안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. Sk뷰와 sk‘리더스’뷰의 차이점이 어떤건지 궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.SK VIEW와 SK 리더스뷰(SK Leaders’ VIEW)는 모두 SK건설이 시공하는 아파트 브랜드로 브랜드 간 포지셔닝(위상)과 단지의 상징성에서 중요한 차이가 있습니다.SK VIEW가 일반 아파트라면 SK 리더스 뷰의 경우 프리미엄 브랜드로 보시면 되고 핵심 입지 대단지 등 상징성 있는 사업지에 적용이 되고 있습니다. 더 높은 분양가와 프리미엄을 강조하고 있기도 합니다. 이는 SK가 선도적이고 고급 주거문화를 상징하기 위해 만든 상위 브랜드 입니다.
Q. 토지허가제에대해서 좀 알려주실분!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가제는 부동산 투기 방지와 공공 목적 보호를 위해 도입된 제도 입니다.1. 토지거래허가제란?일정 지역의 토지를 거래할 때, 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 법적 근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」목적:투기 과열 방지무분별한 지가 상승 억제공익 사업(공공임대, 개발 계획 등) 보호2. 허가제가 적용되는 지역토지거래허가구역으로 지정된 곳에만 적용주로 다음과 같은 지역이 대상:개발 호재가 있는 곳급격한 땅값 상승이 우려되는 곳대규모 사업 예정지 (예: GTX 노선, 신도시 예정지) >> 주거지역은 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과 면적부터 적용됨3. 어떤 점이 제한되나요?허가 없이 계약하면 효력 없음허가 받아도 일정 기간(2~5년) 실제 이용 목적대로 사용해야 함예: 주거용으로 허가 받으면 임대나 상업용 전환 불가위반 시 계약 무효 + 형사처벌 가능4. 최근 동향 및 개정 가능성?2020년 이후 서울 강남, 용산, 성수, 대장지구, 세종시, 경기 고양·하남 등 다수 지역 지정됨최근 2024~2025년 부동산 시장이 침체되면서 허가구역 해제 또는 제도 자체의 실효성 논의가 증가 정부 기조가 "시장 정상화 → 규제 완화" 쪽이라 일부 완화 가능성 있음다만 투기 조짐이 생기면 재지정 또는 유지될 가능성도 여전선거 이후 (2024년 총선 이후 등) 제도 전반 재검토 논의가 가능하다는 전망도 나옴토지거래허가제는 투기억제용 ‘비상조치’ 성격의 제도입니다.특정 지역의 투기 과열 조짐에 따라 지정되며, 부동산 시장 흐름에 따라 유지·완화·해제가 결정됩니다. 당장 개정보다는 "지정 지역의 점진적 해제" 흐름이 먼저 예상됩니다.
Q. 재개발 재건축 규제 합리화가 시급한 현실인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주거안정 문제와 공공주택 공급 확대를 실현하기 위해서는 재개발·재건축 규제의 합리화가 중요한 과제로 평가받고 있습니다.현재 규제는 다음과 같은 문제를 야기하고 있습니다:절차 복잡 - 정비구역 지정, 조합 설립, 인허가 등 수년 걸림 (10년 이상도 흔함)높은 기부채납 비율 - 조합원 입장에선 경제성이 떨어짐 (임대주택, 공원 등 무상 제공 부담 큼)층수 제한·용적률 제한 - 수익성 감소 → 민간 사업자 기피안전진단 강화 - 노후화된 단지조차 통과 못함 → 재건축 불가초과이익환수제 - 재건축으로 얻는 이익 과도하게 회수 → 사업 추진 꺼림규제 완화 혹은 합리화가 필요한 이유를 살펴보면...공공임대 확보도 재개발·재건축이 주요 수단공공이 민간 정비사업에 참여하면서 일정 비율을 임대주택으로 확보 가능규제 완화 없이 사업이 지연되면 공공물량 자체가 줄어듬노후 주거지 정비 없이 주택공급 확대 어렵다수도권 등 핵심지역은 신규 택지가 거의 없음이미 지어진 지역을 ‘다시 짓는 것’이 현실적인 해법주거환경 개선과 삶의 질 향상낡은 주거지 → 신축 아파트로 대체되면 난방, 소음, 단열, 주차 등 주거 질이 비약적으로 향상시장 불안정 시 '숨통' 역할규제를 풀면 사업이 늘어나고 → 공급이 늘어남 → 가격 상승 억제 효과도 있음다만, 규제 완화가 ‘투기 유발’로 이어질 수 있다는 우려도 여전히 존재합니다. 부동산 시장 과열, 서민 주거 안정이라는 원래 목적의 퇴색 등의 우려가 있어 시장 상황에 맞는 탄력적인 조정과 관리가 필요할 것으로 보입니다.
Q. 융자와 근저당권 차이를 쉽게 알고싶어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.융자와 근저당은 흔히 혼용하여 사용을 하지만 개념과 목적은 서로 다르며,등기부등본상 근저당권 설정 여부와 금액은 임차인에게 매우 중요한 확인 포인트 입니다.융자뜻 - 돈을 빌리는 행위(대출)형태 - 은행이나 금융기관에서 실제 돈을 빌림등기부등본 - 융자 자체는 표기가 안됨관걔 - 융자 > 근저당권이 따라옴근저당권뜻 - 빌린 돈을 담보로 설정하는 권리형태 - 부동산에 담보권을 설정등기부등본 - 근저당권이 등기 됨관계 - 근저당권이 있다면 대출이 있거나 있었을 가능성이 높음등기부등본상에 나오는 근저당권 금액은 실제 대출금액이 아니며 통상적으로 실제 대출금액의 약 120~130%로 설정이 된다고 보시면 됩니다. 그리고 임차인 입장에서 일반적으로 보증금이 근정다보다 낮으면 안전, 높으면 위험하다고 판단을 하시면 됩니다.
Q. 편의점 실적을 좌지우지 하는건 무엇이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.편의점 실적은 겉보기엔 단순해 보이지만, 실제로는 매우 다층적인 요인에 의해 영향을 받습니다. 특히 소매업 특성상 입지, 상품 전략, 고객 흐름, 계절성, 외부 경제 변수까지 복합적으로 작용합니다. 편의점 실적을 좌우하는 핵심 요인을 정리해 보면 다음과 같습니다.1. 입지(Location)실적을 가장 크게 좌지우지하는 요소주거 밀집지역, 오피스 근처, 유동인구 많은 장소일수록 매출 우수같은 브랜드라도 지하철 출구 앞 vs 골목 안쪽은 실적 차이 수배 이상2. 고객층 특성근처 유입되는 고객의 라이프스타일에 따라 인기 품목과 매출 패턴이 완전히 달라짐예: 대학가 → 음료·간편식·담배오피스 근처 → 도시락·커피·생필품관광지 → 기념품, 주류, 간식류3. 상품 구성력 (MD)인기 제품이나 PB 상품(자체 브랜드)의 유무트렌디한 신상품이나 계절 한정 메뉴 도입 여부타 매장 대비 차별화 전략이 중요한 경쟁력4. 계절 요인날씨에 따라 매출이 극명히 갈림여름: 아이스크림, 음료, 맥주, 냉커피겨울: 호빵, 컵라면, 핫팩, 따뜻한 도시락명절·연휴 특수, 휴가철 매출 증가도 포함5. 행사·프로모션 전략1+1, 2+1, 특정 카드 할인 등은 단가를 낮춰 체류 시간과 구매 유도주기적인 행사로 단골 확보 및 매출 부양 가능6. 경쟁 편의점 및 주변 상권 변화인근에 새로운 편의점, 카페, 마트 등 오픈 시 매출에 직접적 영향특히 24시간 운영 여부, 주차 공간 등도 고려됨7. 인플레이션/경기 영향불황에는 소형 소비(소위 '작은 사치')가 늘어나면서 편의점 소비 증가 경향 있음반면, 물가 상승으로 마진이 줄면 본사·점주 모두 실적에 타격 가능8. 운영 역량 (점주 역량)친절도, 매장 청결, 재고 관리, 빠른 신상품 반영, 유통기한 관리똑같은 브랜드의 편의점도 점주 역량에 따라 실적 격차 큼입지 + 고객층 + 계절성 + 상품 구성 + 점주의 운영 능력이 편의점 실적의 핵심 변수이며,여기에 행사 전략과 외부 경제 변수까지 더해지며 매출이 결정이 된다고 보시면 될 것 같습니다.