1가구 2주택 주택양도세 질문드립니다.

Question

안녕하세요? 40살 주린이입니다. 주택양도세와 관련하여 질문이 있어 이렇게 글을 씁니다.

현재 수원 오목천동에 아버님명의의 집(11년 거주)에 부모님과 함께 거주중에 있습니다.

그런데 수원영통에 2년전 제가 아파트가 당첨되어 분양을 받았고 현제 월세(내년 7월만기)로 2년이 지났습니다.

오목천동 집이 많이 올라 팔고 싶다는 부모님의 요청에 알아보니 1가구 2주택으로 세금이 많이 나온다 들었습니다.

질문입니다.

1) 현재오목천동집을 팔면 양도세가 어느정도 나오나요?

취득가 : 21700만원 매도가 : 45000만원, 11년 전 취득, 공제경비 500만원으로 계산하면?

2) 1가구 2주택라 비과세 요건성립이 안되는것 같은데 제분양 받은 아파트로 전입이외에는 세대분리가 안되나요?

3) 제가 동생이 살고 있는집에 동거인으로 들어가게 되면 세대분리가 되는것 인가요?

4) 세대분리가 되도 양도세는 1가구 2주택 기준으로 나오나요?

5) 혹시 양도세를 줄일수 있는 방안이 있을까요?

두루뭉술 합니다. 40살먹고 주린이라 죄송합니다. 답변 부탁드립니다.

전영혁 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1, 5. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

2. 다른 주택을 임차하시고 그 곳으로 전입신고 후 세대분리되어도 임차주택이므로 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 이러한 전입신고는 실제로 거주를 하셔야 하는 것이지 임의로 전입신고 후 양도소득세 신고를 하셨다가는 양도소득세 탈세를 위한 위장전입으로 간주되어 양도소득세가 추가로 과세될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

3. 그렇게 하셔도 가능하지만 문제는 실제로 그렇게 하셔야 합니다.

4. 세대분리가 될 경우 주택을 양도하는 시점으로 세대의 주택 수를 판단하므로 1주택자가 맞습니다.

손승현 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 손승현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 일시적2주택 비과세요건을 확인해보시기 바랍니다.

신규주택 취득일 현재 종전주택이나 신규주택중 어느 하나가 비조정대상지역에 소재하고 있는 경우에는

신규주택 취득일로부터 3년이내에 종전주택을 양도할 경우에 비과세받을수 있습니다.

당연히 양도하는 주택이 비과세 요건(보유 2년이상, 거주2년이상)을 갖추어야 합니다.

2주택의 경우 비과세요건이 안될 경우에 신규주택 취득일로부터 3년내에 양도할 경우에는 양도세중과대상은 안됩니다.

하지만 신규주택 취득일로부터 3년이 경과할 경우에는2주택 양도세중과대상입니다.

세대분리는 주소만 이전하시면 안되고 실질적으로 따로 살아야 합니다. 세대분리 후에 양도하신다면

비과세 가능합니다.

비과세여부에 따라서 세액차이가 크기때문에 정확한 상담은 가까운 세무사사무실에 문의해보시는게 좋을듯합니다.

anonymous · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 백승호 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

수원 영통구와 권선구는 20.02.21에 조정대상지역으로 지정되었습니다.

2년 전에 영통아파트를 취득하였으니 비조정대상지역일 때 취득한 것으로 보입니다.

따라서 3년 내 오목천동 아파트 처분시 비과세가 가능할 것으로 보입니다.

1) 현재오목천동집을 팔면 양도세가 어느정도 나오나요?

취득가 : 21700만원 매도가 : 45000만원, 11년 전 취득, 공제경비 500만원으로 계산하면?

-

비과세요건을 갖춘 경우 양도세는 발생하지 않고

2주택 중과세가 적용될 경우 1.2억 가량의 양도세가 발생합니다.

2) 1가구 2주택라 비과세 요건성립이 안되는것 같은데 제분양 받은 아파트로 전입이외에는 세대분리가 안되나요?

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30세 이상 거주자는 분양받은 아파트로 전입신고를 한 후 실제 거주하여야 세대분리가 되는 것입니다.

3) 제가 동생이 살고 있는집에 동거인으로 들어가게 되면 세대분리가 되는것 인가요?

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세대분리가 가능할 것으로 보입니다. 전입 및 실제거주도 해야 합니다.

4) 세대분리가 되도 양도세는 1가구 2주택 기준으로 나오나요?

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양도세는 양도시점의 세대를 기준으로 주택수를 판단합니다.세대분리가 된 경우에는 1주택으로 봅니다.

5) 혹시 양도세를 줄일수 있는 방안이 있을까요?

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세대분리 후 1세대1주택을 적용받아 비과세를 받거나 일시적 2주택 비과세 요건에 해당할 경우 오목천동 주택을 비과세로 처분하면 될 것으로 보입니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

문용현 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1~5.

신규주택 취득일이 19.12.16 이전이라면 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택을 양도할 경우 일시적 2주택 양도세 비과세 가능합니다. 19.12.17이후라면 이미 비과세 기간은 지났습니다.

다만, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택을 양도할 경우,비과세는 불가능하지만 양도세는 중과세는 되지 않고 기본세율을 적용받습니다. 따라서 양도세를 절세하기 위해서는 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택을 양도하시면 됩니다. 그 이후에 양도할 경우 장기보유특별공제도 적용받지 못하며 기본세율+20%로 중과가 됩니다.

신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택을 양도할 경우, 아래와 같이 양도세가 계산됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.