우선변제권은 근저당권이 최우선인가요?

Question

안녕하세요

제목과 같이 은행의 근저당권과 저의 우선변제권 둘 중 어떤것이 더 먼저인지가 궁금합니다.

다세대주택에 살고있으며 등기를 떼보면 제가 살고있는 건물의 근저당권이 15년도에 발생했고, 저는 그 이후에 전세로 들어와 전입신고 및 확정일자를 해 놓은 상황입니다.

이런경우 건물이 경매로 넘어가면

1. 우선변제권은 은행이 가져가는건가요?

2. 저는 최우선변제권에도 해당되는데 (안산, 보증금6000이하) 이럴경우 저는 최우선변제금액 2000만원만 받을 수 있게 되는건가요?..

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 선순위는 근저당이 입니다, 그에 따라 배당순서상 본인 보증금보다 근저당이 먼저 배당됩니다.

2. 소액임차인 최우선 변제에 해당하는 경우 선순위 근저당보다 우선하여 최우선 배당이 되지만 전액이 아닌 보증금에 따른 최소임차인 배당금액이 배당되고 나머지는 순위에 따라 배당받으셔야 합니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

우선변제권과 근저당권의 우선순위는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 근저당권은 저당권의 일종으로서 채무자의 재산에 대해 채권자가 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제권은 보증금이 소액인 경우에만 적용되는 우선변제권의 특별한 형태로서, 근저당권보다도 더 높은 순위로 배당을 받을 수 있는 권리입니다.

질문하신 상황에서는 다음과 같은 배당순위가 적용될 수 있습니다.

1 우선변제권은 은행이 가져가는 것이 아닙니다. 우선변제권은 임차인이 가지고 있으므로, 건물이 경매로 넘어가더라도 임차인은 우선변제권에 해당하는 보증금을 배당받을 수 있습니다. 단, 우선변제권을 확보하기 위해서는 임차인은 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 주택의 임대차계약을 맺어 인도받고, 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

2 최우선변제권에 해당되는 경우에는 근저당권에 앞서서 최우선변제금액을 배당받을 수 있습니다. 최우선변제금액은 지역별로 다르게 정해져 있으며, 안산시의 경우에는 2,000만원입니다. 따라서, 보증금이 6,000만원 이하인 경우에는 최우선변제금액인 2,000만원을 먼저 배당받고, 나머지 4,000만원은 근저당권자보다 후순위로 배당받게 됩니다. 만약 보증금이 6,000만원을 초과하는 경우에는 최우선변제금액을 초과하는 부분은 근저당권자보다 후순위로 배당받게 됩니다.