유독 우리나라에서 선분양이 활성화된 이유가 뭘까요?
다른 나라에서는 선분양이 없다고 하는데 왜 유독 우리나라에서만 선분양이 가능할까요?
선분양 후 망한 곳도 있었을텐데 이런 경우 보상받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 선분양과 후분양의 장단점이 있는데, 건설업체 입장에서 선분양의 장점은 대규모 자금이 투입되는 건설현장에 선분양을 통해 자금확보가 유리하다는 장점이 있고, 후분양의 경우는 자금 확보가 어려운 대신 완공후 가치상승분을 건설수익으로 챙겨갈수 있다는 장점이 있습니다. 반대로 수분양자 입장에서는 후분양은 건물을 보고 입주하기 때문에 하자보수등의 문제가 적고, 건설중 부도등의 위험성이 낮다는장점이 있지만, 선분양에 비해 완공후 가치상승분에 대한 수익을 누릴수 없다는 단점이 있습니다.
만약 실거주 목적으로만 본다면 후분양이 가장 확실하고 안정한 분양일수 있지만 우리나라는 부동산을 거주를 위한 부분도 있지만 투자목적으로 보기 경향이 강하기 때문에 투자용도로 보자면 선분양이 그 효용성이 매우 높습니다. 쉽게 로또청약등도 선분양이기에 가능하기 때문입니다. 즉 사람들이 보는 부동산에 대한 인식이 지금과 같다면 후분양의 보편화는 어려운 과제로 보일수 있습니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
우리나라는 과거 주택의 대량공급정책 목표하에서 제도권의 건설금융공급의 부족문제를 보완하기 위하여 소비자자금을 활용하는 주택선분양제도를 허용하였습니다.
분양보증제가 마련돼 공사 차질 등에 따른 손실 보상을 해주고는 있지만, 시공자의 부도·파산의 경우에만 보증받도록 하고 있어 소비자 위험부담은 여전히 남아 있을 수밖에 없습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
선분양 제도가 도입된 이후 약 40년이 지났습니다. 1970년대 말 인구는 계속 증가하고 경제성장률도 연 10% 내외를 기록하는 고성장 시기에 주택공급은 수요에 비해 턱없이 부족했습니다. 건설사의 자금력은 취약했고 건설금융의 활용도 녹록치 않았습니다. 이때, 정부는 선분양제도라는 획기적인 정책설계로 우리나라 주택공급시장의 초석을 놓았습니다. 선분양제도란 주택을 완공하기 전에 입주자를 모집하고 입주자의 계약금, 중도금, 그리고 잔금을 이용하여 주택건설 비용을 충당하는 제도입니다. 건설사는 막대한 건설비용을 원활히 조달할 수 있고 입주자는 2-3년 후 준공시기가 될 때 사전 분양 청약 당시의 시세보다 통상적으로 높은 시세차익을 기대합니다.
그런데 최근 우리나라는 과거와는 매우 다른 사회·경제적 구조 변화를 겪고 있습니다. 2021년부터 인구는 감소하기 시작했고 경제성장률은 올해 2023년 1.8%(KDI 경제전망)의 저성장이 예상되고 있습니다. 그리고 선분양제도를 통한 수도권 신축 아파트 공모청약 당첨은 청년에겐 남의 이야기가 된지 오래입니다. 또한, 선분양제도의 제도적 효용이 결국 소수의 분양당첨자에게 한정되는 현상은 사회적 이슈로도 부각되고 있습니다.