안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 신축아파트 정화조가 설치된다는데 무슨의미일까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,질문의 아파트는 거의 100% 합병정화조인거 같습니다분뇨차가 퍼가는 형태가 아니라, 처리 후 공공하수도로 흘려보내는 시스템입니다하지만 정화조 통기/환기/배기 과정에서 냄새·소음·진동 발생 가능합니다정화조 탈취 시스템이나 정기 청소가 불량하면 냄새가 심하게 날 수도 있습니다,공고문은 법적 의무 고지 형태로 보입니다입주 전 이런 위험이 있다는 점을 알리지 않으면 분쟁 발생 시 건설사 책임이 커지기 때문입니다,106동 저층이면 안 좋은가요? 정화조·배기시설과 실제 거리와 위치에 따라 다를수 있습니다
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Q. 저희 아버지께서 사시던 빌라를 매매로 부동산에 내놓으셨어요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.빌라 매물이 네이버 부동산에서 올라왔다가 같은 날 사라진 것을 보셨나봅니다이 경우, 무조건 매매가 완료됐다고 보기는 어렵습니다부동산에서 매물을 등록하고 며칠 만에 계약되는 경우는 드물며,처음 하루 만에 내리는 경우는 계약보다는 수정/광고 조정의 가능성이 더 높고 집주인 요청으로 내릴수도 있습니다광고를 올린 부동산에 확인을 해보시는것이 제일 정확합니다
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Q. 조합원매물을 매매하는건 안좋은건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 말씀하신 조합원 매물은 이제 막 입주한 신축 아파트이고, 등기도 완료되었고, 잔금도 끝난 상태라면,정상적인 일반 매매와 동일하게 취급됩니다다만 추가 분담금이나 소송 리스크가 정말 100% 없는지 사전 확인이 꼭 필요합니다지금 입주 완료 + 등기 완료된 신축 아파트의 조합원 매물은 대부분 안전합니다다만, 조합 정산이 완료되었는지 확인은 반드시 필요합니다건설사 인건비, 분양대행비용 등은 관리비에 포함되지 않습니다아마 어머니 말씀은 초기 조합원 분담금에 포함된 건설사 관련 비용을 말하는 것 같습니다그건 건설비 산정에 포함되는 것이지 관리비에는 영향 없습니다지금 상태라면,신중하게만 하면 충분히 괜찮은 매물일 가능성이 높습니다어머니가 걱정하시는 건 이해되지만,오히려 시세보다 저렴한 기회일 수도 있습니다 (조합원 매물이 간혹 저렴하게 나오는 경우 있음)
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Q. 재개발 자녀 부동산 증여 절차 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,재개발 부동산 증여 절차1 조합 감정평가서 수령 (증여가액 기준)2 증여계약서 작성3 세무서에 증여세 신고 및 납부4 증여등기 진행 (법무사 의뢰 가능)5 조합에 소유권 이전 통보 및 조합원 변경 등록,형제 동의가 필요한가요?법적으로는 필요 없습니다어머니 단독 명의의 재산이고, 증여는 어머니의 권한입니다그러나 향후 상속 분쟁 방지를 위해 사전에 가족들과 협의하는 것이 좋습니다일부 조합에서는 특별한 경우 가족 동의서 등을 요구할 수도 있으니 조합에 확인이 필요합니다,유의사항은 조합원 지위 승계 조건은 조합마다 다릅니다반드시 조합에 입주권 승계 가능 여부를 확인하셔야 합니다세대분리 여부, 자녀 명의 보유 부동산 유무도 입주권 승계에 영향을 줄 수 있습니다증여세는 최대 10년 내 이전 증여분과 합산되니, 과거 이력이 있다면 확인이 필요합니다증여 하기전에 반드시 세무사한테 상담을 받아보고 진행을 하시는것이 좋을거 같습니다
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Q. 이직후 주택담보대출 관련 질문 있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,재직 기간 단절" 이 있어도 주담대는 가능할 수 있습니다중요한 건 실제 재직 연속성과 소득의 지속성 증빙입니다같은 실직장, 법인만 변경, 고용형태만 갱신이라는 점을 은행에 설명하고 증빙하면, 대부분의 은행은 재직 연속성으로 인정합니다회사가 A 법인 → B 법인으로 바뀌었지만, 같은 팀에서 같은 업무를 하고 있고 급여도 연속 지급되고 있다면 실질적 동일 고용 관계로 봅니다,한 달치 근로소득 원천징수 영수증 + 재직증명서로 대출 가능한 경우도 있습니다,정확한 금리는 은행 상품마다 다르고, 개인 신용도에 따라 변동됩니다,대출 실행 전에 한두 군데 은행에서 사전 대출 심사를 받아보고 선택을 하시는 것이 좋을거 같습니다
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Q. 채권양도 전세대출 받으면 보증보험 가입하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.은행 대출(1.7억) 부분은 은행이 보호하겠지만, 나머지 3.5억은 임차인 책임입니다즉, 임대인이 보증금 못 돌려주면, 은행이 우선 1.7억 돌려받고, 남은 3.5억은 세입자가 직접 소송 등으로 받아내야 하는 구조입니다그래서 보증보험 가입하는 게 좋습니다전체 보증금 5.2억을 HF나 SGI 보증기관이 보장해주면,만기에 임대인이 돈 못 돌려줘도 보증기관이 먼저 전액 지급하고 나중에 임대인에게 구상권을 행사합니다임차인의 시간, 정신적 부담, 법적 리스크 모두 줄일 수 있습니다
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Q. LH국민임대주택 가족이 아닌 인물과 동거할 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.LH 국민임대주택은 원칙적으로 세대 단위로 공급되며,동거인(비세대원)과의 공동거주는 허용되지 않습니다특히 가족이 아닌 동성 친구와의 동거는 규정 위반 소지가 큽니다LH 국민임대주택에서 가족이 아닌 친구와의 동거 불가능에 가깝습니다국민임대주택은 저소득층·무주택 세대의 주거 안정을 위한 제도로,공적 기준에 따른 세대 단위 입주가 기본 원칙입니다입주 후 세대원이 아닌 타인과 동거하거나 공동 생활하는 것은 무단점유 및 부정사용으로 간주되어 계약 해지 사유가 됩니다아무리 실제 거주 목적이라 하더라도친구와 같이 살기 위해 국민임대 입주는 규정상 허용되지 않습니다,동거인을 허용하는 제도는 행복주택, 청년임대주택 일부 유형 등에서 제한적으로 가능합니다국민임대는 매우 보수적이라 실질적 동거인도 불인정됩니다
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Q. 보증금 반환 확인서에 대해 문의 드리고 싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로는 임대인(또는 LH 담당자)가 먼저 해당 정보를 기입합니다그러나, 상황에 따라 입주자가 먼저 작성한 후 임대인에게 전달하기도 합니다이 부분은 정해진 절차는 없고, 양측 협의 하에 기재할 수 있습니다중요한 건, 최종적으로는 양 당사자가 모두 사실관계에 동의해야 한다는 점입니다,지원주택주소: 입주자가 거주한 주소 (임대계약서와 동일한 주소)입주자 성명: 계약자 명의 (본인 확인 필요)계약해지 사유: 일반적으로 임대차 기간 만료,자진 퇴거,계약 위반등 상황에 따라 작성됩니다사유에 대해 양측 동의 필요,서명란 작성입주자 서명: 입주자 본인이 직접 서명해야 합니다임대인 서명: 임대인 또는 LH 담당자가 서명합니다,서류 작성의 주체는 누구인가요?공동 작성 개념입니다.어느 한쪽 단독으로 작성해서는 안 되며, 양측 모두의 참여가 있어야 효력이 발생합니다특히 LH에 제출하는 공식 서류인 경우, LH가 정한 양식과 절차에 따라 서명 및 날인이 필요하기 때문에, LH 직원(또는 위탁 임대관리인)과 함께 확인하며 작성하는 것이 일반적입니다
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Q. 아파트매매 특약 봐주실 부동산중개사분?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1.매도인은 잔금 지급일에 맞춰 부동산을 비워 인도하고, 매수인은 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기 접수를 진행한다등기이전 절차에 필요한 서류는 매도인이 사전에 준비하여 잔금일에 제공한다등기 이전 절차만 써 있으면, 서류 제공 누락 시 책임소재가 불분명 합니다등기 서류 제공 명시가 필요합니다2.같은 내용이 중복되어 있으니 통합 정리하면 더 명료합니다3.매수인은 기존 전세보증금 260,000,000원을 중도금으로 간주하며, 이는 계약 체결과 동시에 전세보증금 반환 의무가 소멸되고 중도금 지급으로 처리된다,전체적으로 매우 잘 작성하셨습니다.몇 군데만 문장 정리하거나 구체화하면 실제 공인중개사 계약서보다 훨씬 철저한 계약서가 될 수 있습니다셀프 매매라도 사후 분쟁을 막으려면, 계약서에 반드시 날인/서명하고, PDF 스캔본도 보관하시길 추천드립니다필요시에는 부동산에 도움을 청해보시기 바랍니다
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Q. 재개발 진행중인 다가구주택 옥상을 주거로 무단증축한 경우에 세금절세에 대한 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무단증축이 있는 다가구주택은 경우에 따라 다주택자로 간주되어 1세대 1주택 비과세 요건 미충족으로 양도세 폭탄 맞을 수 있습니다재개발로 분양권이 나와도, 무단증축 해소 없이 분양권을 양도하면 비과세 요건에서 배제될 가능성이 높습니다따라서 사업시행인가 전 (감정평가 전) 위반건축물 해소(철거)가 가장 안전한 절세 전략입니다현재 상황에서 위반건축물 해소(옥상 철거)는 양도세 절세, 비과세 적용, 장기보유특별공제 적용을 위해 반드시 필요한 조치입니다가장 중요한 시점은 사업시행인가 전, 가능하면 감정평가 기준일 이전에 해소하시는 것이 좋습니다이후 양도 시에도 매도 전 세무사와 세부 요건을 점검하시기 바랍니다