부모 자식간 아파트 맞교환시 세금 질의
안녕하세요 부모 자식간 아파트를 맞교환시에 발생할 종부세, 양도소득세, 증여세 등의 세금이 발생될수 있는지 문의드립니다.
상황은 아래와 같습니다.
- 부모님 아파트(1인1가구)
시세:5억가량(신축아파트)
-자식 아파트(1인1가구)
시세:2억3천(신축아파트)
지금은 부모 자식이 서로 신축 아파트이며, 4년뒤쯤 위 가격대로 형성된다고 가정했을때
1) 양도소득세가 부모 아파트 5억 기준으로 30% 계산시 약 1억5천만 정도인데 그 금액만큼 서로가 매매를 한다면 비과세가 성립되는건인지요?
예를들어,
부모 아파트를 자식에게 4억에 매매
자식 아파트를 부모에게 1억8천에 매매
한다면 비과세가 되는것인지 궁금하며 이럴경우
2) 증여세도 10년 이내 부모가 자식에게 비과세(5천만원) 가능하고, 자식이 부모에게 비과세(5천만원)으로 각각 책정하여 총1억이 비과세 되는것인지?
아니면 10년 이내 부모 자식 합쳐서 5천까지 비과세가 되는것인지? 궁금합니다.
3) 생애최초로 건물(아파트 포함) 구매시 취등록세 감면이 50%가 맞는지와?(물론 실 분양자가 거주한다는 조건) 몇년 이후 매매를 해야 감면 혜택이 유효한지요? (제가 알기로는 3년이내 매매하면 감면받은 금액을 토해낸다고 들었는데.. 맞는지 모르겠습니다)
안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점이용연 세무사입니다.
1) 부모가 1주택을 소유하고 있고 세법상 세대분리된 자녀가 1주택을 소유하고 있는
상태에서 1세대 1주택 비고세요건(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역
내 주택 취득시 2년 이상 거주)을 충족하고 서로 교환하는 경우 각각의 양도가액(또는
교환가액)이 12억원 이하인 경우 양도소득세는 비과세 됩니다.
이 경우 소유하고 있는 주택에 대한 시가로 양도양수를 해야 하는 데, 아파트에 대한
매매사례가액을 적용하는 것보다는 감정평가를 해서 교환하는 것이 향후 세무처리에
도움이 됩니다.
교환의 경우 소득세법상 양도에 해당함으로 각각의주택 가액의 5% 범위 또는 시가와
대가의 차익이 3억원 미만 이내의 금액인 경우 고저가 양수도(교환 포함)시 부당행위
계산산부인 규정이 적용되지 않는 것입니다.
2) 부모가 성년자녀에게 재산을 증여시 5천만원을 증여재산공제를, 자녀가 부모에게
증여시 5천만원의 ㅈ증여재산공제를 적용할 수 있습니다.
부모가 자녀에게 하는 증여와 자녀가 부모에게 하는 증여는 별개로 처리하는 것입니다.
3) 거주자(배우자 포함)가 생예 최로로 주택을 구입시 실지 취득가액 12억원까지는
취득세를 200만원까지 감면받을 수 있는 것으로 현재 지방세법이 개정중에 있습니다.
아직 개정전이라 먼저 취득세 신고/납부를 해야하고, 향후 지방세법 개정시에 취득세
경정청구를 하여 신고납부한 취득세는 환급이 가능합니다.
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