부모 자식 간 부동산 매매시 양도세 증여세 문의
<사실관계>
부모 갑이 21.01.01에 5억원에 취득한 아파트A를
자식 을에게 시가10억원이 된 아파트A를 매매하기로 23.06.15에 계약서를 작성하였습니다
매매가는 8억으로 하였으며 잔금일은 1년 후인 24.06.15(해당시점에는 시가 12억)에 하기로 하였습니다.
질문1) 이 경우 1가구1주택의 비과세가 적용되는 부동산이라면 별도의 양도세는 없는건가요?
질문2)시가의 30%내의 거래이기 때문에 증여세는 발생하지 않는지 궁금합니다.
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
특수관계자간의 양도거래의 경우 소득세법 부당행위계산 부인 적용 여부를 검토하여야 하며, 상증법 제60조 내지 제66조 의한 "시가"를 적용하여 양도가액을 판단하여 시가에 미달하거나 시가보다 높게 거래하는 경우 그 행위가 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 결정하는 것입니다.
즉, 시가보다 저가로 양도하는 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 시가를 양도가액으로 하는 것으로 하는 것입니다.
다만, 부당행위계산부인이 적용되어도 시가가 1세대1주택비과세 금액 이내의 금액이라면 양도세는 부과되지 않습니다.
또한 특수관계인간 부동산을 저가 양수하는 거래로서 시가와 대가의 차이가 [시가의 30%와 3억원 중 적은 금액] 이상인 경우에는 증여세 과세문제가 발생합니다. 이 경우 증여재산가액은 시가와 대가의 차액에서 [시가의 30%와 3억원 중 적은 금액]을 차감한 금액이 되는 것입니다. 따라서 3억원을 초과하는 금액에 대해서는 증여재산으로 보아 증여재산공제금액을 초과한금액에 대해서 증여세가 부과됩니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 네 맞습니다. 비과세 대상에 해당한다면 양도가액이 12억원 이하라면 양도세는 없습니다.
2. 양도당시 시가가 12억일 경우, 9억 이상의 대가를 지급하셔야 증여문제가 없는 것입니다. 시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[시가x30%,3억]이하라면 저가취득자에 대한 증여세 문제는 없습니다. 따라서 8억으로 취득했다면, 1억을 증여받은 것입니다.
12억 - 8억 - Min[시가x30%,3억] = 1억
성년이 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 공제가 되어 납부할 증여세는 없습니다. 따라서 증여받은 재산이 1억, 증여재산공제 5천만원을 가정할 경우 납부해야할 증여세는 500만원입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.