임차인의 대항력과 몇가지 궁금한게 있어서 문의드려요.
1. 건물과 대지에서 말소기준이 다를때 임차인의 대항력은 어떻게 되나요?
2. 현황에 표시된 구분호수와 건축현황도가 일치하는가를 확인하는 방법은 무엇인가요?
3개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 임차인은 건물에 대한 부분만을 임대하기 때문에 건물에 대해서는 말소기준권리보다 선순위이며 대항력은 유지됩니다. 대지에 대한 말소기준권리와는 크게 관계가 없습니다.
2. 현황의 표시보다는 는 건축물대장과 등기부상 표제부를 확인하여 이를 기준으로 전입신고를 해야 대항력 유지가 가능합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
토지와 건물의 말소기준권리가 다른 경우 임차인의 대항력 기준은 토지와 건물에 설정된 말소기준권리 중 가장 빠른날짜가 되는 것이 아닌 건물의 말소기준권리로 판단을 합니다. 이는 임대차계약의 대사이 건물이고 임차인은 건물의 사용, 수익을 목적으로 하기 때문입니다.
단, 임차인은 토지와 건물 전체에 대해서 우선변제권을 주장할 수 있지만 ㅐ항력은 건물부분의 말소기준권로 판단해야 합니다. 토지는 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있는 우선변제권만 갖게 됩니다.
실제 호수와 건축물 대장의 기재내용이 다르다면 건축물대장의 기재내용을 변경해야 합니다. 건출물대장의 기재내용에 잘 못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에 변경(건축물대장의 등재 및 관리에 관한 규칙 제 21조) 할 수 있습니다.
건축물대장과 등기부등본 상 내용이 상이할 경우, 건축물대장이 우선 입니다. 건축물대장은 공신력이 존재하나, 등기부등본은 공시의 효력만 가질 뿐 이기 때문입니다. 소유자 관련사항은 등기부등본이 우선, 소재, 호수, 지번, 면적 등은 건축물대장 이 우선입니다.
