건물 신축 후 증여시 취득가액은 어떻게 정하나요?

Question

25억 비용 들여 건물 신축 후

주택임대사업을 시작했습니다

배우자 자녀에게 30%씩 지분을 나눠서

취득하고 공동사업자로 신청했는데

이럴경우 증여세에 해당하나요?

증여세를 내야된다면 취득가액은

건물신축시 발생한 25억이 되는건가요?

15억이상 은행에서 대출받았는데

대표자가 부채상환시 증여가액에서 차감될까요

증여세는 얼마나 나오는지도 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

비용을 혼자 들여 건물을 신축하고 배우자와 자녀에게 지분을 주었을 때 증여에 해당하는 것으로 사료됩니다.

이경우 신축건물의 건물부분의 신축가액이 확인되고, 사용승인 후 3개월이내에 증여한 경우 신축가액을 증여재산가액으로 하면 될 것 입니다.

또한 대출이 있다면 부담부증여가 될 것 이며, 이경우 채무분은 질문자님의 양도소득세 과세대상이되며 채무부분을 제외한 순수 증여부분만 증여세 과세대상이 될 것 입니다. 이경우 배우자는 10년간 6억원 까지 공제가 적용되므로 다른 증여가 없다면 배우자의 증여세액은 없을 것으로 사료되오며, 자녀의 경우 5천만원 공제가 적용가능 하다면 증여재산가액은 3억이며, 증여세액은 약 3880만원이 발생할 것으로 예상됩니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여에 해당하며, 증여당시의 시가를 기준으로 산정합니다.

이때 시가는 유사매매사례가액이 있다면 그에 따르고, 그것이 없다면 주택공시지가를 기준으로 합니다.

15억원 상당의 대출을 증여하면서 지분비율대로 승계시켰다면 부담부 증여로서, 해당 대출을 초과한 부분만큼만 증여한 것으로 보지만 별도로 승계하지 않는 경우에는 대출은 고스란히 질문자에게 남고 지분만 증여한 것으로 보게됩니다.

증여세는 부부간의 증여는 6억원, 자식에게는 5천만원의 증여재산공제를 하고 남은 초과분에 대해서만 과세됩니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세 계산 시 증여재산의 평가는 취득가액으로 하는 것이 아닌, 증여일 당시의 시가로 평가하는 것입니다. 따라서 증여일 당시의 감정가액, 기준시가 등의 평가액을 바탕으로 산정하는 것이며, 그 평가액과 증여비율 등에 따라 증여세가 달라지는 것입니다. 만약 해당 건물에 담보된 채무를 함께 증여 시 부담부증여로 보아 채무분에 대하여는 양도소득세를, 채무를 초과하는 증여재산평가액에 대하여는 증여세를 과세하게 되는데 일정부분 절세되는 효과가 있을 수도 있으니 가까운 세무사 사무실에 방문하시어 증여세 컨설팅 받아 보시는 것을 권해드립니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여일 전 6개월 ~ 증여일 후 3개월 내의 건물신축가격(취득세 포함)은 시가에 해당합니다. 현재 신축가액이 25억 이라면 25억이 증여재산가액이 됩니다. 해당 건물과 관련된 대출을 배우자와 자녀에게 승계하지 않는다면 채무가액은 차감되지 않습니다.

따라서 25억의 30%인 7.5억 원을 배우자와 자녀에게 각각 증여한 것으로 본다면, 배우자가 납부할 증여세는 19,400,000원이며 자녀가 납부할 증여세는 145,500,000원 으로 예상이 됩니다.

참고로, 배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제되고 성년인 자녀에게 증여시 10년간 5천만원이 공제됩니다. 이 공제를 가정한 증여세 납부세액입니다. 또한 자녀나 배우자가 납부할 증여세를 대신 납부해줄 경우 증여세가 재차 과세되므로 증여세를 납부할 수 있는 현금 상당액을 함께 증여하여 증여세 신고를 1회로 종결시키는 것이 중요합니다. 아래 내용은 신축건물 평가액과 관련된 국세청 예규입니다.

(신축건물 평가액 관련 국세청 예규)

서일46014-11582, 2003.11.07

증여일 전후 3월내의 거래가격, 건물신축가격 등이 시가로 인정될 수 있는지 여부

[ 요 지 ]
증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나 시가가 확인되지 않거나 불분명시 상증세법 제61조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 증여일 전후 3개월 내의 거래가격, 건물신축가격 등은 시가로 인정될 수 있는 것임.

재산상속46014-553, 2000.05.09

[ 제 목 ]
증여일 전후 3월내의 거래가격, 건물신축가격 등이 시가로 인정될 수 있는지 여부

[ 요 지 ]
증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나 시가가 확인되지 않거나 불분명시 상증세법 제61조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 증여일 전후 3개월내의 거래가격, 건물신축가격 등은 시가로 인정될 수 있는 것임.

[ 회 신 ]
증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나 시가가 확인되지 않거나 불분명한 경우 상속세및증여세법 제61조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며, 귀 질의의 경우 증여일 전후 3개월내의 거래가격, 건물신축가격 등은 시가로 인정될 수 있는 것입니다

또한, 임대중인 상업용건물로서 시가가 확인되지 않는 경우에는 같은법 제61조제2항 또는 같은조제7항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰금액으로 평가하는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.