1주택자가 농어촌주택 구매시 비과세요건이 어떻게 되나요?

Question

1주택을 소유한 사람입니다.뉴스에서 1주택인 사람이 농어촌주택을 구매할때 비과세라고 하는데요.농어촌이 속한 소도시 전체로 봐야하는지그리고 가격의 상한선은 없는지 궁금합니다.

김성은 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.말씀하신 것처럼 일반주택과 농어촌주택을 소유한 경우 일정한 요건 충족 시 비과세 적용을 받을 수 있습니다.농어촌 주택 비과세 특례 적용 요건 (모두 충족)1. 일반주택 비과세 요건을 갖추고 일반주택을 농어촌 주택*보다 먼저 취득할 것2. 농어촌 주택 취득기간 : 2003년 8월 1일~ 2022년 12월 31일(개정안에는 2025년까지 연장)3. 보유기간 : 농어촌주택을 최소 3년 이상 보유할 것4. 일반주택과 농어촌주택을 각각 1채씩 보유한 2주택자로 일반주택을 먼저 양도5. 농어촌 주택 양도 당시 일반주택의 비과세 요건을 모두 만족할 것*농어촌 주택 요건 (모두 충족)1. 지역요건 - 다음 지역을 제외한 지역에 소재해야 농어촌 주택임1) 수도권 지역 : (예외) 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군은 수도권지역이지만 농어촌지역으로 인정​2) 도시지역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법) 상 용도지역이 도시지역으로서 주거, 상업, 공업, 농업 지역에 해당하는 경우​3) 조정대상지역, 허가구역 ,관광단지 지역 등2. 가액요건 - 취득시점 2억 이하(현재 개정안에는 3억으로 상향조정)여야 함 (한옥은 4억)요건이 복잡해 보이지만, 해당 요건을 모두 충족 시 비과세 가능합니다.농어촌 주택 비과세 금액의 한도는 따로 없습니다. 제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

조영민 세무사 · Answer

안녕하세요. 조영민 세무사입니다.1세대가 2003.8.1~2022.12.31.까지의 기간 중 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택의 1주택 비과세 판정시 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 취급합니다.농어촌주택 중 지역기준은 취득 당시 읍·면 또는 동(인구 20만 이하의 시 지역에 속한 동을 말함)에 소재한 지역으로서 다음 어느 하나에 해당하는 지역을 제외합니다. - 수도권지역(다만,「접경지역 지원특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 및 그 밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로서 기획재정부령으로 정하는 지역은 제외되어 특례적용이 가능)- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역- 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역- 「관광진흥법」 제2조에 따른 관광단지농어촌주택을 취득하는 경우 주택 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억)을 초과하지 않아야 합니다.답변이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

이동호 세무사 · Answer

안녕하세요. 이동호 세무사입니다.농어촌주택과 일반주택 2주택을 갖고 계신 분 중일반주택의 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 농어촌주택 요건은 아래와 같습니다.1. 농어촌주택은 2003년 8월 1일~2022년 12월 31일까지의 기간 중에 취득해야 하고 농어촌주택과 보유하고 있던 주택이 행정구역상 같은 읍·면·동 또는 연접한 읍·면·동에 있어선 안됨.2. 농어촌주택은 취득 당시 기준시가가 2억원 이하 여야 한다. 취득 이후에 기준시가가 올라서 2억원이 넘더라도 상관없음. 각 연도별로 취득시기에 따른 기준시가가 다르니 확인이 필요함.3. 농어촌주택은 취득 당시 수도권(서울, 경기, 인천)과 도시 지역(주거·상업·공업·녹지지역)을 제외한 읍·면 지역에 소재하거나(경기 연천군, 인천 옹진군은 포함), 인구 20만 명 이하 시 지역(표 참조)에 속한 동 지역에 소재해야 한다. 또 취득 당시에 토지거래허가구역이나 관광단지, 투기지역(2020년 이전 취득분에 한함), 조정대상지역(2021년 이후 취득분에 한함)에 소재한 주택은 농어촌주택 특례를 적용받을 수 없음. 4. 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 하는데, 3년의 보유기간을 채우기 전에 일반주택을 양도하더라도 비과세 특례를 적용받을 수 있음. 하지만 3년의 보유기간을 채우지 않고 농어촌주택을 양도하면 비과세 받은 양도소득세를 추징당하므로 주의해야함.아래 기사 참고하여 작성하였고내용 참고 바랍니다!https://www.hankyung.com/realestate/article/2022011982991답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.감사합니다!

남궁찬호 세무사 · Answer

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.해당 내용은 아래 블로그에서 설명하고 있습니다.https://ctangch.tistory.com/entry/%EB%86%8D%EC%96%B4%EC%B4%8C%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EC%B7%A8%EB%93%9D%EC%9E%90-1%EC%84%B8%EB%8C%80-1%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EB%B9%84%EA%B3%BC%EC%84%B8?category=572497답변이 도움되셨길 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.1. 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 도움이 될 것입니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/2224591421842. 종전주택을 보유하던 중에 신규주택을 취득할 경우, 아래 일시적 2주택 양도세 비과세 요건을 충족하면 종전 주택은 비과세를 적용받을 수 있습니다.1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약+취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.