반전세 집구하려는데 집주인이 빚이 있데요, 거래해도 될까요?

Question

들어가려는 집이 괜찮을지, 전문가분들의 조언이 필요합니다.

-조건: 반전세, 2000만원에 월세 38만원

-평수: 정확히 모르지만, 방문시 가격대비 마음에 들었음

-집주인

(1) 부동산을 통해 빚이 8억 있다고 확인

(2) 들어가려는 방의 건물 전체가 집주인의 소유

(3) 그 건물의 시세는 총 20억

-부동산의견

(1) 찜찜하기는 하나, 최우션 변제등을 통해, 손해볼일이 없다고 함.

(2) 완전 전세도 아니고, 큰 금액이 아니라서, 추가 조건은 현실적으로 어려울 수도 있다고 함

(보증보험이나, 전세 사기에 대비해 계약서에 특약 조건다는 등등)

완전히 전세가 아니기도 하고,

건물의 가격보다 빚이 낮은 편이라,

저는 괜찮을거 같기도 한데요...

이 집 계약해도 괜찮을까요?

또 하게 된다면 주의할 사항이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세보증금 2000만원이면,

주택임대차보호법상 소액 임차인의 범위에 해당하고, 소액임차인의 최우선 변제금 이하의 보증금에 해당합니다.

따라서 임대차 계약을 체결하고 전입신고하여 확정일자를 받아 놓으시면 안전하다고 사료 됩니다.

12월 21일 입법예고된 소액임차인범위중 최우선 변제금액은 서울5500만, 과밀억제권역 4,800만원 광역시 2800만원, 기타지역 2500만원입니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현재 집을 계약하는거 자체가 리스크 있는 계약입니다. 물론 위 계약으로 인해 손해를 볼지 아무일도 없을지는 알수 없지만, 일반적인 전월세 계약에 비해 위험성은 가지고 있다고 말씀드리는 부분입니다. 질문내용에서 빠진 내용으로 건물전체가 같은 주인이라면 이미 입주한 기존세입자의 보증금까지도 내 최우선 또는 우선배당에 영향을 미치게 됩니다. 예를 들어 최우선변제를 받은 소액임차인이 여러명이고, 경매낙찰가격이 낮아 진다면 최우선배당을 통해 완전 변제가능할지도 정확히 알수 없습니다. 부동산을 통해 선순위 임대차 현황등을 요청하여 자세하게 확인후 계약결정을 하시는게 좋을듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

통상적으로 대출금 + 총보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 이 부분을 잘 확인해보시고,

부동산에서 말하기를 경매진행 시 최우선변제금액을 받아서 보증금을 모두 받을 수 있다고 했다면 보증금을 잃을 일이 없겠습니다. 계약서 작성 후 (대항력(전입신고+이사), 우선변제요건(대항력+확정일자)를 갖춰놓기 바랍니다.