 / 수도권은 대체로 납입 횟수를 보고, 지방은 금액을 보는 경우도 있음2. 무주택 기간과의 관계무주택 기간은 청약 가점 항목 중 하나로, 납입 금액과는 별개입니다.▶︎ 공공분양 가점제 항목 구성무주택 기간 - 32점부양가족 수 - 35점청약통장 납입 기간 - 17점총점 84점즉, 무주택 기간은 “언제부터 집을 안 가지고 있었느냐”에 따라 따로 계산되고, 청약통장 납입은 “몇 번/얼마를 넣었느냐”로 따로 봅니다.핵심 요약청약통장 납입액/횟수는 청약 우선순위 및 가점에 직접 영향무주택 기간은 별도로 가점에 영향무주택 기간 동안만 청약 납입이 인정되지는 않음 (무주택이 아니어도 통장 납입은 인정)매월 꾸준히10만원씩 납입하면 가장 좋고 납입금액이 많다고 자동 당첨되는 건 아니지만 동점자 경쟁 시 유리할 수 있습니다.