고독한상사조130
- 부동산·임대차법률Q. (전용84㎡)오피스텔을 주택임대사업자등록 후 자가거주가능한가요?전용 84㎡ 오피스텔을 주택임대사업자등록을 하면 장점이재산세 25% 경감종부세 주택 합산배제로 알고 있는데 맞나요?주거형 오피스텔에 소유자가 직접 거주를 하려면 주택임대사업자등록을 하면 안되나요?주택임대사업자등록을 하고 주인이 자가거주를 하면 불이익 등이 있을까요?
- 부동산·임대차법률Q. 지식산업센터의 임대사업 가능여부 질의"계획입지의 지식산업센터 보유자"는 산업집적접 제38조의2(산업단지에서의 임대사업 등), 산업집적법 시행령 제48조3(임대사업자의 입주계약등), 산업집적법 제36조의2(임대신고서) 등에 의거하여① 적법한 공장설립의 완료신고 or 사업개시 신고를 한 후,② 임대신고서를 제출하면임대사업을 할 수 있는 것으로 이해가 됩니다.하지만 오히려 산업단지관리공단에 신청을 안하는 산업단지 밖 지식산업센터는 오히려 절차 제도 법령이 없습니다.해당 (산업단지 밖의) 지식산업센터에 입주가능한 업종코드를 보유한 상태에서 분양계약 체결 후, 68112(비주거용 건물 임대업) 업종 코드 추가시, 임대사업 운영이 가능한 것으로 알고 있는데 맞나요? 가능하다면 어떤 법령 및 조항에 의해서 가능한지, 불가능하다면 어떤 법령 및 조항에 의해서 불가능한지 첨부해주시면 감사하겠습니다.
- 부동산·임대차법률Q. 주택임대차보호법에서의 계약갱신 요구 거절(임대인 및 직계존비속의 주택에 실제 거주하려는 경우)주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항 제8호에 의거하면 임대인 및 직계존비속이 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절 할 수 있습니다.질문1-1. 제6조의3 제1항 제8호에서의 "실제 거주"의 의미는 ①전입신고와 ②실거주, 2가지를 모두를 해야되는 건가요?질문1-2. 전입신고만 하고 실거주(다른 임차계약 미체결)를 안해도 되나요(공실로 두고자 함)?질문1-3. 전입신고를 안하고 실거주만 해도 되나요?질문2. 임차인의 계약갱신 요구를 거절 한 후, 기거하는 기간에 대한 기준이 있나요?(극단적으로 예를 들어 하루만 실거주를 해도 실거주로 인정되는건가요?)
- 부동산·임대차법률Q. 주택 임대차 보호법 적용을 제외하는 "단기 임대차 계약서" 조항 작성하기 조항을 작성해봤는데 이렇게 작성시에 임차인은 주택임대차보호법을 적용받지 아니할까요?임차인에게 불리한 조항들이 있어서 조항 및 계약서 자체가 무효가 될 수 있겠지만, 그 무효도 주택임대차보호법이의 제10조의 강행규정에 적용될 시라서, 애초에 주택임대차보호법 적용이 안된다면 강행규정조차도 미적용이 되길 바라는 목적으로 작성해봤습니다.일시사용을 위한 부동산 단기 임대차 계약서주요 단어사용아파트 임대차 계약서(X) → 일시사용을 위한 부동산 단기 임대차 계약서 (O)보증금(X) → 공과금 예치금 (O)월세(X) → 단기임차물 사용료(O)주요 조항(본문) 추가본 계약은 일시사용을 목적으로 하는 임대차 계약으로 「주택임대차보호법(법시행 2023. 7. 19)」의 적용을 서로 배제하고 본 계약 내용을 준수하기로 한다.본 계약은 일시사용을 위한 단기 임대차 계약으로 “주택 임대차 신고”를 하지 아니한다.본 계약은 「주택임대차보호법(법시행 2023. 7. 19)」 제11조를 조문 참조(적용)한 임차인이 타 주택 이사(전입) 전까지 위해 일상생활의 본거를 이룰 정도가 아닌 임시적이고 잠정적인 일시사용을 위해 현재 시세(24년 5월 20일 기준, 매물 분포:15,000만원/100만원~6,000만원/135만원) 대비 현저히 낮은 차임의 액수로 체결하는 단기 대차계약으로 「주택임대차보호법(법시행 2023.7.19)」을 적용하지 아니하며 확정일자 부기, 전입신고 및 권리설정 등을 할 수 없다.또한, 향후 어떠한 경우에도 「주택임대차보호법(법시행 2023.7.19)」제4조(:임대기간 2년 주장), 제6조의3(:계약갱신 요구 등) 등을 내세워 임대인의 재산권이 침해되는 일이 없도록 함을 확약하고 서명한다.상기 조항을 어길 시 본 계약은 즉시 해제된다.계약기간 만료시 내용증명 등 없이 본 계약은 자동해지되며 수도, 전기, 도시가스 공급을 중단하고 사용중지에 따라 개인물품은 불법 방치가 되어 보호받지 못하여 임의처분하여도 민사, 형사상의 책임을 물을 수 없음을 각시하고 계약한다.특약 조항 추가계약기간 종료시 임차인은 입주 전 상태의 공실로 원상복구하며, 임대인은 공과금 예치금을 임차인에게 반납한다.임차인은 벽 타공(커튼 제외), 타공 벽걸이 TV(단, 무타공 가능) 설치, 실내 흡연, 반려동물 금지한다.계약기간 만료 2개월 전부터 매수예정자 및 신규 임차인이 방문하는데 협조해주기로 한다.임차인은 선량한 관리자의 의무가 있다.[임차인은 임대인에게 베란다 결로(곰팡이 등) 발생시 청소비 10만원을 지급하기로 한다.]단기임차물 사용료는 선불로 하며 매월 XX일 지급하기로 하며 단기임차물 사용료 연체시에는 연체이자율 연 5% 이자를 추가(일할계산)하여 부담하기로 한다.계약기간 만료시 단기임차물 상태를 확인 후, 공과금 예치금을 임차인에게 지급하며, 만약 지급이 늦어지는 경우, 연체이자율 연 10%이자를 추가(일할계산)하여 부담하기로 한다.
- 부동산·임대차법률Q. 임차인의 대항력 효력 요건과 주택임대차보호법의 적용이 동일한가요?질문1. 주택임대차보호법의 적용범위는 제2조에 의하면 "주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용"한다고 되어 있는데, 이는 임대차의 대행력 등의 성립요건인①인도여부, ②주민등록여부(전입신고)을 해야만 주택임대차보호법이 적용된다고 볼 수 있나요?
- 부동산·임대차법률Q. 전입신고 안할때 주택임대차보호법 적용단기임대 부동산(아파트) 계약(1년 미만)을 할때임차인이 전입신고(확정일자 포함)를 하지않으면주태임대차보호법 제3조, 제4조, 제6조의3을 적용받지 못하나요?즉, 추후에 임차인이 2년 계약기간 주장이 가능할까요?
- 부동산경제Q. 세입자가 하자보수 신청을 해야하는 의무가 있나요?신축 아파트를 전월세를 준 경우에공동주택관리법 시행령의 별표4. 시설공사별 담보책임기간에 따른 공정별 하자기간이 세입자가 거주하는 기간 동안에 소멸이 됩니다.예를 들어, 타일공사부분에 하자가 발생되었는데 세입자가 하자보수를 시공사에 신청하지 않아 담보책임기간이 경과하여 하자처리를 받지 못한 경우에 손해배상(보증금 차감 등)을 임대인이 할 수 있나요?
- 취득세·등록세세금·세무Q. 증여, 양도, 중장기 보유에 대한 절세방안 제시 부탁드립니다.사실관계모(엄마)A아파트 보유중(실거주중) : 시세(5.0억) / 무대출 / 양도소득세 비과세 성립 / 24년 4월 내 매도 목표 - 07.11.30~24.03.18(현재) B아파트 보유중(전세 계약중) : 시세(3.8억) / 무대출 - 20.08.10 : (선착순)분양계약 체결 - 23.07.11 : 소유권 이전 등기 - 23.08.07 ~ 25.08.06 : 전세입자 거주중자(아들)ㄱ아파트 보유중(월세계약중) : 시세(5.5억) / 대출(3.4억, 이율 : 2.78%) / 양도소득세 비과세 불가(ㄴ - 18.08.09 : (선착순)분양계약 체결 - 21.10.08 : 소유권 이전 등기 - 23.04.11 ~ 25.04.10 : 월세입자 거주중ㄴ아파트 보유중(실거주중) : 시세 (3.5억) / 대출(3.0억, 이율 : 3.98%) - 21.11.19 : (정당)분양계약 체결 - 24.03.25(예정) : 소유권 이전 등기 - ~ 27.03.15 : 실거주 예정ㄷ오피스텥 분양권(보유중) : 분양권 가격(4.4억) / 추후, 주택으로 활용할 가능성 큼 - 25.7.30 : 소유권 이전 등기 예정※ A(용인), B(용인), ㄱ(용인), ㄴ(인천), ㄷ(인천) 4개의 아파트, 1개의 오피스텔 분양권 모두 24년 3월 18일 현재 비규제지역임※ "모"와 "자"는 분리세대임추후 계획 - A아파트는 매도 후, 현금 5.0억 내외 확보 - ㄱ아파트는 최종적으로 보유하고자 함("모"보단 "자"가 보유했으면 함) - 참고 사항 : 25년에는 "자"의 부동산 보유 물건이 3건이 예상되어 보유부담이 다소 존재함 ALT1 : ㄱ아파트를 '모'에게 증여 or 저가양도(A아파트 매도후 확보한 금액으로 매수)로 전달ALT2 : A아파트 매도금액인 5.0억 내외를 '자'의 'ㄴ아파트'나 'ㄱ아파트'의 주담대를 상환코자 함(ㄱ아파트는 "자"가 지속 보유)질문사항질문1. A아파트를 매도한 후 발생된 현금 5.0억을 "모"가 "자"에게 절세하여 증여하는 방법?질문2. ㄱ아파트를 "자"가 "모"에게 전달할 때, "증여" or "저가양도" 어떻게 하는 것이 절세할 수 있는지?[단, ㄱ아파트를 "저가양도"시 24년 5월 8일 이전에 하고자 함(양도소득세 중과 유예 기한 전)]질문3. 장기적으로 어떻게 하면 자산 이동간의 절세가 가능한지? 보유세 부담을 감소시킬 수 있을지?