안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약 잔금 전 보증금 변경 계약서 재작성
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증금 감액 + 계약서 재작성 자체는 문제 없습니다단, 정확한 절차와 문서화가 필요하며, 몇 가지 주의사항이 있습니다상생임대인 혜택(양도세 비과세 요건)을 받기 위해 직전 계약 대비 5% 이상 보증금을 감액하면 가능하며 특히 양도세 절세 목적인 경우가 많습니다보증금이 바뀌면 기존 확정일자가 무효 처리될 수 있어서 새 계약서로 주민센터 or 인터넷 등기소에서 확정일자 다시 신청하셔야 합니다임대인이 감액된 보증금 기준으로 전세보증보험 가입 가능한지 확인하시고계약서에 보증금 인하로 인한 기존 계약 해제 후 신규 계약 문구 명확히 기재하시면 됩니다절차만 잘 지키면 문제는 없습니다
부동산
Q. 부동산에서 맹세 라는 말을 쓰던데 무슨뜻이죠?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.맹세는 부동산 현장에서 쓰는 매매 + 전세의 줄임말입니다즉, 세입자 있는 상태로 집을 사는 것을 의미하며,정식 용어는 아니지만 매우 흔하게 사용되는 표현입니다
부동산
Q. 모아주택은 어떤 형태의 주거인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.모아주택은 서울시가 주도하는 소규모 정비사업 모델 중 하나로,낙후된 저층 주거지를 모아서 작은 규모의 공동주택(소형 아파트)으로 개발하는 사업입니다낡은 빌라나 단독주택이 밀집한 지역에서여러 필지를 모아서,소규모 아파트나 공동주택을 짓는 방식입니다대규모 재개발이 어려운 지역에서 소규모로 공급이 가능하고 SH공사, 서울시가 지원하고 인허가 절차를 간소화해서 빠르게 사업이 진행됩니다기존 주민들도 이주 없이 새 집에서 재정착 가능해서 기존 집주인들 입장에서도 유리한 조건입니다
부동산
Q. 업무용 오피스텔 반전세 전입신고 및 최우선변제
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전입신고는 가능한 경우도 있고, 불가능한 경우도 있습니다건축물 용도가 업무시설이어도, 실제로 사람이 주거하고 있다면 전입신고는 허용되는 경우가 많습니다하지만 지자체나 동 주민센터에 따라 태도가 다를 수 있고, 임대인이 주거용으로 사용하는 걸 원칙적으로 금지한다는 식의 입장을 취할 수도 있습니다,네, 전입신고가 안되면 최우선변제도 받을 수 없습니다서울시의 최우선변제권의 요건,전입신고가 되어 있어야 함,실제로 거주해야 함 (실거주),확정일자 받아야 함,서울 기준, 보증금 5,000만원 이하면 가능전입신고가 되지 않은 임차인은 대항력이 없기 때문에 최우선변제권도, 우선변제권도 발생하지 않습니다,특약만으로 법적 우선권이 생기진 않습니다.계약 시 등기부 상태 유지라는 특약은 도의적인 약속일 뿐,법적으로 우선순위 확보나 보증금 보호를 보장해주지 못합니다만약에 계약을 하게 된다면 이런 특약을 넣으시기 바랍니다 ,임대인은 계약 기간 동안 추가 근저당권 설정하지 않는다,전입신고 및 확정일자 신청에 동의한다,전입신고 불가 시 계약 무효로 간주하고 보증금 전액 환불하는 조건으로 하시기 바랍니다
부동산
Q. 코인노래방 제1종을 2종으로 바꾸는데 얼마의 비용이 들어갈까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 코인노래방이 제1종으로 등록되어 있다면, 일반적으로는 불법 운영일 가능성이 높습니다코인노래방은 원칙적으로 일반게임제공업(제2종 유흥시설)에 해당해야 하며,제1종(유흥주점 등)으로 되어 있을 경우에는 등록상 오류 혹은 고의 누락이 있을 수 있습니다이 경우, 제1종을 제2종으로 변경하려면 행정적인 변경과 시설 요건 충족이 필요합니다직접 처리하면 약 300만 ~ 600만 원 선대행업체 이용하면 500만 ~ 1,000만 원 이상 들어간다고 합니다단, 건물 구조나 기존 시설 상태에 따라 비용은 천차만별이라고 합니다