안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 일시적2주택 요건 갖추려면 어떻게 해야 돼요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,일시적 2주택 비과세 요건과 상생임대인 제도 요건은 서로 다른 제도이며,둘 다 양도소득세 감면 또는 비과세와 관련된 중요한 제도입니다조정대상지역에서 일시적 2주택자가 되면, 기존 주택은 1년 안에 팔아야 비과세입니다,상생임대인은 세입자를 보호하는 대신, 집주인이 양도세 비과세 요건에서 일부 혜택을 받는 제도입니다주요 요건 요약 (2024년 개정 기준 기준),임대인 자격 1세대 1주택자 (또는 일시적 2주택자),임대 개시 시점 세입자와 계약 갱신 또는 신규계약 체결 시,임대료 인상 제한 직전 계약 대비 보증금·월세 5% 이하 인상,임대 기간 최소 2년 이상 임대 계약 체결 (갱신 포함),임대 대상 주택 조정대상지역의 주택세입자 조건 실거주 중인 무주택 세입자혜택 ① 2년 실거주 요건 면제 ② 장기보유특별공제 가능 1세대 1주택자가 세입자를 보호(임대료 동결 등)하면, 양도 시 실거주 요건이 면제되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다상생임대인 제도는 기존 집을 파는 시점에 실거주 요건을 채우지 못했을 경우의 보완용으로 활용 가능합니다
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Q. 부모명의의아파트를자녀에게반전세와전세줄때방법과진행
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부모 명의 아파트를 자녀에게 전세 또는 반전세·월세 형태로 임대하려는 경우,법적으로 가능한 일이며 실제로 많이 진행됩니다다만, 자녀가 가족이기 때문에 세금·보증금 증여 등에서 주의할 점들이 꼭 있습니다,자녀가 전세금이나 보증금을 부모로부터 일부 또는 전부 받는다면 증여세 이슈 발생 가능합니다피하는 방법은 자녀가 직접 번 돈이나 대출로 보증금 마련했다는 걸 입증 가능해야 합니다급여 통장, 대출 계약서 등 증빙 필요합니다만약 자녀가 보증금을 부모에게서 받아냈는데 증여세 신고를 안 하면세무서에서 나중에 과세할 수 있습니다증여세 공제 한도는 성인 자녀의 경우 5,000만 원(10년 기준),자녀에게 월세를 받는 경우, 부모는 소득세법상 임대소득 신고 의무 발생합니다연간 월세 수입 2000만 원 이하 비과세 대상이지만, 분리과세 선택 가능합니다연간 월세 수입 2000만 원 초과 종합소득세 과세 대상입니다자녀가 아닌 타인에게 세 주는 것과 세금 처리 방식은 동일합니다자녀라고 해서 면제는 아닙니다
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Q. 부모명의로된아파트에성인자녀가들어가서
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.당연히 거주 가능합니다성인 자녀가 부모 소유의 아파트에 거주하는 것은 법적으로 아무런 문제가 없습니다전입신고도 가능합니다따로 임대차계약서를 쓰지 않아도 문제없으며, 부모의 구두 동의만으로도 입주 가능합니다
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Q. 재개발지역 집 매도할수있는 기한과 이주비?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이주비는 조합 또는 금융기관 대출 형태로 제공될 수 있으며, 세입자도 조건을 충족하면 받을 수 있습니다전매 제한 또는 조합원 지위 양도 제한이 걸리는 시점이 존재하며, 사업이 진전되면 매매가 어려워질 수 있습니다가장 안전하게 매도 가능할 시점은 조합 설립 전 또는 정비구역 지정 직후, 하지만 이 시점에는 사업 불확실성이 클 수 있습니다조합 규약, 관리처분계획, 사업 공고문, 조합 과거 사례 등을 철저히 살펴야 합니다
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Q. 이어서질문드립니다 세대분리해서분양권취득한상태인데
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아드님이 분양권을 이미 취득한 상태라면,이후에 부모님이 소유한 주택 주소로 전입하더라도,분양권 자격 자체가 소급적으로 취소되지는 않습니다하지만 유의해야 할 몇 가지 중요한 포인트가 있습니다분양권 자체는 유지되지만,실거주 요건이 있는 분양권이라면,주소 이전만 하고 실거주를 하지 않거나, 부모님 집에 실제로 거주하며 주소만 따로 두는 경우,이 부분이 위법 소지가 있어 불이익(계약취소, 과태료 등)이 생길 수 있습니다향후 무주택자 지위 유지가 어려울 수 있습니다부모님 집으로 주소 이동 시 동일세대로 간주될 수도 있습니다그런부분을 더 정확하게 확인하시기 바랍니다
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Q. 전세 사기를 예방하기 위한 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세사기를 예방하려면 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 필히 해서 계약을 해야 합니다,임차인 보호 제도확정일자 + 전입신고 임차인은 이 두 가지를 하면 보증금에 대해 우선변제권을 가질 수 있습니다전세보증금 반환보증 제도 임차인이 계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받을 경우, HUG 또는 SGI가 대신 보증금을 반환해주는 제도입니다임대차 정보 열람권 임차인이 계약 전에 등기부등본 외에도 세금 체납, 선순위 임대차 여부 등을 열람할 수 있게 허용깡통전세 방지용 보증금 대비 시세 비율 규제 보증금이 매매가 대비 일정 비율을 넘으면 보증보험 가입 불가, 이로 인해 임대인 선별이 가능계약을 하게 되면 이런절차가 가능한 집을 선택하시는 것이 중요합니다
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Q. 재건축 아파트 세입 자 2명, 이주 시점 및 주거 이전 비 문의 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이주시점은 관리처분계획 인가 이후,이주 통보가 오고 나면 일정 기간 내 이주해야 합니다조합(또는 사업주체)이 세입자에게 공문이나 안내문 형태로 이주 통보를 보냅니다이주 통보에는 일반적으로 이주 시작일과 종료일(이주기간)이 명시되어 있습니다(예: 2개월간)이 기간 내에 자발적으로 이주하셔야 하며, 이후에는 강제집행이 진행될 수 있습니다,주거 이전비는 세입자도 받을 수 있습니다이는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공토법) 기준에 따라 지급됩니다조합(또는 시행사)이 사업시행 인가를 받은 후, 정당한 세입자에게 지급됩니다주거 이전비 약 200만 원~300만 원 수준 (지자체에 따라 다름)이사비 약 30~50만 원 선 (지역, 가구 규모, 계약 조건 등 반영)합계 세입자 1가구 기준 약 230만 원~350만 원 정도 예상 가능합니다세입자 수(2명)가 중요한 것이 아니라, 1세대 1주거지 기준입니다거주자 수가 2명이더라도 1가구로 간주되며 1회만 지급됩니다주거이전비를 받으려면 실거주, 계약서 보유, 전입신고, 세입자 등록이 필요합니다
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Q. 대출규제와 공급확대에도 부동산값 상승 이유
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.수요가 몰리는 지역은, 공급이나 규제와 무관하게 가격이 오를 수 있다수요자들이 원하는 건 단순한 집이 아니라 좋은 입지의 집입니다특히 강남, 마포, 용산, 서초, 분당, 위례, 판교 같은 지역은 학군, 교통, 일자리, 생활 편의시설 등이 탁월해서 수요가 지속적으로 몰립니다이런 곳은 아무리 대출을 조이고 공급을 늘려도, 희소성이 유지되기 때문에 가격이 잘 떨어지지 않습니다공급을 늘려도 외곽에 공급되면 인기 지역의 수요를 흡수하지 못합니다정부가 공급 확대 정책을 발표해도 실제 입주까지는 최소 5~10년이 걸립니다현재의 수요는 당장의 집을 원하기 때문에, 단기적으로 가격이 오를 수밖에 없습니다특히 수도권 주요 지역에서는 입주 물량 부족 현상이 자주 발생하고 있습니다공급은 미래의 이야기이고 수요는 현재의 문제이기 때문에 오른다고 보시면 됩니다
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Q. 월세 계약할 때 관리비와 항목별 금액 확인할 수 있는 핵심 기준이 궁금하네요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,신중하지만 빠르게 따져보는 체크리스트 요약,관리비 포함 항목 명확히 안내받았는지 ,전기, 수도, 가스는 개별 계량인지 ,공용 설비 (엘리베이터, 청소, 경비 등) 수준은? ,인터넷/TV 요금 별도 여부 ,최근 평균 관리비 수준 확인급하게 방을 구하시더라도 위 기준만큼은 빠르게 체크하실 수 있습니다부동산에 확인요청을 하시기 바랍니다
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Q. 현•전 정부 여러분은 어느 정부가 더 일을 잘한다고 생각하시나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 질문은 정치적 성향에 따라 매우 다른 답변이 나올 수 있는 주제이고, 또한 개인의 경험, 가치관, 정보 소비 방식에 따라 판단이 달라질 수 있습니다저는 특정 정당이나 정치인을 지지하지 않으며 그누가 됐든 국민을 위한 정치를 했으면 좋겠고 일관성 있게 하기를 바랄뿐입니다