재계약 시 담보대출과 확정일자 선후 관계로 인한 우선 순위 변동이 있을 수 있을까요?

Question

전세 감액 재계약을 하려고 합니다. 집주인께서 감액 분을 대출 받아서 돌려주시겠다고 하는데 현재 저희가 사는 집을 담보로 대출하는 것도 알아본다고 합니다. 기존 계약에 대한 전입신고, 확정일자 돼 있고 실거주 중이고요.

이번에 감액 계약서를 작성하고 그걸 가지고 대출을 알아보시겠다는데, 만약 집주인의 담보대출(현재 거주 중인 집 담보)이 저희가 주민센터에 재계약에 대한 임대차 신고보다 앞서면 권리 순위가 바뀔 수가 있나요?

왜냐 하면 주민센터에 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 새로 부여되기 때문입니다. 주민센터에 알아보니 시스템 상 확정일자 부여를 누락하고 신고를 받을 순 없다고 합니다. 부동산에서는 대부분 확정일자를 새로 받을 필요 없다고 하고 일각에선 오히려 받으면 안 된다고까지 합니다.

이런 경우 저희가 법적으로 선순위를 놓칠 우려가 있는지요?

Answer 1

안녕하세요. 송인욱 변호사입니다.

19년 넘게 변호사 생활을 하면서 이러한 법적 문제는 처음 검토를 해 보는데, 관련 판결은 찾지 못하여 개인 의견을 드립니다.

확정일자는 새롭게 받는 것에는 문제가 없을 것 같은데, 기존의 계약이 유지되고 있고, 증액이 아닌 감액이기 때문입니다.

또한 감액이 되었다고 하더라도 기존의 보증금에 대한 권리가 아닌 감액된 권리에 따른 금원의 주장을 하기 때문에 위와 같이 판단을 해 보았습니다.

Answer 2

감액계약서를 새로 작성하는 경우,

말씀하신대로 확정일자 변동우려 내지는 앞선 확정일자의 효력이 변동될 수 있습니다.

이상입니다.