임대인 임차인 누가 맞는건가요? 고견 부탁드립니다.

Question

객관적이게 쓰기위해 간략하게 올립니다.

1 임대인과 임차인은 2024.03.31-2025.03.31 1년 오피스엘 계약을 맺음.

2. 계약만료 후

임대인이 임차인에게 재계약의사를 물었고 임차인은 1년더 하자고 말함.

3. 임차인이 3월 말에 임대인에게 계약서 작성을 하자고했음. 임대인도 알겠다고해서 계약서를 쓰기로함.

4. 임대인이 계약서 쓰겠다는날 나타나지 않아 약속을 파기함.

5. 2025년 4월초 임차인이 7월에는 집을 빼야할 수 있을것같다고 말함. 그리고 계약 관련도 부동산에게 물어보자했지만 임대인이 답문을 하지 않음

6. 임차인이 5월에 26년2월까지 기간을 다시 생각한다 했고 임대인은 알겠다고함

7. 임차인이 9월에는 전입문제로 집을 빼겠다고 말함. 3달 후에는 보증금을 돌려달라고 말함.

8. 임대인은 계약상태라 내년2월에야 돈을 돌려줄수있고 계약상태라 주장

9. 임차인은 묵시적 상태고 계약 당일 파토+조건 얘기도 못했기때문에 묵시적 계약상태고 3달후에는 돈을 돌려달라는 상태

Answer 1

안녕하세요. 신지수 변호사입니다.

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>

사실관계만 고려하면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 보는 것이 타당합니다. 임대인과 임차인이 재계약 의사를 교환했고, 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않았으며, 계약서 작성 약속을 임대인이 이행하지 않았다는 점을 고려할 때, 주택임대차보호법 제6조에 따른 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수 있습니다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

원칙적으로 임대차 계약이 묵시적 갱신인경우 임차인이 9월에 퇴거 의사를 표시했다면, 그로부터 3개월 후인 12월에 임대차계약의 해지 효력이 발생합니다.

다만 6번과 같이 [임차인이 2026. 2.까지 기간을 다시 생각한다 했고 임대인은 알겠다고함] 부분이 새로운 쌍방 합의인지 여부가 문제됩니다.

의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정해야 하는 바, 이 부분이 쌍방의 합의가 되었다고 해석된다면 계약기간은 2026. 2.까지라고 연장이 되었다고 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

임차인이 2025. 5.경 2026. 2. 까지 기간을 연장한다고 했고 임대인이 알겠다고 한 부분이 법적 효력을 발휘한다면 계약기간은 2026. 2.까지로 연장이 되었다고 보아야 합니다. 묵시적 갱신상태(해지통보로 종료를 앞둔 상황에서)에서 쌍방 합의로 기간을 연장한 상황이기 때문에 이 경우 그 계약내용대로의 법적 효과가 발생한다고 보아야 하겠습니다.