미등기 월세,임대차보호법이 적용될수 있나요?
미등기 신축아파트에 월세로 들어갈시 문제될소지가있나요?
보증금이 1억5천이라면 임대보호법에따라 보호받을수있는지, 그리고 계약서 특약에 따로 미등기에 관한 작성할내용이있는지 문의드립니다
문제의 소지가 다분해 보이지만 대항력을 갖추신다면 일반적으로 신축아파트에서는 벌어지는 현상입니다.
문제를 줄이기위한 방법으로
1. 실소유자 확인
2. 보증금 반환 여력 확인 (잔금 지급 여력, 납부 현황)
3. 계약서에 잔금 지급불가 또는 미지급 시, 계약을 해지한다. 정도의 특약 삽입
4. 입주후 "전입신고", "확정일자" 진행 + "전세권설정"
또는 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증보험 SGI서울보증의 반환보증보험에 가입하십시요
이는 집주인의 동의 없이 가입 가능합니다.
부디 위의 절차 확인하셔서 안전한 거주지 확보하시길 기원합니다.
Q : 미등기 신축아파트에 월세로 들어갈시 문제될소지가있나요?
보증금이 1억5천이라면 임대보호법에따라 보호받을수있는지, 그리고 계약서 특약에 따로 미등기에 관한 작성할내용이있는지 문의드립니다
A: 아마 작서장님의 보증금으로 잔금이나 중도금을 치루고 등기를 하실걸로 보여집니다. 1억5천이라는 돈이 적은돈은 아니기에
보호를 받지않는 매물에 대해서는 신중을 가할 필요가 있다고 생각됩니다.. 계약서나 여러가지 서류를 요청하여 확인해보시면 되지만 그 와중에 귄리승계를 했을지는 아무도 모르기 때문에 사실 확신이 서지않습니다. 솔직한 마음으로 비추천드리고싶습니다..
개인이 등기를 이전해오지 않은 부동산에 월세로 들어간다면 계약은 누구랑 하시는 건가요?
개인이 계약은 했지만 등기이전을 아직 하지 않았다면, 계약 자체에 효력이 없습니다.
임대계약자가 등기이전 안하고 계약 파기한다면 신축아파트의 전체 등기가 건설사 또는 시행사 등에게 있을텐데
그들과 임대계약을 맺었다고 하기에도 말이 안되고, 그들이 그걸 인정해줄리가 없겠죠.
만약 임대인이 잔금을 치룰 돈이 부족하여 등기이전 이전에 보증금을 요구하는 것이라면
등기이전일에 잔금계약을 맞추시면 됩니다.
잔금계약을 하는때에 법무사와 은행에서 함께 임대차계약의 잔금입금과 신축아파트 잔금 입금을 동시에 진행하고,
법무사가 잔금입금확인서로 바로 등기를 이전해오는 작업까지 진행하시는게 가장 안전합니다.
약간의 편의를 위해 큰 배팅은 하지 않으시길 바라겠습니다..
이럴때 집주인이 셀프등기를 한다거나 그런 얘기도 받아들일 이유가 없습니다.
확실히 하기위해 법무사를 끼자고 요구하셔야 합니다.
미등기 아파트 월세의 경우 우선 임대인이 실소유자인지를 확인하셔야합니다. 확인 방법으로는 임대인의 분양계약서를 확인하여 진실한 분양권자 인지를 확인하는 작업이 필요합니다. 신분증과 분양계약서를 꼼꼼히 대조하여 확인하시면 됩니다.
임대인은 아파트를 분양 받을때 대출을 끼고 사는 경우가 많으므로 현 임대인의 대출 상태를 확인하시여, 계약시 대출은 어떻게 할 지 문의하시고, 계약서에 그에 대한 내용을 상세히 기제하셔야 합니다. 또한 대출금과 보증금의 합계가 시세의 70~80%를 넘지 않아야 합니다.
미등기 된 아파트도 점유, 전입신고, 확정일자를 받아두면 우선변제권과 대항력이 생겨 추후 선순위 저당권이 없다면 경매에 넘어가더라도 법적으로 보호 받을 수 있습니다.
계약시 주의사항으로는 우선 부동산의 공인중개사를 끼고 계약하시는 것이 가장 안전한 방법입니다. 만약 문제가 생겼을 시 부동산에서 책임져주는 부분이 있으므로(물론 부동산의 책임이 입증되어야하지만) 중개보수를 아끼려고 쌍방 계약으로 계약하셨을 때 문제가 발생하면 모두 본인 책임이므로 그 피해액은 넘 클수가 있습니다. 따라서 중개보수를 주더라도 보다 전문성 있는 공인중개사를 끼고 하시는게 보다 안전한 방법입니다. 또한 계약서에 미등기 상황임을 적시하고, 소유권 이전이 언제 될 것인지, 대출은 언제 해지 할 것인지 등을 기입하셔야합니다.
항상 계약전에 전문가와 상의하여 진행하시기를 추천드립니다.
