안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 아버지가 사망시 아파트 매매시 계약일에 필수 서류가먼가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아버지께서 사망하신 후 아파트를 매매하시려면, 상속등기를 반드시 먼저 완료하셔야 하고, 그 후에 상속인 명의로 아파트를 매매하실 수 있습니다. 1. 먼저 해야 할 것: 상속등기아버지 명의의 부동산은 상속등기 완료 후에만 매매가 가능합니다. 상속등기는 법무사를 통해 하거나, 직접 관할 등기소에 신청할 수 있습니다.필요한 주요 서류:사망진단서 또는 제적등본상속인 전원의 가족관계증명서, 기본증명서유언장이 없으면 협의분할서 (상속인이 여럿일 경우 누구 명의로 할지 합의)상속인 전원의 인감도장 및 인감증명서 (협의분할서에 날인할 경우)부동산 등기사항증명서, 등기필정보※ 공동상속인 전원이 협의하여 한 명 명의로 상속등기를 해놓는 것이 이후 매매가 수월합니다.2. 매매 계약할 때 준비해야 할 서류계약서 작성 시 보통 필요한 서류:상속등기 완료된 등기부등본 - 매도인이 상속자 명의로 등기되었는지 확인용신분증 - 매도인 본인의 본인 확인인감도장, 인감증명서 - 계약서 날인용등기권리증(또는 등기필정보) - 소유권 확인용주민등록초본(주소이력 포함) - 실거주 여부, 주소변경 이력 확인용※ 상속인 중 한 명만 등기상 단독 소유자가 되었다면, 그 사람만 계약 당사자가 됩니다.※ 공동소유일 경우에는 상속인 전원이 계약에 참여하거나, 공동명의자 전원의 인감증명서, 위임장이 필요합니다.3. 잔금일(소유권 이전 등기일)에 필요한 서류매도인 인감증명서(계약일 기준 3개월 이내) - 소유권 이전 등기용인감도장 - 소유권 이전 서류 날인용등기권리증(등기필정보) - 이전등기 접수 시 필요양도소득세 신고 관련 서류 - 세무사나 중개업소에서 도와주는 경우가 많음신분증 - 본인 확인용공동명의일 경우 위임장 + 인감증명서 - 해당 명의자 전원 분취득세 납부 확인서 (매수인 쪽) - 부동산 등기 완료용상속세는 어떻게 되나요?사망일 기준 6개월 이내에 신고·납부합니다.기준 금액(5억 이상 등)에 따라 상속세가 발생할 수 있으니, 사전 시가 파악 및 세무 상담을 추천드립니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 주택수리비 3백만원이 적당한건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정확하게 어떤 부분으로 인해서 300만원을 요구하는지 확인을 해봐야 할 필요가 있을 듯 한데요...아무런 설명 없이 금액만 올리고 안 주면 안해준다라고 하는거 조금 부당한 요구라고 생각이 됩니다.이제 한 곳 업체 뿐만 아니라 2~3곳 정도 더 업체를 불러서 견적을 확인해 보시고 정확히 어떤 부분이 문제가 되서 그러는 건지 확인해 보실 필요가 있습니다.
Q. 누전 차단기도 전압에 따라서 다르게 사용되나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전압이 다르다고 해서 누전차단기의 종류가 반드시 달라지지는 않지만, 용량에 따라 차단기의 사양을 달라져야 합니다. 전압이 올라가면 보통 누전차단기의 정격 전압이나 절연 성능이 더 강해야 하고, 산업용 설비 등에서는 더 높은 전압, 전류 사양의 제품을 써야 합니다.단, 전압보다는 실제 현장의 전기시스템(단상/3상), 사용 전류, 차단 민감도가 차단기 선택에 더 큰 영향을 미친다고 보시면 됩니다.
Q. <기존주택(일반) 매입임대주택 예비입주자 모집> 방식과 [LH 매입임대주택 예비입주자 모집]의 차이점?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기존주택(일반) 매입임대주택 예비입주자 모집”과 “LH 매입임대주택 예비입주자 모집”은 큰 틀에서는 같은 제도를 말하지만, 세부 내용이나 모집 대상, 유형에서 차이가 있을 수 있습니다.[핵심 개념]1. LH 매입임대주택LH가 기존 주택을 매입한 후, 저소득층, 청년, 신혼부부 등에게 시세보다 저렴하게 임대해주는 제도입니다.공공임대의 한 종류이며, 입주자는 일정 요건(소득, 자산 등)을 충족해야 합니다.[용어 비교]LH 매입임대주택 예비입주자 모집 - LH가 운영하는 전체 매입임대사업의 예비입주자를 모집함/ 포괄적 표현기존주택(일반) 매입임대주택 예비입주자 모집 - 그중에서도 기존 주택을 매입한 ‘일반 유형’의 모집 공고 / 보다 구체적인 유형“기존주택(일반)”은 LH 매입임대주택 안의 세부 유형 중 하나입니다.LH는 이 외에도 청년형, 신혼부부형, 다자녀형, 고령자형 등 다양한 매입임대 유형을 따로 운영합니다.[결론]“기존주택(일반)”은 LH 매입임대의 한 하위 유형입니다.따라서 “LH 매입임대주택 예비입주자 모집”은 더 넓은 개념이고,“기존주택(일반) 매입임대주택 예비입주자 모집”은 그 중 하나의 세부 항목입니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
Q. 중개할때 고객질문에 대응하는 방법을 알려주세요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매우 현실적인 고민이십니다. 요즘 소비자들은 “사진과 실물이 다른 매물”에 민감하게 반응하기 때문에, 설명 방식에 따라 신뢰를 잃을 수도 있고, 반대로 진정성 있게 대응하면 오히려 신뢰를 쌓는 기회가 될 수도 있습니다.말씀하신 멘트는 전반적으로 사실에 기반하되, 표현 방식에서 약간의 조정이 필요해 보입니다.“비난보다 설명” > 고객이 납득하게“보정 = 속임”이 아니라 ‘보정 = 관점 차이’로 풀어가기상대 감정에 공감: “실제로 와보시니 좀 다르게 느껴지셨을 수도 있겠네요”이와 같이 설명을 해드리면 좋지 않을까 합니다.