부동산 양도세 절세 방법 문의합니다.
현재 아파트 1채(실거래가 3억 초중반)와 1층짜리 콘크리트 건축물(용도: 근로생활시설 및 주택) 1채를 보유하고 있습니다. 1층 건축물은 등기상 토지랑 건물로 잡혀있고, 공동명의로 소유 중입니다.
1층 건축물을 1,694백만원에 매도하려고 하며('21.12.31 인도), 매수인은 건축물을 밀어버리고 건물을 지으려고 합니다.
이에 공인중개사에서 거래 전 "건축물을 멸실 후 등기하기로 한다"로 계약을 수정하고 물건 인도 전에 멸실을 하여 구청에 토지로 신청하는 방법 등으로 양도세를 줄일 수 있다고 들었습니다.
공인중개사에게 절세방법 별로 안내받은 저희 지분의 양도세(지방세 포함)는 아래와 같습니다.
1. 주택으로 신고 시, 405백만원
2. 토지로 신고 시, 286백만원 (구청에서 토지로 인정해줄 경우 가능함)
3. 환산? 적용 시, 160백만원 (6개월 뒤 국세청 인정 여부에 따라 결정됨)
여기서 질문드리겠습니다.
Q1. (3번의 경우) 6개월 뒤 국세청에서 인정을 안해준다면 양도세 납부기한(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내)이 지나는게 문제는 안될까요?
Q2. (3번의 경우) 현재 부동산에서 세무사를 끼고 진행을 하는 중인데, 부동산에서 1~2억을 미리 부동산에 맡겨두면 6개월 뒤 세금 등을 내고 잔액을 돌려준다고 합니다. 저희 앞으로 세금이 나오면 저희가 납부하는 걸로 생각했는데 보통 부동산에서 이렇게 일괄 처리하나요? 그렇다면 미연의 사고 방지를 위해 부동산에 받아둘 확약서 등의 문서가 있을까요?
Q3. (2번의 경우) 구청에서 토지로 승인이 안 나올 가능성이 있을까요? 토지로 인정이 안된다면 1번 양도세로 적용되나요?
Q4. 이 밖에도 다른 절세방법이 있다면 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
주택 상태로 처분할 경우 다주택 중과세가 적용되기 때문에 토지 상태로 처분하려는 목적으로 보입니다. 상대방도 토지로 취득해서 취득세 중과를 피하려는 것으로 생각되니 참고하시기 바랍니다.
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