일시적 1가구 2주택일 양도시 세금은?
현재 거주 1년 미만 소유 주택이 있는데 지방에 일시 소유 주택을 본등기 헀을경우 현 소유 주택을 취득 당시가로 매도해도 양도세가 나올까요?아님 본등기 할 집을 소유하고 언제 매도 해야 절세가 될까요? 모두 주택 공시가 1억미만입니다. 비과세는 안되는가요?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.양도소득세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 과세가 되는 세목이기 때문에 양도차익이 없다면 양도소득세도 발생하지 않습니다. 그 외 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.
일시적 1세대 2주택 비과세 요건은 일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.
일시적2주택 비과세요건은 다음과 같습니다.
1)종전주택(구주택) 취득일로부터 1년이상 지난후에 신규주택을 취득하고,
2)신규주택 취득일로부터 3년이내에 종전주택을 양도해야 합니다.
신규주택취득일 현재 신규주택및 종전주택 모두 조정대상지역일 경우에 한해 신규주택 취득일로부터
1년이내에 종전주택 양도, 신규주택으로 전입, 이사해야 합니다.
3) 양도하고자하는 종전주택의 경우 비과세요건을 충족해야 합니다. (보유2년, 조정대상지역의 경우 거주2년)
일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못하였더라도 양도차익이 없을 경우에는 양도세 납부세액은 없습니다.
비과세일 경우에는 양도세신고의무도 없지만, 비과세요건을 충족하지 않고 양도차익이 발생하지 않는 경우에는
양도세신고는 해야 합니다.
답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.양도소득세는 양도가와 취득가액의 차액인 양도차익을 기준으로 과세가 됩니다. 따라서 다주택자라도 양도차익이 0원 이하라면 납부할 세금은 없는 것입니다. 이것은 양도세 계산식에 의한 양도세가 0원이기 때문에 세금을 납부하지 않는 것이지, 세법상 비과세 요건을 충족해서 세금을 납부하지 않는 것은 아닙니다.
결론적으로 취득가액과 동일한 가액으로 양도한다면 납부할 세금은 없고, 양도세 신고는 하셔야 합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.