상가 계약기간 내에 월세 인상이 가능 할까요?

임차계약서에 '계약기간은 2년으로 하고 추가 3년을 더 보장하며 재계약시 임차료는 주변시세에 준하여 조정한다'

라고 되어있는데,

3년을 더 보장한다는건 임차인이 원한다면 3년간은 임차인을 쫒아내지 못하지만 임차인이 원하면 나갈 수는 있다는 말인건가요?

계약서대로라면 5년동안 계약후 2년뒤에 재계약을 해야 하는거고 그때에 한번만 월세를 인상 할 수 있는건지도 궁금 하구요....

듣기로는 1년에 한번씩 5%이내로 월세를 인상 할수 있다고 하더던데

그러면 계약후 1년뒤에 월세를 인상하면서 기존 임차계약서는 파기하고 새로 써야 하는건지...

아니면 기존임차계약서 특약에 1년마다 월세인상내용을 추가만 하는게 맞는 건가요?