경제
모의 아파트를. 동일 주소지의 아들에게 매도시 양도세와 취득세는?
부모 각1채씩 아파트 보유중 이고
모가 보유중인 화성시 봉담읍 아파트(2017년8월 등기.비조정지역.매입가2억6천.시세 4억)를
주소지가 동일한 아들(88년생.3자녀.생애최초구입.해외거주.)에게 매매를 하고자 하는데
모의 양도세와 아들의 취득세는 얼마인가요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
1. 모(어머니)의 양도소득세 :
양도 가액: 시세 4억
취득 가액: 2억 6천
양도 차익: 1억 4천
보유 기간: 2017년 8월 취득 → 2026년 매도 시 약 9년 보유
지역: 비 조정 지역, 1 주택 자
2. 1세대 1 주택 비과세 요건 :
2년 이상 보유 & 거주 요건 충족 시 양도세 비과세 가능.
단, 동일 세대 내 배우자가 다른 주택을 보유하고 있어 “세대 기준”으로 2 주택이 되면 비과세가 적용되지 않습니다.
따라서 현재 상황(부모 각각 1채 보유)에서는 세대 합 산 시 2 주택으로 보아 비과세가 불가 할 가능성이 큽니다.
3. 과세 시 계산 예시 :
장기 보유 특별 공제(9년 보유 시 약 36%) 적용 후 과세 표준 산출.
대략 수천만 원 수준의 양도세가 발생할 수 있습니다. (정확 금액은 소득 구간 별 누진 세율에 따라 달라짐)
4. 아들(매수자)의 취득세 :
취득 가액: 4억
생애 최초 주택 구입 요건: 충족 시 취득세 감면 가능
수도권 6억 이하, 비 수도권 3억 이하 주택에 대해 취득세 200만 원 한도로 감면.
화성시 봉담읍은 수도권에 해당, 기준 6억 이하 → 감면 대상.
기본 취득세율: 1~3% (주택가액에 따라 차등)
4억 주택 → 기본세율 1% + 농어촌특별세 등 부가세 포함 시 약 1.1% 수준.
즉, 약 440만 원 정도 취득세 산출 → 생애최초 감면 적용 시 200만 원 한도로 경감 → 최종 약 240만 원 납부 예상.
5. 정리 :
모(어머니): 양도세 비과세 조건이 매우 유리하여 양도소득세 부담이 없거나 최소화될 것으로 보입니다. 어머니는 현재 1채의 아파트를 보유 중이며, 2017년 등기 후 현재까지 2년이상 보유하셨기 때문에 비과세 기본 요건을 갖추었습니다. 화성시 봉담읍은 매입 당시 비조정대상지역이므로 거주 요건 없이 '2년 보유'만으로 비과세가 가능합니다.
아들: 취득세 약 240만 원 (생애 최초 감면 적용 시).
결론적으로, 가족 간 거래 시 시세(4억 원)보다 너무 싸게 거래하면 문제가 됩니다. 세법 상 시가의 플러스 마이너스30% 또는 3억 원중 적은 금액의 범위를 벗어나 헐값에 매매하면, 그 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 가급적 감정 평가 금액이나 최근 실 거래(4억 원 선)에 맞춰 정상 계좌 이체로 거래하셔야 안전합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
동일 세대원 간 매매는 1세대 2주택으로 간주되어 양도세 비과세가 불가능하며 시가보다 낮은 가격 거래 시 세무당국이 시가를 기준으로 세금을 재산정합니다. 동일 세대 내 부모가 주택을 보유중이므로 아들은 생애최초 주택 취득세 감면 혜택을 받을 수 없으며 실제 매매대금 이체 내역 등 자금 출처를 확실히 소명해야 증여로 간주되지 않습니다. 실질적인 세대 분리 및 적정 거래가 설정을 위해서 매매 전 세무사와 상담하여 증여세와 양도세 리스크를 미리 점검하셔야 안전합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 모의 아파트의 경우 2주택자로써 양도소득세 기본 세율을 적용을 하게 되면 대략 2700만원 정도의 양도소득세가 나오게 됩니다. 또한 자식이 그 부동산을 취득을 하게 되면 1.1% 즉 440만원 정도 예상이 되고 있습니다.
다만 생애최초양도소득세 감면을 하게 되면 200만원 취득세 감면은 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
어머니가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세는 없으나 가족 간 거래는 시가 거래가 필수이므로 반드시 적정 시세로 계약해서 증여세를 피할 수 있습니다. 아들은 생애최초 주택 구입 감면 및 유자녀 가구 혜택을 통해 취득세를 크게 절감할 수 있으므로 관할 지자체 세무과에 정확한 감면 범위를 확인하새요. 매매 대금의 금융 이체 내역을 명확하게 남기는 것이 핵심이며 국세청 검증을 대비해서 계약 전 세무사 상담을 통해서 증빙 서류를 철저하게 준비하시기 바랍니다. 감사합니다.
부모 각1채씩 아파트 보유중 이고
모가 보유중인 화성시 봉담읍 아파트(2017년8월 등기.비조정지역.매입가2억6천.시세 4억)를
주소지가 동일한 아들(88년생.3자녀.생애최초구입.해외거주.)에게 매매를 하고자 하는데
모의 양도세와 아들의 취득세는 얼마인가요?
===> 모친은 약 1억4천만 원 차익에 대해 양도세 부담 (다주택이라 비과세 불가)하고 아들은 생애 최초 구입 + 3자녀 조건 충족으로 취득세 면제 가능성이 크다고 할 수 있습니다. 진행하기 전에 주변 세무사 사무소에 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
대략 2천만 원 정도가 나올 듯 합니다.
양도가액 : 4억
취득가액 : 2.6억
양도차익 : 1.4억
과세표준 1.2억 ~ 1.3억 정도 가정하면 2천 만 원 정도 되겠습니다.
감사합니다.