임대인과의 불리한 합의는 무조건 유효한가요?

Question

저는 병원을 운영하던중 여러가지 사정으로 인하여 양수양도를 하게 되어 새로운 임차인을 구하여 양수양도를 진행하고 있었습니다. 그리고 임대인도 양수양도를 허락하게 되어 새로운 임차인과 임대차 계약도 진행하게 되었습니다. 이에 따라 제가 퇴거할 시간이 1달의 시간이 남게 되었는데 임대인에게 받을 보증금과 상가의 관리비에 포함된 장기 수선 충당금의 반환에 대해 얘기 하였습니다. 장기 수선 충당금은 임대차 계약서에 명시하여서 받아야 할 권리가 있었습니다. 그러나 임대인은 장기 수선 충당금을 줄 수 없다고 하며 계속 요구할 경우 양수양도 및 새로운 임차인과의 계약을 취소하겠다고 하였습니다. 물론 계약 취소시 임대인은 계약금 배상문제가 있었지만 그것도 불사할 것 처럼 얘기하였습니다. 그러나 계약 취소 시 임차인인 저와 새로운 임차인은 이미 양수양도를 진행하고 있었으므로 여러 가지 금전적 손해가 크므로 어쩔 수 없이 임대인이 원하는 대로 하라고 장기 수선 충당금에 대해 언급하지 않겠다고 하였습니다.(문자로 보냄) 임차인의 불리한 상황을 알고 이렇게 합의를 유도해낸 것이 과연 적법한 것인지 모르겠습니다.이러한 경우 임차인의 불리한 상황을 이용해 합의한 것이 정당한 것인지, 무효로 주장할 수 있는지 궁금하며, 추후에 다시 장기수선 충당금 반환을 요구할 수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

당사자간에 어떤 사정에 의해서건 절대적 강요에 의한 것이 아니라면 합의는 유효합니다. 반사회적으로 보아 무효가 될 정도의 위법성이 있어야 무효가 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

임대차 계약에 있어서 강행규정에 반하는 특약의 경우 무효로 볼 수 있으나 장기수선충당금 규정이 강행규정은 아니라고 해석되므로 특약은 일응 유효한 것으로 해석하고 있습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

임대인과 체결한 장기수선충당금 포기약정이 불합리한것인지 여부가 쟁점이 되겠습니다. 외형상 포기약정이 되어 있어 질문자님이 기재한 내용과 같은 사정을 설명하고, 이러한 약정이 사실상 임대인의 강압에 의하여 체결되었다는 점을 입증하여 효력을 부인하셔야 하겠습니다.