구두계약 변심으로 계약서대로 하라는 집주인, 보증금 어떻게 받나요?

Question

안녕하세요

1. 1월에 한 구두계약이(퇴거일 하루 변경) 2년전 계약서보다 우선시되는지 여쭤봅니다.

2. 구두계약을 했더라도 계약서상 퇴거일 기준 1일 뒤에 이사가면 퇴거 불응죄가 성립하나요?

3. 이삿날 대출을 받아 당일 새로운 집에 전입신고를 해야합니다. 사정상 가족이 현재 거주중인 집에 전입신고가 어려울듯한데 보증금을 안주면 어떻게 받을 수 있을까요..?

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((상황))

계약서상 2024년 2월 13일이 만료로 퇴거일이나, 문자와 구두로 임대인과 14일 퇴거를 협의했습니다. (녹음파일o)

임대인 모와 제가 연락 중 집이 만기일까지 나가지 않으면 보증금 못준다는 말을 전화로 했고(통화녹음o) 문자로도 기록이 있습니다.

제 어머니와 임대인이 연락 도중, 법대로 하라는 어머니에 말과 임대인이 소통하는게 기분이 나쁘니 법대로(계약서) 2월 13일에 나가라고 하는 상황입니다. 저는 입문자와 구두로 이전에 14일에 나가기로 했고 13일 퇴거는 어렵다고 했습니다.

임차인은 어머니가 아닌 작성자 본인이기에 저와 얘기를 했으면 좋겠다, 대신 사과드린다 문자로 수차례 얘기했으나 임대인은 기분 나쁘니 계약서상 날짜에 안나가면 보증금 못빼준다고 억지를 부립니다.(문자o)

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 당사자간 구두라도 협의가 완료되면 계약은 성립되기 떄문에 이에대한 의무와 책임이 있습니다. 즉 최종 합의된 사항을 임의대로 변경하기는 어려우므로 계약이행을 주장하시면 됩니다.

2. 퇴거불응죄란게 있는지 모르겠습니다. 임대차에서는 보증금 반환과 주택인도가 동시이행관계이므로 13일에 보증금을 반환해준다면 나가야 되는 것이고, 반환이 되지 않으면 주택인도를 거부하고 거주를 하시면 됩니다.

3. 이때는 임차권등기명령신청과 임대인에 대한 내용증명벌송, 그리고 반환소송을 통해 돌려받으셔야 합니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 1월 퇴거일을 서로 조율한게 더 우선시 됩니다.

2. 퇴거 불응죄란 없습니다.

퇴거일 기준 임대인이 보증금을 반환하였지만 퇴거하지 않는 경우 무단점유로 인한 퇴거명령을 할 수 있지만

하루차이면 그것조차 성립되지 않습니다.

3. 전세대출받은 명의자만 먼저 전입을 하시면 대항력은 그대로 유지됩니다.

그 후 한 달 지나고 임차권등기설정 후 모든 비용과 손해배상비용 청구하시면 됩니다.

단순 감정싸움으로 보입니다.

강경하게 나가시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.

1 구두계약이(퇴거일 하루 변경) 2년전 계약서보다 우선시되는지 여쭤봅니다.

구두계약은 계약의 중요 사항에 대하여 쌍방의 의사가 일치하면 성립되고, 계약서와 동일한 효력을 가집니다. 따라서 구두로 퇴거일을 변경한 것은 유효한 계약으로 볼 수 있습니다. 하지만 구두계약은 입증하기 어렵기 때문에, 구두계약 후에는 문자나 카톡 등으로 합의된 내용을 주고 받아 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 또한, 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로, 서면계약으로 인해 구두계약의 효력이 소멸되는 것은 아닙니다. 즉, 구두계약과 서면계약이 모순되는 경우에는 구두계약이 우선시됩니다.

2 구두계약을 했더라도 계약서상 퇴거일 기준 1일 뒤에 이사가면 퇴거 불응죄가 성립하나요?

퇴거 불응죄는 임대차계약이 종료된 후에도 임대인의 퇴거 요구에도 불구하고 임차인이 임대물건을 반환하지 않고 계속 점유하는 경우에 성립하는 범죄입니다. 퇴거 불응죄의 성립 요건은 다음과 같습니다.

임대차계약이 종료되었어야 한다.

임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하였어야 한다.

임차인이 임대물건을 반환하지 않고 계속 점유하였어야 한다.

임차인이 퇴거를 거부하거나 무시하였어야 한다.

따라서, 구두계약으로 퇴거일을 변경한 경우에는 임대차계약이 변경된 퇴거일에 종료되는 것으로 보아야 하므로, 계약서상 퇴거일 기준 1일 뒤에 이사가는 것만으로는 퇴거 불응죄가 성립하지 않습니다. 다만, 임대인이 퇴거일을 변경하지 않겠다고 주장하고 퇴거를 요구하면, 임차인은 퇴거 불응죄의 위험에 노출될 수 있으므로, 구두계약의 증거를 제시하거나 법적 조치를 취하는 것이 필요합니다.

3 이삿날 대출을 받아 당일 새로운 집에 전입신고를 해야합니다. 사정상 가족이 현재 거주중인 집에 전입신고가 어려울듯한데 보증금을 안주면 어떻게 받을 수 있을까요…?

보증금은 임차인이 임대물건을 반환하고 임대인이 임대물건을 점검한 후에 지급되어야 합니다. 임대인이 보증금을 지연하거나 거부하는 경우에는 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 청구할 수 있습니다.

임대인에게 보증금 지급을 촉구하는 내용증명을 발송한다.

임대인이 보증금 지급을 거부하거나 답변이 없는 경우에는 소송을 제기한다.

소송을 제기하기 전에 임대인의 재산을 압류하는 가압류 신청을 할 수 있다.