안녕하세요 왕인주 전문가입니다.
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Q. 묵시적 갱신 이후 세입자가 중도해지한다면 복비는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.묵시적갱신이 된 경우 임차인은 언제든 계약해지를 주장할 수 있고 임대인이 계약해지의 의사를 전달 받은 후 3개월이 지나면 신규 임대차계약 여부와 무관하게 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 있으므로 특별한 사정이 없는 한 신규 계약에 따르는 중개보수는 임대인이 지불해야 할 것으로 보입니다.
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Q. 전세 재계약 작성 시점이 궁금합니다.
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.계약은 상호 의사의 합치로 성립되는 것이며 계약서는 이를 입증하기 위한 자료로써 재계약서 작성일은 임대인 임차인이 상호 의사의 합치가 되었다면 상호 일정 조율하여 언제든 작성하셔도 무방할 것으로 보입니다.
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Q. 아파트 전세 선순위 임차인인데, 전세보증보험 가입이 필요한가요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.질문에 답변 드리겠습니다.매매가 대비 전세가는 50%정도 되는데, 전세보증보험의 필요성을 모르겠습니다. => 선순위 권리 및 임차인의 보증금의 범위가 시세의 70% 이하일 경우 어느정도 안전하다고 볼 수 있으므로 시세 대비 50% 선의 계약이라면 굳이 보증보험료를 지급하면서 가입해야 할 필요는 없을 수도 있을 것으로 보입니다.가입함으로써 추가로 얻게되는 이점이 있을까요?=> 보증보험에 가입된 경우 임대인으로부터 보증금 반환이 지연되거나 경매 등이 진행되어 임차권에 영향이 발생할 경우 보증보험사에서 보증금을 대위변제 해주는 제도이므로 보증보험에 가입되어 있다면 임차인의 보증금의 안전이 담보된다고 보시면 될 것 같습니다.
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Q. 전세로 들어와 있는 현재 아파트에 선순위로 있는지 확인할수있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.아파트나 다세대 등의 집합건물은 선순위 임차인이 없을 것으로 보이며만약 선순위 임차인이 있다면 이는 임대인이 전 임차인의 보증금을 반환하지 않음으로 인해임차권등기명령을 신청한 경우에 해당할 수 있으므로 이는 등기부등본을 열람하여 확인하시면 될 것으로 보이며또한 전 임차인이 전출을 하지 않는 경우라면임대인과 협의하여 전 임차인의 주민등록 말소를 하면 될 것으로 보입니다.
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Q. 전세 계약갱신청구권 몇개월전에 통보해야하나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.2020 년 4월에 전세 계약을 하였습니다2022년 4월이 만기인데 계약갱신청구귄은 몇개월전에 통보해야하나요?=> 2020년 12월 10일 이후 계약은 6개월~2개월 이전에 의사표시를 해야 하지만2020년 12월 9일 이전 계약은 6개월~1개월 이전까지 의사표시를 하면 되므로1개월 이전까지 계약갱신청구권을 행사하면 됩니다.
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Q. 전세보증금 돌려받을 수 있을까요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.질문 1)만약에 8월 14일 전에 방이 빠지지 않아서 제가 8월 10일에 전입신고를 하게 되어서 대항력이 상실되게 된다면,전세보증금 반환 소송으로도 돈을 돌려받기가 어려울까요?=> 대항력이 상실될지라도 임대차계약에 따른 채권 채무관계는 존속하므로 만약 임대인으로부터 보증금 반환이 이뤄지지 않을 경우 보증금 반환소송으로 회수하셔야 할 것으로 보입니다.질문2)전입신고로 인하여 대항력이 상실하더라도 확정일자를 통한 최우선변제권은 계속 갖고있는건가요?=> 확정일자는 우선변제권 확보의 요건이지만 확정일자만으로 효력이 발생하는 것이 아니며 전입신고 + 확정일자 + 실거주 요건이 충족될 때 유효하게 효력이 발생하므로 전출을 할 경우 우선변제권의 효력이 사라질 것으로 보입니다.질문 3)혹시, 미리 대비할 수 있는 방법 없을까요?-전세권 설정 불가능한 건물(위반 건축물이라 불가능하다고 합니다.)-입차등권기명령은 전세 만료 후 가능(전세 만료 후 바로 진행한다고 하더라도 2~6주 정도 소요됨)=> 최선은 되도록 새로운 임차인을 빨리 구하여 임대차를 승계하고 보증금을 반환 받은 후 새로운 주택으로 입주하시는 것으로 보입니다.
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Q. 전세 가계약을 부동산중계인과했는데 괜찮나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.계약 시 확인사항 알려드리겠습니다.1. 등기부등본을 확인하여 근저당 등 권리제한사유는 없는지 확인합니다.2. 선순위 보증금의 합계액을 확인하시는 것이 필요합니다.3. 건축물대장을 확인하여 불법건축물 여부를 확인합니다. 4. 계약 시 신분증을 확인하여 등기부상 소유자와 일치 여부 확인합니다. 5. 계약 전 집의 구조, 하자여부 등 확인하셔서 하자가 있을 경우 임대인에게 미리 수리 요구 하시고 사진 등으로 증거를 남겨 놓습니다. 6. 계약금 및 잔금 등의 입금은 등기부상 소유자에게 입금합니다. 7. 잔금 전에 다시 한 번 집 등기부등본 열람하여 권리관계에 변동은 없는지 확인하시고 집 상태 등도 다시 한 번 확인하여 하자 여부 훼손 여부 등 확인하시고사진 등으로 증거를 남겨 놓는 것이 필요합니다. 8. 잔금 및 입주일에 확정일자 + 전입신고를 해서 대항력을 발생시킵니다.
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Q. 전세계약 연장 후 계약기간 줄여달라는 집주인
안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.이미 2년 연장에 합의가 되었으므로 임차인은 임대인의 요구를 거절하고 2년동안 적법하게 거주 가능합니다. 다만, 임대인의 요구를 수용하여 1천만원 감액 받으시고 계약 기간을 단축 합의하시거나임대인의 요구를 거절하시고 2년 계약 기간을 주장하시거나어떤 선택을 하건 임차인에게 불리한 것은 없을 것으로 보이므로임차인이 선택하시면 될 것 같습니다.
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Q. 부동산 중개수수료가 궁금해요
안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.1. 아파트 매매의 경우 중개보수는 2억~9억 미만은 0.4%입니다.2. 전세 임대를 원할 경우 인근 중개사무소 여러 곳에 의뢰해도 무방하지만 해당 지역 중개사무소간 물건 정보가 공유되므로 2~3군데정도만 의뢰해도 무방할 것으로 보입니다.
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Q. 임대아파트 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.계약 기간동안 거주 가능할 것으로 보이며 계약 만기 전 해당 기관에서 계약 해지 통보가 올 수 있으며 통보가 오면 이사를 준비하시면 될 것으로 보입니다.