1년 월세 계약 시 임대인이 새로운 계약을 하고 싶을 경우

Question

임대차 계약을 1년 한 뒤 계약종료 1개월 전에 새로운 연장계약을 하자고 하면 어떻게 되나요?

기본적으로 2년이기 때문에 묵시적 갱신 상태는 아니지만 2년까지는 살 수 있을 건데요.

1. 이런 경우 임차인의 경우 2년을 살 수는 있지만 2년 되기 전에 나가려고 하면

묵시적 갱신과 달리 나가기 전 3개월 전 통보만 하면 되는 것이 아니라

2년을 살아야 할 의무가 생기는 건가요?

2. 묵시적 갱신은 계약 종료 전 6개월 ~ 2개월 전까지 새로운 의사가 없으면 되잖아요.

그런데 1년 계약 후 위의 기간이 지난 후(6개월 ~ 2개월 전)에 새로운 계약을 하자고 하면 어떤 차이가 있나요?

3. 임대인이 월세 인상을 요구할 경우 어떻게 되나요?

기본적으로 2년 계약이니 2년 계약이 끝난 뒤 인상이 가능한가요?

아니면 1년 계약이니 인상이 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 법적 최소기간에 따른 추가 거주시 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지와는 다릅니다 .즉 계약기간중 임차인 임의대로 해지통보를 할수 없고 임대인 합의를 통해 계약을 해지하셔야 합니다.

2. 최초 1년계약시에는 묵시적 갱신이 인정되지 않고, 법적 최소기간에 따른 연장으로 보게 됩니다 .

3. 1년 계약을 하셨기에 재계약시 월세인상이 될수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

1 1년 월세 계약 시 임차인이 2년을 살 수 있지만 2년 되기 전에 나가려고 하면 어떻게 되는지에 대해서는 판례에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 임차인이 2년 미만의 기간을 주장할 수 있는 경우는 전세나 월세 계약을 종료할 때만 가능하다고 합니다. 즉, 임차인이 2년 미만의 기간 이후 묵시적 갱신 등을 주장하면서 계속 거주하려고 한다면 최초 계약기간은 2년 미만으로 합의했더라도 무조건 2년이라고 보고 있습니다. 따라서 임차인이 2년 미만의 기간 도중에 이사를 하려고 한다면 임대인의 동의가 필요하거나 위약금을 지불해야 할 수 있습니다. 그러나 임차인이 2년 미만의 기간을 유효하다고 주장할 수 있다는 단서가 있기 때문에 임차인이 2년 미만의 기간을 원하는 이유가 타당하다면 임대인이 반대할 수 없는 경우도 있을 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 직장을 옮기거나 결혼 등으로 인해 이사를 해야 하는 경우에는 임차인의 사정을 고려하여 임대인이 동의해야 할 의무가 있습니다.

2 1년 계약 후 계약 종료 전 6개월 ~ 2개월 전에 새로운 계약을 하자고 하면 어떤 차이가 있는지에 대해서는 주택임대차보호법 제6조에 따라 다음과 같이 설명할 수 있습니다. 임대인이 임대차 기간 만료 전 6개월 ~ 2개월 전까지 임차인에 대하여 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면, 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 이 기간 내에 아무런 통지를 하지 않으면 임차인은 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것입니다. 그러나 임대인이 이 기간 내에 새로운 계약을 하자고 하면 임차인은 임대인의 제안을 수락하거나 거절할 수 있습니다. 임차인이 수락하면 새로운 계약이 체결되고, 거절하면 기존 계약이 자동 연장되는 것입니다. 따라서 임대인이 새로운 계약을 하자고 하는 경우에는 임차인이 기존 계약과 다른 조건을 받아들일지 여부를 결정할 수 있는 권리가 있습니다.

3 임대인이 월세 인상을 요구할 경우 어떻게 되는지에 대해서는 주택임대차보호법 제7조에 따라 다음과 같이 설명할 수 있습니다. 임대인은 임대차 기간 중에 임대료를 인상할 수 없으며, 임대차 기간이 만료되는 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우에는 임대료를 인상할 수 없습니다. 즉, 임대인은 월세 인상을 요구할 수 있는 경우는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고 계약을 종료하거나 새로운 계약을 체결하는 경우뿐입니다. 따라서 임대인이 월세 인상을 요구하려면 임차인이 계약갱신청구권을 포기하거나 새로운 계약에 동의해야 합니다. 그러나 임차인이 계약갱신청구권을 행사하거나 기존 계약을 유지하고자 한다면 임대인은 월세 인상을 할 수 없습니다.