안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
특약이라는 것은 일반적인 내용을 넘어서는 임대인과 임차인간의 약속을 계약서상에 표기해 두는 것을 뜻합니다 계약서에서 가장 중요하다고 볼 수 있는데요 표준계약서를 사용하여 계약서를 작성하게 될 경우에 일반적인 민법과 임대차보호법의 일반적인 조항들은 이미 계약서에 일반규정으로 적용하여 명시되어 있습니다 하지만 특약 작성시 주의하실 점은 강행규정으로 정해져 있는 부분은 특약으로 넣으셔도 효력이 없습니다. 대출받을 것을 전제로 하고 계약을 하는데 만약 계약 체결이후 대출 실행이 불가능 할 때 어떻게 할지를 임대인과 임차인간 상호 합의 하에 특약에 넣어두는 것이 좋습니다 예를들어 임차인 입장에서 유리하게 적고 싶다면 “전세대출이 일어나지 않은 경우에는 계약은 파기되고, 기존에 지급하였던 계약금은 그대로 반환한다” 라는 식으로 적으면 되고 임대인 입장에서 유리하게 적고싶다면 “전세대출이 일어나는 여부는 임차인의 책임이며, 전세대출이 일어나지 않는다는 이유로 계약을 파기할 경우에는 임차인은 계약금을 포기하여야한다” 라는식으로 미리 적어둔다면 사전에 분쟁예방이 가능합니다
또한 선순위 근저당이 있는 경우에 전세로 들어가면서 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하시는 경우가 많습니다 이런 경우에는 “잔금을 받음과 동시에 근저당을 말소한다” 라는식으로 특약을 넣는 경우가 많이 있고요 “계약일 당시 등기부에 명시된 권리 관계를 잔금일 다음날까지 유지한다” 라는 특약을 넣어놓으시는게 좋습니다 그 이유는 확정일자를 받게되면 그 확정일자의 효력은 다음날부터 발생하기때문이죠 그래서 잔금일 당일에 근저당을 설정해버리면 근저당이 먼저 앞설 수 있기 때문입니다
